Opinião – Fim das isenções dos fundos imobiliários: que consequências?

Por a 4 de Maio de 2016

DSC_0979 (2)Teresa Azevedo, Property Tax Consultant da Ayming Portugal

Entrou em vigor o Orçamento de Estado para 2016, com várias alterações de natureza fiscal sobre a tributação do património imobiliário, sendo que aquelas que assumem maior relevância em termos de tributação neste âmbito se prendem com medidas que afectam directamente os fundos imobiliários. Os imóveis detidos em carteira pelos fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, para além de terem uma carga fiscal em sede de Imposto de Selo (IS), a partir de agora vão deixar de ter duas isenções de que usufruíam: de Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI) e de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Estima-se que o fim destas duas isenções vá trazer aos municípios um aumento da receita fiscal que se traduz a nível nacional em 50 milhões de euros em IMI e mais de 60 milhões de euros em IMT, resultando em 110 milhões de euros no total.

As isenções de IMI e IMT a fundos de investimento imobiliário têm vindo a ser alvo de sucessivas alterações legislativas ao longo dos anos. No passado recente, com o Orçamento de Estado para 2014, este tipo de actividade já havia sido impactada, pois os prédios que integravam os fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública, os fundos de pensões e os fundos de poupança-reforma e que se encontravam totalmente isentos de IMI, começaram a pagar o imposto pela metade, sendo que por agora termina, totalmente, a isenção existente.

É importante ainda ter presente que os prédios destinados a habitação e os terrenos para construção cuja edificação autorizada ou prevista seja para habitação, e que detenham um valor patrimonial tributário superior a um milhão de euros, já se encontram a ser tributados em IS, pelo que, considerando as mais recentes medidas, os fundos de investimento terão de enfrentar uma carga fiscal acrescida.

Muito se tem discutido sobre os impactos da revogação destas isenções e em particular, se esta decisão poderá “afugentar” os investidores de fundos imobiliários, uma vez que a rentabilidade destes instrumentos financeiros tenderá a diminuir.

No entanto, também não será despiciente, por outro lado, reflectir sobre se estas medidas não poderão contribuir de forma positiva para uma reforma do património imobiliário, podendo fomentar em certa medida a reestruturação do património devoluto. De frisar que se considera património devoluto todo o edifício, ou uma fracção autónoma de um edifício, que se encontre desocupado durante, no mínimo, doze meses, salvo alguns casos previstos especificamente na legislação, como seja a habitação destinada a curtos períodos de tempo.

Estão inseridos em fundos de investimento imobiliários muitos imóveis degradados e em ruína, que acabaram por nunca ser colocados no mercado dada a falta de interesse sobre este tipo de património. Um exemplo paradigmático é a propagação e permanência de edifícios devolutos na cidade de Lisboa. À data contabilizam-se quase 5.000 edifícios devolutos, sendo que 300 dos mesmos pertencem à Câmara Municipal e os restantes distribuem-se pela banca, seguradoras e fundos, como os principais proprietários. A detenção dos imóveis devolutos em fundos de investimento imobiliário permitiria manter este tipo de edifícios “parados” sem perda de dinheiro para os proprietários devido às isenções fiscais existentes, travando deste modo projectos de reabilitação.

Nos fundos imobiliários, o foco está mais direccionado para os imóveis construídos, em bom estado e com estética: que atraiam arrendatários para compensar todo o investimento de muitas empresas neste património seleccionado.

Assim sendo, com o fim da isenção, respeitante ao IMI, todos os imóveis que estejam devolutos ou em ruínas vão ser alvos de taxas anuais deste imposto elevadas ao triplo (conforme previsto na legislação). A aplicação desta taxa majorativa visa incentivar que não se deixe que este tipo de construção mergulhe no abandono, promovendo a sua reabilitação (em vez de construir mais) e a criação de novas paisagens.

Espera-se, portanto, que o fim destas isenções seja uma alavanca para que se inicie agora a verdadeira preocupação em reabilitar, trazendo uma melhoria significativa de qualidade de vida urbana e com um maior foco na reabilitação ao invés da construção, para combater a desertificação.

Estes novos factos trazem aos fundos imobiliários a necessidade de delinearem um plano/estratégia para colmatarem o fim das isenções de que beneficiavam e que a partir de exercício fiscal de 2016 irão perder. Estratégia que poderá passar em grande medida, conforme acima indicado, pela aposta na reabilitação dos prédios devolutos ou em ruínas.

Para além da aposta em reabilitação, os fundos de investimento imobiliário, tal como os restantes casos, poderão sempre tentar reduzir o IMI por via da alteração do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos. A legislação aplicável prevê a possibilidade do valor patrimonial tributário poder ser actualizado a cada três anos (regra geral), bem como, poderem ser solicitadas correcções da matriz a todo o tempo quando existam erros (por exemplo, ao nível das áreas brutas privativas e dependentes determinadas pela Administração Tributária).

Em suma, se, por um lado, o fim das isenções em sede de IMI e IMT poderá ser encarado com algumas reservas devido, basicamente, à possível diminuição da rentabilidade destes investimentos, por outro lado, poderão lançar-se mais imóveis no mercado, trazendo uma nova dinâmica ao investimento imobiliário por via de reabilitações a imóveis devolutos.

 

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