Opinião: O fim da entrada inicial no crédito à habitação está para breve?

Por a 3 de Junho de 2016

Sérgio Pereira - diretor geral ComparaJá.ptDurante anos, o crédito à habitação concedido era a 100% do valor do imóvel (às vezes até mais). Contudo, com o advento da crise económica e consequente contração do crédito, os bancos passaram a proteger-se mais. Assim, começaram a exigir entradas iniciais a rondar os 20% do valor de avaliação dos imóveis.

A lógica por detrás fazia sentido tendo em conta as condições do mercado: esta entrada inibe os clientes de fazerem default no empréstimo já que perderiam também o capital próprio investido e, além disso, caso o banco tenha que leiloar a casa do incumpridor poderia mais facilmente recuperar o investimento.

No entanto, os ventos parecem estar a soprar em melhores direções. Aos poucos, com a recuperação económica, o número de famílias a pedir crédito para adquirir casa aumenta. Vejam-se os mais recentes números do Banco de Portugal: em março o crédito para compra de casa atingiu os 491 milhões de euros, um máximo de 5 anos.

Com o crédito à habitação a ir de vento em popa, é natural que os bancos comecem a competir por clientes. De certa forma isso já se vai notando nos spreads (que começam a baixar) e, quiçá, notar-se-á nos rácios dos empréstimos face ao valor da habitação que podem vir a atingir os 100%. Isto é mau para a economia? Não necessariamente.

Vejamos. Do ponto de vista da instituição, é uma forma de conquistar quota de mercado. Aliás, já vemos algumas instituições a ir, paulatinamente, subindo o seu rácio de “Loan-to-Value”. Enquanto que a maioria ainda se encontra nos 80%, algumas já oferecem empréstimos cujo montante é de 85% do valor de avaliação do imóvel.

É expectável que, com o aumento da concorrência entre instituições na atribuição de crédito, a cedência de empréstimos a 100% seja vista como mais uma forma de conseguir ter uma ofertava competitiva. Claro que as instituições não farão (nem devem fazer) este tipo de empréstimos a qualquer tipo de cliente. O crédito à habitação a 100% fará sentido para clientes jovens (visto que têm uma maior longevidade para pagar o crédito) e com boas perspetivas profissionais e financeiras. Isto porque a probabilidade de fazerem default ao empréstimo é menor.

Já para o cliente, a oferta de um crédito à habitação a 100% é bastante vantajosa. Desde logo porque permite a quem solicita crédito não ter que conseguir primeiro angariar os tais 20% de capitais próprios, um enorme esforço inicial. Desta forma, o capital ao invés de ter sido poupado para a entrada inicial na casa pode ser usado para outros fins (como a educação dos filhos).

É certo que as prestações a pagar podem vir a ser mais elevadas (visto que há mais dívida para ser amortizada), mas se os bancos forem sensatos no perfil dos clientes a escolher optarão por aqueles com possibilidades de fazer face a estas responsabilidades acrescidas.

Em princípio serão jovens que se livram deste “peso” no início de vida, mas que depois o pagarão de forma diluída ao longo do espaço temporal do empréstimo. O que faz sentido: à medida que envelhecem e sobem na carreira, também crescerá a sua remuneração salarial e a disponibilidade para fazer face ás prestações do crédito.

Teremos então instituições a ceder crédito à habitação a 100%? Como todas as evoluções, não irá acontecer já amanhã. Mas se a economia mantiver a tendência de melhoria nos próximos anos, é uma forte possibilidade. Para os bancos e para muitas famílias seria uma boa notícia.

Por: Sérgio Pereira, diretor geral da plataforma gratuita de simulação de produtos financeiros ComparaJá.pt

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