Mercado da reabilitação avaliado em 200 mil milhões

Por a 8 de Abril de 2010

O estudo promovido pela Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas (AECOPS) não deixa grandes dúvidas sobre a dimensão das necessidades. As necessidades globais de reabilitação e requalificação deverão representar um investimento estimado em 200 mil milhões de euros, valores esses que atestam uma justificada e urgente necessidade de se intervir em variados segmentos, e que exigem que quer de um ponto vista nacional, quer sectorial, que sejam tomadas medidas adequadas e necessárias a uma efectiva dinamização do mercado de reabilitação.

A Associação constata que apesar de a reabilitação ser encarada como um desígnio nacional e que por isso esteja prevista nos programas sufragados pela população na generalidade dos processos eleitorais, “constata-se que o estado de conservação quer do parque habitacional e não habitacional de propriedade privada e pública quer das infra-estruturas públicas e do património histórico e cultural é, na generalidade dos casos, manifestamente deficiente, sendo os casos de abandono, mau estado e degradação das condições de utilização, de salubridade, de estética e de segurança uma realidade demasiado frequente e em alguns casos até generalizada”. “É hoje consensual que, atendendo às condições geográficas e culturais do País, uma das vias para a sobrevivência e o desenvolvimento da economia portuguesa reside na sua afirmação como destino turístico de excelência tanto para turismo de férias como para todas as demais modalidades de captação de visitantes”, sublinha o estudo promovido pela Associação, que acrescenta que nesse sentido, “devemos poder apresentar a quem nos visita centros urbanos bem conservados e repletos de actividade, espaços verdes aprazíveis, monumentos cuidados e infra-estruturas plenamente aptas a cumprirem as funções que lhes são cometidas. A falta de conservação regular do património é ainda susceptível de gerar outros danos, tanto de natureza pessoal (pois a segurança pode estar em causa) como patrimonial”.

Portugal abaixo da média europeia

De acordo com os dados apurados no final de 2008 e constantes no relatório de 2009 da Federação da Indústria Europeia da Construção (FIEC), o volume de produção dos trabalhos de reabilitação de edifícios residenciais no conjunto dos 14 países para os quais existe informação disponível deverá ter atingido 263,2 mil milhões de euros em 2009. O país em que o volume de produção de trabalhos de reabilitação de edifícios residenciais tem maior peso na produção total da construção é a Alemanha, onde aqueles trabalhos deverão representar cerca de 32% do total. Seguem-se a Itália e a Finlândia, com cerca de 29% e de 26% da produção com origem neste tipo de trabalhos, respectivamente. Portugal faz parte do grupo de países nos quais os trabalhos de reabilitação de edifícios residenciais têm menor peso na produção total da construção, com um rácio de 6,2%. Pior do que Portugal, neste ranking, só a Roménia. Segundo a AECOPS, e atentando nos dados disponíveis, nomeadamente aos valores disponibilizados pelo INE e recolhidos junto das empresas de Construção, podemos verificar que o montante dos trabalhos de reparação e manutenção tem uma expressão muito reduzida no valor total dos trabalhos de construção. Em 2006, último ano para o qual existe informação sobre o tipo de trabalhos efectuados pelas empresas de Construção, o montante total dos trabalhos de reparação e manutenção declarados pelas empresas do Sector ascendeu a 2.765 Milhões de Euros, correspondendo a 9,6% do valor total dos trabalhos realizados. No que se refere à vertente dos trabalhos de engenharia civil, os dados conhecidos apontam para uma expressão ainda mais reduzida dos trabalhos de reparação/manutenção. Na verdade e por análise dos valores dos trabalhos realizados pelas empresas de Construção em 2006, o valor desse tipo de obras não ultrapassa os 10% do total de trabalhos realizados na área da engenharia civil, a qual comporta o vasto leque de infra-estruturas existentes no nosso país, como as estradas, as pontes, as barragens, as linhas férreas, as condutas de água e gás, as redes eléctricas e de comunicações, etc. “Neste cenário, uma constatação é evidente: o mercado de reabilitação é de facto um mercado emergente e tenderá a tornar-se, num futuro muito próximo, no segmento mais dinâmico do sector da Construção. Mas é necessária vontade política e a mobilização da iniciativa privada para que tal desígnio se concretize”, pode ler-se no documento.

Construção com impacto no PIB

De acordo com a associação, e admitindo-se que para satisfazer estas necessidades de reabilitação o sector da Construção vai assumir progressivamente um peso na economia idêntico à média europeia (cerca de 6%), que esse aumento irá ter um impacto no crescimento do PIB (Produto Interno Bruto) de 0,5% acima do seu crescimento potencial e que o volume de construção nova vai diminuindo em termos progressivos, “então serão necessários cerca de 20 anos para satisfazer o stock estimado, acrescido de uma parcela de trabalhos de conservação/manutenção corrente que se pressupõe não estarem a ser efectuados”. Mas e em que segmentos é que será necessário investir? A análise da AECOPS permite constatar que os edifícios representam só por si mais de metade do valor do investimento necessário. “Como já se afirmou, não existe em Portugal uma cultura de preservação do património edificado. De facto e apesar da previsão no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação da exigência legal de proceder a obras de conservação ordinária do edificado em cada 8 anos, a verdade é que da análise dos dados do Censos 2001 se verifica que essa exigência não tem estado a ser cumprida pela esmagadora maioria dos proprietários”, revela a associação em comunicado, acrescentanto que à data do Censos 2001, cerca de 41% do total do parque edificado apresentava necessidades de reparação, sendo que dessa parcela 7,2% foram considerados como muito degradados e 12,6% necessitavam de grandes intervenções. A maior parcela das necessidades de reabilitação apuradas respeita a pequenas reparações, (cerca de 59%), sendo que a restante, cerca de 41%, respeita a reparações médias e grandes. Ainda segundo os dados obtidos, a área dos edifícios muito degradados representava, em 2008, cerca de 2,9% da superfície total dos pavimentos habitacionais. “Por outro lado, os edifícios são vistos como um dos sectores onde se poderão obter ganhos importantes ao nível dos consumos energéticos, razão pela qual se assiste a um esforço a nível europeu para combater a ineficiência energética”, pode ler-se no documento. “Apesar de não existir qualquer obrigatoriedade dos proprietários procederem à realização de obras tendo em vista a melhoria do desempenho energético do edifício, partimos do princípio de que existem vantagens objectivas que podem tornar essa decisão bastante favorável. Um dos argumentos mais decisivos será a evidência de que o investimento inicial é recuperável num período de tempo relativamente curto, considerando o período de vida útil de um edifício”, garante a Associação.

Medidas propostas pela AECOPS

Em face da análise efectuada, entende a AECOPS ser absolutamente justificado e urgente, quer de um ponto vista nacional, quer sectorial, que sejam tomadas medidas adequadas e necessárias a uma efectiva dinamização do mercado de reabilitação. Entre as medidas propostas pela associação constam:

1 – Lançamento de obras

À semelhança do programa lançado para reabilitação dos edifícios escolares e que tem gerado um efeito positivo sobre o emprego e, consequentemente, sobre a economia, deveriam ser lançados outros projectos integrados de reabilitação e modernização sistemática de edifícios públicos, designadamente esquadras, prisões, hospitais e edifícios administrativos, por forma a que haja obras já em execução durante o ano de 2010.

A este propósito impõe-se, aliás, recordar que no âmbito do regime da acessibilidade aos edifícios e estabelecimentos que recebem público, estes carecem de ser adaptados até 2012 (se a construção for posterior a 22 de Agosto de 1997 ou até 2017, se a construção for anterior a tal data) de modo a assegurar o cumprimento das normas técnicas previstas em tal diploma (Decreto-Lei nº 163/2006, de 8 de Agosto).

2 – Criação e reforço de incentivos fiscais

Tendo em vista captar o investimento privado por parte de proprietários, promotores imobiliários, investidores e construtores para intervenções com um grau de dificuldade considerável, o que passa obrigatoriamente por um regime fiscal e um acesso ao financiamento mais favoráveis, propõe-se a tomada das seguintes medidas:

– Introdução no quadro legal de um benefício fiscal semelhante ao que vigorou para as “Contas Poupança Habitação”, quer no que respeita a dedução à colecta de IRS, quer por forma a que os juros provenientes de depósitos em contas dessa natureza sejam isentos de tributação em IRS, sendo que tais valores deverão ser destinados à execução de empreitadas de conservação e reparação de habitação já existente, com o objectivo de incentivar o mercado da reabilitação;

– Criação de uma dedução ao imposto sobre o rendimento (dedução à colecta), pela aquisição de materiais de isolamento térmico e de produção de energias alternativas tendo em vista a melhoria das condições energéticas e térmicas dos edifícios (no âmbito do objectivo Poupança de Energia);

– Alteração da actual Verba 2.27 da lista I anexa ao Código do IVA (Taxa de 5% em obras de reparação de habitação) tornando-a extensível aos materiais de construção incorporados nesse tipo de obras, mesmo quando o valor desses materiais ultrapasse os 20% do montante das prestações de serviços. Tal alteração, para além de contribuir para a redução do trabalho informal, constituiria um incentivo para a melhoria das condições energéticas e térmicas dos edifícios já existentes;

– Alargamento dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional, criados pela Lei nº 64-A/2008, de 31 de Dezembro, às empresas de construção, permitindo-lhes neles colocar os fogos que detêm em carteira e os quais não conseguem escoamento no mercado.

3 – Estímulo do Mercado de Arrendamento

3.1 – Através da alteração do NRAU:

– Permitir a liberalização das rendas antigas, já que, tal como a AECOPS sempre defendeu, não pode caber ao senhorio o papel social que lhe tem sido atribuído ao longo dos últimos anos, devendo antes ser o Estado a assumir esta função, quer através da criação de um subsídio social de renda para quem comprovadamente dele necessite, ou, em articulação com as instituições de apoio social, encontrar soluções socialmente mais adequadas e que garantam uma melhor qualidade de vida aos inquilinos para os quais não se justifique a manutenção na anterior residência.

– Simplificando os processos de despejo, de modo a que se solucionem, de forma rápida, designadamente as situações em que se verifiquem atrasos no pagamento das rendas, reduzindo os prazos de incumprimento que fundamentam a rescisão dos contratos.

3.2 – Pela criação de incentivos fiscais ao arrendamento:

– Dedução ao rendimento predial de 30% a título de despesas de conservação e reparação (reposição em vigor do sistema que vigorou entre 1989 e 1993), sem prejuízo da possibilidade de dedução da totalidade das despesas efectuadas, se superior;

– Introdução de um mecanismo que permita a amortização/reintegração, num período razoável (10 anos), de 50% do valor de aquisição do imóvel no rendimento colectável do proprietário, a um ritmo anual relativamente pequeno (5%), a exemplo de mecanismos semelhantes adoptados por outros países;

– Estabelecimento de uma taxa liberatória de 10% (em IRS ou IRC) sobre todos os rendimentos prediais, com opção pelo englobamento em sede de IRS, excluindo os obtidos no arrendamento de espaços nas grandes superfícies comerciais.

4 – Relativamente ao Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (RJRU)

4.1 – Concessão de apoios e incentivos à Reabilitação

Na opinião da AECOPS:

– carece de uma cuidada regulamentação a criação de um sistema de incentivos e de apoios consistentes à reabilitação, aspecto que no RJRU está deixado em aberto e demasiadamente dependente de opções das autarquias;

– é necessário criar apoios, incentivos e benefícios aos proprietários e investidores, bem como instrumentos de financiamento, estruturados e articulados sob a forma de um único regime de apoio e financiamento à reabilitação urbana, que se propõe seja integrado no RJRU, que deveria focar, por exemplo, a oferta de linhas de crédito especificamente orientadas para a reabilitação, por parte das instituições bancárias;

– é necessária a efectiva concretização dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património a conceder pelos municípios, evitando-se discrepâncias e desigualdades entre os vários municípios envolvidos, o que a verificar-se tornará a reabilitação mais ou menos atractiva em função da autarquia e da região em causa;

– deverá ser obrigatória a criação de um regime especial de taxas pelos municípios, prevendo-se nos respectivos Regulamentos Municipais de Taxas regimes especiais, naturalmente mais benéficos, para a realização das operações urbanísticas em apreço;

– deverá ser obrigatório consagrar um regime especial de cálculo das compensações devidas ao município pela eventual não cedência de áreas para implantação de infra-estruturas urbanas, equipamentos e espaços urbanos e verdes de utilização colectiva em operações de reabilitação urbana;

– importa ponderar a “venda forçada” e a expropriação por utilidade pública, cuja imposição não se concebe sem que antes o Estado assegure aos proprietários dos imóveis a reabilitar as condições necessárias para o início de tais operações;

– o RJRU deveria quantificar e concretizar o financiamento à reabilitação.

4.2 – Simplificação legislativa e agilização de procedimentos

Considera-se a este respeito que:

– é essencial a simplificação do RJRU, criando-se procedimentos mais céleres e instrumentos padronizados que possam encurtar prazos e reduzir a carga burocrática e a complexidade técnica que sobrecarregam as autarquias que não têm a capacidade de resposta que lhes é exigida;

– sendo a reabilitação urbana uma operação muito complexa, que implica a mobilização de grandes recursos materiais e o envolvimento de numerosos intervenientes, apresentando as acções de coordenação destas operações um grau de dificuldade muito elevado, impõe-se reduzir custos, assegurar a confiança aos investidores e suprimir obstáculos, de modo a que um empreendimento que se destine à colocação no mercado possa ser realizado num curto período de tempo, sob pena de não ser exequível do ponto de vista económico-financeiro;

– são indispensáveis medidas que reduzam burocracia e custos no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, simplificando e aligeirando todo o processo de licenciamento.

4.3 – Alargamento do âmbito das operações de reabilitação urbana

Entende-se que:

– é necessário passar a admitir-se que outras intervenções localizadas, para além das que fazem parte de uma área de reabilitação, possam beneficiar, designadamente, de eventuais apoios, incentivos e benefícios;

– o pressuposto da prévia determinação de uma área de intervenção (através de Instrumento Próprio ou de Plano de Pormenor) carece de ser alargado a outras situações relativamente a intervenções isoladas, promovidas pelos respectivos proprietários em cumprimento do dever de reabilitação de edifícios e a concretizar num curto período de tempo;

– os benefícios previstos no âmbito das operações de reabilitação urbana simples devem ser alargados à generalidade das intervenções.

Deixe aqui o seu comentário

O seu endereço de email não será publicado. Campos obrigatórios marcados com *