Medidas com Impacto no IMI em 2016

Por a 10 de Fevereiro de 2016

Foto_carlaCarla Marques,  Legal and Fiscal Manager da Alma CG

Tratando-se o imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) de um imposto com impacto nas contas das famílias e das empresas, torna-se pertinente analisar, do ponto de vista prático, as decisões tomadas pelo legislador e autarquias locais que têm efeito directo no ano de 2016.

No ano de 2012, com a avaliação geral do património urbano, ocorreu uma verdadeira reforma do património urbano em Portugal, que conduziu a um aumento significativo do valor fiscal do edificado. No entanto, os efeitos da avaliação geral repercutiram-se de forma mais intensa com o fim da cláusula de salvaguarda no ano de 2015 (que limitava os aumentos do valor final de imposto a pagar).

Os dados estatísticos mostram que a liquidação de 2015 (correspondente ao IMI do ano de 2014) atingiu 1.567 milhões de euros, tendo aumentado 4% em comparação com o ano anterior. Face a este contexto, será importante verificar até que ponto eventuais alterações introduzidas pelo Orçamento de Estado para 2016 vão impactar a situação actual.

Através da Portaria n.º 419/2015, de 31 de Dezembro fixa-se o valor médio de construção por metro quadrado, a vigorar no ano de 2016, que é de €482,40. Para efeitos do art. 39º do CIMI a este valor acrescem 120,60 euros, que equivale a 25% para o valor do terreno, o que perfaz o total de 603 euros por preço por metro quadrado do valor base dos prédios edificados em 2016.

O preço por metro quadrado do valor base dos prédios edificados mantém-se inalterado desde 2010, pelo que este coeficiente não tem acompanhado o declínio dos valores de mercado dos últimos anos. Uma vez que existem acentuadas discrepâncias entre os valores de mercado desde há 7 anos a esta parte, essas alterações deveriam reflectir-se também em termos fiscais.

Também em Dezembro de 2015 entrou em vigor a portaria que define o novo zonamento para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos localizados em Portugal, com impacto directo na tributação do IMI (Portaria n.º 420-A/2015, de 31 de Dezembro).

A revisão operada centrou-se na redefinição do mapa, referente ao zonamento urbano que define os coeficientes de localização mínimos e máximos dos prédios nas diferentes zonas do município, consoante o tipo de afectação. Para a definição das diferentes zonas homogéneas dentro de cada município e respectivos coeficientes de localização tem-se em conta as diferentes características geográficas e sociais, tais como as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais (designadamente escolas, serviços públicos e comércio), bem como a existência de redes de transportes públicos na zona.

O novo zonamento apresenta alguns aspectos positivos na medida em que nalgumas localizações (e para um determinado tipo de afectações) o coeficiente se reduz consideravelmente (veja-se o exemplo de Palmela).

No entanto, alguns coeficientes aumentaram face ao estabelecido anteriormente. Nas zonas consideradas ‘Premium’, onde anteriormente estava atribuído o coeficiente de 3,00, passa a ser aplicado o máximo de 3,50. Indique-se a título de exemplo, na zona de Lisboa a Avenida da Liberdade, o Marquês de Pombal e a Baixa Pombalina, cujos coeficientes aumentam para a maioria das diferentes afectações.

De sublinhar que o novo zonamento se aplica aos prédios novos, bem como, aos prédios “antigos” desde que, neste último caso, os contribuintes solicitem uma avaliação fiscal (os novos valores não são de aplicação automática).

Assim, e de modo a evitar efeitos inesperados, é recomendável que antes de se desencadear um procedimento de avaliação junto da Administração Fiscal e Aduaneira se avaliem os pressupostos e consequências de uma nova avaliação fiscal do imóvel.

As taxas de IMI aplicadas em concreto pelos municípios são também uma matéria relevante a considerar. Conforme previsto no CIMI, os Municípios definem anualmente uma taxa que varia entre os 0,3% e os 0,5%.

Para o ano Fiscal de 2015, cujo imposto é pago em 2016, é de salientar que a maioria das autarquias locais manteve as taxas (sendo o Porto um dos exemplos). Pese embora cerca de 40 autarquias terem optado por reduzir a taxa de IMI aplicável (por exemplo, Albufeira), na maioria dos casos não existem alterações.

Assim, se adicionarmos à não diminuição de taxas generalizada o facto de os valores patrimoniais tributários terem tendencialmente aumentado fruto da avaliação geral do património urbano, temos os “ingredientes” suficientes para que a carga tributária atinja valores expressivos.

O sector da construção e imobiliário, sendo um dos mais afectados pela crise financeira (nomeadamente, com a diminuição dos valores de mercado dos imóveis, a redução do número de transacções e a ausência de investimento em obras públicas), é um dos mais afectados com a carga fiscal vigente.

Apesar de pontualmente terem surgido alguns sinais positivos em sede de IMI (como a redução de taxas de IMI nalguns municípios, a aplicação do “IMI familiar” e a eventual reposição da cáusula de salvaguarda divulgada pelo actual governo – ainda não concretizada), não se pode afirmar que, de um modo genérico, tenham sido adoptadas medidas decisivas que “congelem” a evolução de crescimento da tributação do património.

A tomar como certa as informações referentes à proposta preliminar do Orçamento de Estado para 2016 que dão conta da abolição de isenções para os fundos de investimento imobiliário, parece-nos que as empresas serão fortemente afectadas.

O ano de 2016 vai ser um ano marcado por grandes desafios fiscais, económicos e orçamentais para o país, pelo que a tributação do património imobiliário ganha particular relevância neste contexto. Como tal, entende-se que as empresas devem recorrer aos instrumentos que têm ao seu dispor para garantirem que a tributação do seu património está de acordo com a realidade dos imóveis.

Fontes: Código IMI, legislação, Estatísticas da Administração Tributária e Aduaneira

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