“Duvido que a rendibilidade do FNRE seja suficientemente atraente”
As dúvidas são manifestadas pelo presidente do GECoRPA que acrescenta que, apesar de um objectivo nobre, o recém apresentado Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado está muito longe das necessidades identificadas
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Os objectivos são nobres mas estão muito aquém da verdadeira dimensão do problema. A garantia é dada ao CONSTRUIR pelo presidente do Grémio do Património (GECoRPA) que cruza o papel do Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado com o papel até então desempenhado pelas Sociedades de Reabilitação Urbana.
Vitor Cóias considera que o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE) se baseia na criação de uma entidade que recebe do estado edifícios degradados, “recebe doutros fundos e da banca o dinheiro necessário para o seu próprio funcionamento, para reabilitar os edifícios (para o que recorre a programas para tal já existentes), edifícios que são colocados no mercado de arrendamento e por ela geridos”. Para o também presidente da STAP, considerando que os objectivos passam pelo repovoamento do centro das cidades, pela promoção da reabilitação urbana e do mercado do arrendamento e pela “ajuda” à recuperação do sector da construção orientando-o para a reabilitação, “os objectivos são muito nobres e pertinentes”.
Vitor Cóias sublinha, no entanto que o desafio encerra, em si mesmo, algumas questões, nomeadamente a capacidade do Estado em alocar os anunciados 1,4 mil milhões de euros para esta iniciativa. “O Estado tem a sua capacidade de endividamento largamente excedida e, tendo em conta o baixo valor actual das rendas habitacionais e os custos de manutenção dos edifícios que vão sendo colocados no mercado, duvido que a rendibilidade do FNRE seja suficientemente atraente para captar o interesse da banca ou do investidor privado”, revela o presidente do GECoRPA. O engenheiro sublinha, inclusivamente, que os montantes agora anunciados estão muito distantes do que são as efectivas necessidades. “O Fundo é, até certo ponto, uma espécie de SRU a abranger o País todo, mas sem os instrumentos de que as SRU’s dispunham e com objectivos muito modestos, à escala das necessidades: um investimento em reabilitação de 1,4 mil milhões de euros em dez anos, quando as necessidades são de 75 mil milhões. Só para a Área Metropolitana de Lisboa, a estimativa é de 19 mil milhões”, diz Cóias ao CONSTRUIR, que lembra que só na AML, há mais de 30 000 muito degradados ou a necessitar de grandes reparações. O Fundo estima reabilitar dois mil edifícios nos próximos dez anos.
Lóbi da construção
Envolvido há largas décadas no estudo e análise da Reabilitação, o presidente do GECoRPA recorda que vem sendo um hábito já com alguns anos os sucessivos governos “tirarem da cartola” o que considera serem “soluções mágicas para responder à decadência das nossas cidades e agradar ao poderoso lóbi da construção e do imobiliário”.
“O problema da reabilitação urbana resolve-se ao nível local, mobilizando e orientando a iniciativa e a criatividade dos moradores. Cito o exemplo da reabilitação do edifício da Rua dos Caldeireiros 79-81, Porto, por iniciativa do jovem arquitecto Paulo Moreira, morador, projectista e director de obra, Prémio IHRU 2014, que tive ocasião de acompanhar ou, a uma escala maior, o conhecido exemplo do centro histórico de Guimarães. É iniciativas deste tipo que interessa apoiar”, considera Vitor Cóias. O responsável pelo Grupo STAP garante, no entanto, que há uma “omissão grave na apresentação do FNRE, que é a questão da segurança sísmica”. “A reabilitação de edifícios em zonas sísmicas aumenta a exposição a este risco. Logo, tem de ser sempre acompanhada de uma intervenção de natureza estrutural, que melhore a capacidade resistente dos edifícios. É preciso não esquecer que Lisboa e outras zonas do País têm uma sismicidade “traiçoeira”: sismos espaçados, mas de grande intensidade”, garante.
Garantias de rentabilidade
Segundo a apresentação do ministro do Ambiente, Matos Fernandes, o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado, “aberto a todo o País”, destina-se a recuperar 7500 fogos nos próximos 10 anos para reabilitar edifícios e regenerar centros urbanos, combatendo o seu despovoamento, promover o acesso à habitação, em especial a classe média, e dinamizar o arrendamento habitacional e o comércio local. Por representar um investimento 1400 milhões de euros, proveniente do Fundo de Estabilidade Financeira da Segurança Social, “terá que ser utilizado com todas as garantias de rentabilidade e muito baixo risco”, uma vez que “estamos a falar de uma parcela do dinheiro que garante as nossas reformas”, sublinhou o governante. Para garantir a sua aplicação rentável, a sua gestão será pública e a supervisão desta gestão será da responsabilidade da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, a entidade que controla a bolsa de valores. Para reduzir os riscos, os primeiros prédios a ser recuperados serão “imóveis públicos que, mesmo assim, terão que passar o crivo da rentabilidade dos investimentos”, e “terão como destino o mercado de arrendamento habitacional e também comercial”.
Outros instrumentos
O ministro referiu também que, recorrendo ao Programa Operacional de Sustentabilidade e Eficiência no Uso de Recursos (POSEUR), “garantimos já uma verba de 250 milhões de euros que será afectada ao Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas”.
Este Instrumento Financeiro, criado no âmbito do Portugal 2020, destina-se a apoiar a Reabilitação e Revitalização Urbanas nos municípios com centros urbanos de nível superior das regiões Norte, Centro, Lisboa, Alentejo, Açores e Madeira.
“O foco deste apoio será a reabilitação integral de edifícios, com idade igual ou superior a 30 anos, ou que precisem de intervenção urgente, e de espaços e unidades industriais abandonadas com vista à sua reconversão, e complementarmente, a promoção da eficiência energética do parque edificado”, disse.
A este montante “irá juntar-se, até ao final do ano, um empréstimo de 140 milhões de euros do Banco Europeu de Investimento, o que irá totalizar 390 milhões de euros”, e, nos próximos meses “será lançado o concurso internacional para os intermediários financeiros, a banca, que deverá multiplicar pelo menos por dois o montante disponível que assim se aproximará dos 800 milhões”.
O Programa Casa Eficiente, focado na melhoria da eficiência energética dos edifícios, “é uma das medidas que está a ser desenvolvida, mais uma vez recorrendo a fundos europeus disponíveis para investimentos estratégicos, neste caso o Plano Juncker”, através da criação de uma linha de financiamento num valor aproximado de 100 milhões de euros.
“Esta medida será implementada através da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário, já que o objectivo é agregar um conjunto de prováveis interessados em tornar um imóvel energeticamente mais sustentável”, afirmou Matos Fernandes.
O Ministro referiu que a melhoria energética passa por intervenções nas fachadas, nas coberturas, caixilharias mais eficientes, painéis solares térmicos, e equipamentos mais eficientes para o aquecimento do ar ou da água como as bombas de calor.
Reabilitar como regra
Contudo, “a política do Governo para a reabilitação urbana não se esgota nos instrumentos que apresentámos”, afirmou, acrescentando que o resto da política se resume na frase, “que a reabilitação deixe de ser excepção e passe a ser uma regra”.
Em Portugal, todos os “regimes de regulamentação são pensados para a construção nova, encarando a reabilitação como um género estranho que é beneficiado com um conjunto de excepções”, situação que terá que mudar, disse Matos Fernandes.
“A elaboração de novas regras que enquadrem a reabilitação como o regime mais comum de obra nas cidades implica um trabalho profundo que, conduzido pelo nosso Ministério, envolve os profissionais e associações do sector, devendo iniciar-se depois do Verão e com uma duração que nunca será inferior a um ano”, afirmou.