construir a direito
Nuno Wahnon Martins A figura jurÃÂdica do trespasse passará a ser nada mais do que uma questão histórica, perdendo, neste novo regime, toda a importância que detinha no RAU Neste número vamos abordar a questão da transmissão da posição de arrendatário, que corresponde àfamosa figura jurÃÂdica do trespasse e àtransmissão por morte do… Continue reading construir a direito
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Nuno Wahnon Martins
A figura jurÃÂdica do trespasse passará a ser nada mais do que uma questão histórica, perdendo, neste novo regime, toda a importância que detinha no RAU
Neste número vamos abordar a questão da transmissão da posição de arrendatário, que corresponde àfamosa figura jurÃÂdica do trespasse e àtransmissão por morte do arrendatário.
O trespasse
O ainda em vigor artigo 115.º do RAU foi transposto para o novo artigo 1114.º do Código Civil (CC) com uma pequena alteração de simples troca de alÃÂneas, a alÃÂnea a) do n.º 2 passou para a b) e vice-versa. Como se sabe, o trespasse corresponde a uma transmissão de uma posição contratual, através de um acto jurÃÂdico celebrado entre vivos. Estabelece o artigo 1114.º do CC: “1 – É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição de arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial. 2 – Não há trespasse: a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferências, em conjunto, das instalações, utensÃÂlios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento; b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino. 3 – O trespasse deve ser celebrado por escrito.†Algumas dúvidas que se levantavam no RAU continuarão a subsistir, devido ao facto de se ter transposto o artigo e apenas introduzindo as citadas alterações de pormenor. Uma das dúvidas que continua a existir é saber se existe, ou não, a possibilidade de celebrar trespasses gratuitos. Não podemos pensar que tal possa acontecer, já que se assim for, o número de trespasses gratuitos irão subir em flecha, sendo na sua maioria fraudulentos. O anterior regime permitia ao senhorio o uso de um direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento. O NRAU deixou de lado essa possibilidade, levando a que a hipótese prática do aumento dos trespasses gratuitos se efectue sem segurança para o senhorio. No que respeita às duas lÃÂneas do n.º 2, entende grande parte da doutrina que ambas estão a mais, sendo alegados motivos opostos. A alÃÂnea a) demonstra uma caso especÃÂfico do que não é um trespasse, ora se a transmissão em si não inclui, em conjunto, todas as caracterÃÂsticas enunciadas no artigo, não faz sentido falar em trespasse, porque não corresponde àsua natureza. Na alÃÂnea b) a questão é diferente, já que a transmissão do gozo do prédio para um fim diferente do que aquele que existia, mas sempre dentro de uma actividade comercial ou industrial, é passÃÂvel de ser considerada como um trespasse. O legislador por vezes prega partidas, que podem ser activas, no sentido de apresentar formas dúbias ou com uma grande polémica, ou passivas, quando o que está a mais não é suprimido. É o caso presente, permitindo que ocorram diversas divisões doutrinárias e levando a que surjam sentenças opostas. O que faltou ao legislador no artigo 1114.º do CC foi a audácia de estabelecer critérios económicos que permitam ao senhorio precaver-se de certas situações onde ocorram, na prática, trespasses de valor elevado, deixando em vigor as rendas mÃÂnimas. A polémica continuará actual, perdendo-se mais uma boa oportunidade de relacionar o direito com o mercado.
Morte do Arrendatário
Nos termos do novo artigo 1114.º do CC, a morte do arrendatário não origina a caducidade do contrato. Os herdeiros podem renunciar àtransmissão, desde que transmitam ao senhorio, no prazo de três meses e por carta registada, a sua renúncia. O n.º 2 do citado artigo impõe uma nova obrigatoriedade para os sucessores do arrendatário, que é a comunicabilidade ao senhorio, por carta registada e no prazo de três meses, do direito que herdam. A não realização daquela comunicação origina a caducidade do arrendamento. O artigo não refere a obrigatoriedade da comunicabilidade para o cônjuge, tal como referido nos termos do artigo 1108.º do CC, nem sequer remetendo para este preceito. A importância desta comunicabilidade reside num pormenor que passamos a explicar. Se houver uma comunicabilidade, o cônjuge é titular de metade do direito em vida do arrendatário, se não houver comunicabilidade, essa metade só é transmitida em herança e em igualdade de circunstâncias com todos os herdeiros. Pode-se ainda entender que só existe verdadeira sucessão e correspondente transmissão do direito quando ocorre o falecimento do cônjuge sobrevivo, ou seja, verificando-se a morte do arrendatário primitivo, o direito ao arrendamento passa automaticamente para o outro cônjuge, ficando este o arrendatário. No próximo artigo vamos concluir esta apresentação do novo regime do arrendamento urbano, abordando principalmente a questão da desocupação do prédio e demais questões de pormenor.