“Investimento imobiliário está a tornar-se numa aplicação financeira”

Por a 3 de Maio de 2017

LisboaA Stone Target actua no mercado imobiliário e tem como modelo de negócio o acompanhamento do potencial investidor em Portugal, percorrendo toda a cadeia de valor. A grande aposta desta empresa, encabeçada pelos sócios Rogério Antunes, Cristina Pereira e Daniel Martins baseia-se numa rede de parcerias alargada, através da qual pretendem apresentar as melhores oportunidades de negócio aos clientes internacionais, fazendo, entretanto, toda a consultoria e avaliação das potenciais oportunidades

Em entrevista ao CONSTRUIR, Daniel Martins, Rogério Antunes e Cristina Pereira, sócios da Stone Target, explicam detalhadamente o modelo de negócio da empresa.

Como surge a empresa?

RA: A Stone Target surgiu em 2012 como uma empresa de mediação. Na altura estava a trabalhar sozinho mas, de qualquer forma, tenho uma experiência já bastante grande na área da mediação e a empresa surgiu por causa de alguns negócios muito pontuais que desenvolvi na altura, sempre muito ligados à área do investimento. Em 2014, falei com a Cristina, que entrou na sociedade, e optámos por alargar o nosso âmbito. Somos muito especializados na área do investimento, e começámos também a trabalhar com algum retalho porque era o caminho natural. Como vendemos produtos de investimento aos construtores, aos investidores, depois esses construtores devolviam produto para retalho, ou seja, produto pronto para se vender. O Daniel entrou em 2016, para complementar a equipa. O modelo de negócio baseia-se na consultoria imobiliária. Essencialmente, fazemos consultoria de investimento imobiliário.

Como se desenvolve?

RA: Fazemos a captação de boas oportunidades de investimento, fazemos uma análise da viabilidade desses negócios e, depois, vamos colocar isso junto dos investidores com quem trabalhamos. Essencialmente, o que esses investidores procuram não são imóveis, mas sim lucro. O que fazemos é propor lucro aos nossos investidores. Captamos boas oportunidades de investimento, fazemos uma análise do negócio, fazemos uma análise financeira e de mercado e, depois, com base nisso, fazemos chegar as oportunidades aos investidores para se desenvolver o negócio.

Falamos de investimento em que áreas?

RA: Trabalhamos essencialmente a habitação neste momento, embora tenhamos feito alguns negócios que não são estritamente habitação. Nós não somos especializados em serviços, mas sim em habitação. Contudo, o que estamos a desenvolver – e temos feito alguns negócios nesse sentido – são, não só negócios imobiliários, mas, depois, também os negócios associados ao imobiliário. Por exemplo, temos tido algumas abordagens com pessoas que querem fazer investimento na área de agricultura. Isso implica uma parte imobiliária mas depois implica também uma parte de negócio, cuja análise também fazemos, embora não sejamos especialistas nessa área – vinho, cortiça, etc.

Mas fazem a ligação aos outros especialistas?

RA: Fazemos, porque temos uma rede de parcerias muito alargada e é nisso que está baseada a nossa actividade.

É quase um serviço chave na mão?

RA: Sim, quase. Fazemos a cadeia toda.

DM: Directamente ou através de parceiros.

Como estava o mercado imobiliário em 2012, quando a empresa surgiu?

RA: Em 2012 estava a desconto, completamente. Estávamos a falar de coisas vendidas abaixo do valor patrimonial em zonas de Lisboa consideradas excelentes. E se Lisboa estava a desconto, imagine tudo o que não é Lisboa. Estava tudo a ser vendido abaixo do valor patrimonial das finanças, mas não havia liquidez. Portanto, os negócios, apesar de serem excelentes, tinham de ser muito bem estruturados. Não havia crédito, e quem tinha dinheiro, normalmente, não tinha muito, pois tinha muito “stock” – o negócio imobiliário é muito de “stock”. Entretanto começaram a surgir investidores estrangeiros e muitos destes investidores tinham ligações fora de Portugal, que informaram do estado do mercado, e esses, fazendo parcerias com investidores que já estavam neste mercado, iam injectando dinheiro ou arranjavam compradores finais para os projectos, e foi aí que o mercado começou gradualmente a recuperar.

O vosso mercado é maioritariamente Lisboa?

RA: Sim, embora estejamos a analisar outras áreas.

Em 2014 decidiram apostar também no retalho. O mercado já mostrava sinais de recuperação?

RA: O mercado começou a ter um pouco mais de liquidez e, nessa altura, quando fiz a sociedade com a Cristina, definimos uma estratégia a longo prazo. Consideramos que, no mercado de Lisboa que, nessa altura, era onde havia operações suficientemente interessantes para nós aportarmos “know how” e para fazemos este tipo de abordagem, com a análise do produto, a análise financeira, a análise da rentabilidade do negócio e, depois, a análise do mercado, só havia operações suficientes quando se tratava de investimento. Nessa altura pensámos que o que era previsível acontecer era que, dentro de dois ou três anos, o mercado cresceria, estávamos a ter um fluxo interessante de investidores estrangeiros, teríamos um mercado interessante de segmento médio-alto e alto, e essas operações já seriam suficientemente altas para a nossa abordagem. Nessa altura, abordámos o mercado do retalho, no sentido de nos prepararmos para o que iria acontecer, e que está a acontecer agora no mercado. Nós temos T2 com alguma facilidade por 500 mil euros e temos já um “pipeline” muito grande de projectos que foram comprados ao longo destes anos, já com a estimativa dos preços a que assistimos agora – achamos que ainda vamos a continuar a assistir ao crescimento dos preços..

Até quando?

RA: Eu penso que, pelo menos, mais quatro ou cinco anos.

DM: Acho que vai estar tudo dependente das políticas das taxas de juro e de remuneração dos produtos financeiros, porque a verdade é que o imobiliário está a constituir-se como um investimento de refúgio.

RA: Estamos a assistir a um fluxo constante de investidores estrangeiros que está a mudar de facto o mercado. O mercado, de facto, expandiu. Nós não estamos a assistir apenas à recuperação do mercado. Estamos a assistir à sua expansão. E esses novos investidores é que estão a ancorar o crescimento dos preços, porque não estamos a falar dos investidores que vêm para comprar, para depois se irem embora. O “Golden Visa” é mais um negócio, mas não foi com base nisso que crescemos. Temos assistido a muitos clientes estrangeiros, essencialmente europeus, mas começam a aparecer investidores de outras geografias muito interessantes, como Brasil, Estados Unidos, etc., que vêm para ficar. Portanto, isso ancora os preços.

DM: Grande parte do crescimento também se acentuou com esta onda muito recente – que começou em 2011/20112 – de que Lisboa, numa primeira fase, e Portugal, numa segunda fase, é um “hotspot” em termos mundiais não só de turismo mas também do investimento imobiliário. Acabam por andar um pouco de mãos dadas. Havia um grande desconhecimento em relação ao mercado português e às suas potencialidades e, entretanto, tanto o actual Governo como o anterior tiveram um conjunto de iniciativas que deram visibilidade ao país, que o tornaram atractivo em termos fiscais para certos segmentos de mercado que tencionamos trabalhar, nomeadamente o mercado dos reformados, a nível europeu, e o mercado de profissionais altamente qualificados. O surgimento de concorrência é uma forma de validação do modelo e, nos últimos tempos, temos assistido à chegada a Portugal de modelos como, por exemplo, a Second Home, que valida um pouco este conceito. Qualquer casa em Lisboa, sobretudo numa zona mais central ou mais histórica, que seja colocada no mercado, 80% das visitas que receberá serão de estrangeiros, sempre na faixa entre 30 e 50 anos, altamente qualificados, que procuram em Lisboa um porto de abrigo. A nossa ideia é posicionarmo-nos como consultores privilegiados, junto de todos os actores do mercado, em toda a cadeia.

Os investidores que representam são individuais ou empresas?

RA: Quando falamos de investidores, tratam-se de empresas.

CP: Há cada vez mais um grupo emergente que é o do investidor particular que procura aplicar os activos que tem no banco e transformá-los em investimento mais garantido.

RA: O investimento imobiliário está a caminhar a passos largos para se tornar uma aplicação financeira.

Porque proporciona uma maior confiança relativamente ao mercado financeiro…

CP: Sim, porque é um bem que fica consigo e que é seu.

DM: Qualquer bem é valorizado pela atenção e procura que tem e Lisboa, neste momento, e a marca Portugal, constituíram-se como um bem muito relevante em termos de investimento imobiliário, porque vende, porque é uma garantia de rentabilidade. Muitos investidores, nomeadamente institucionais, estão cada vez mais a diversificar tendo em conta bens tangíveis. Segundo os últimos relatórios, energia e imobiliário têm sido, por excelência, os grandes sectores de refúgio para o investimento e Portugal está muito bem posicionado.

A valorização do imobiliário a que se assiste agora é sustentável?

RA: É. Por dois motivos. Primeiro, temos esta ancoragem no aumento do mercado, de facto, porque as pessoas estão a vir viver para Portugal. Estamos a ter mais procura em termos turísticos e o imobiliário também é rentabilizável por essa via. Por outro lado, temos uma questão muito importante, que acho que é também muito interessante, e que consiste no facto de os investidores portugueses e os investidores estrangeiros – mas muitas vezes, um “mix” dos dois: investidores portugueses que conhecem o mercado, acompanhados por um músculo financeiro – têm muitos projectos em “pipeline”, cujos estudos de viabilidade são feitos com base no crescimento dos preços de que estamos a falar. O que acontece é que esses grupos de investidores têm, eles próprios, acesso ao mercado de compradores estrangeiros e está a criar-se uma capilaridade que vai trazer, por estas vias, o comprador francês, suíço, brasileiro, chinês, etc.

Há especulação?

RA: Tem havido alguma especulação. Como o mercado está em crescimento, o que acontece é que, compradores que aqui estavam colocados comparam, por exemplo, na Baixa, e o mercado da Baixa aumentou, e eles consideraram que valia a pena ceder a sua posição. Em alguns casos foi pura especulação, e noutros tem a haver com a mera tomada de mais-valia. Agora, os investidores que têm, de facto, dimensão, e os investidores que têm estruturas já no estrangeiro e estão a investir cá, não largam os activos. Vão desenvolvê-los até ao fim.

DM: Usam-nos como bandeira para conseguirem aceder a outros projectos de maior dimensão. Neste momento, a força motriz do mercado está na procura e não na oferta, ao contrário daquilo que foi sempre regra em Portugal, mesmo nos tempo em que o mercado estava em alta.

Mas já se começa a notar isso, com a falta de “stock”

DM: Há uma coisa muito interessante que é diferente, por exemplo, do movimento especulativo dos preços do final dos anos 90 e início de 2000, que era alimentado por projectos que estavam dependentes da banca do princípio ao fim. A partir do momento em que isso é retirado do cenário, a valorização que é feita dos imóveis, é feita com uma base concreta, que é a base do mercado e não com uma base artificialmente criada com a insuflação por entrada do mercado financeiro. A Stone Target posiciona-se como fornecedor de exclusividade, seja através de produto, seja através da rentabilidade associada a esse produto. Com a procura exacerbada que existe, torna-se cada vez mais complicado não só avaliar a real natureza dos negócios, como aceder às boas oportunidades. Com este processo de crescimento que temos vindo a sedimentar na empresa, criámos as relações que nos permitem, nesta altura de elevada procura, aceder a produto numa situação privilegiada e, dessa forma, vender níveis de rentabilidade superiores ao típico construtor que está a apostar no mercado da reabilitação. Há duas grandes dificuldades típicas em qualquer mercado: arranjar bom produto para colocar no mercado e arranjar compradores. Neste momento, a grande dificuldade do mercado está no primeiro ponto. O segundo, nós cobrimos, também pela dinâmica que temos deixado no mercado, mas a grande mais-valia para a típica empresa de construção é aceder a estas oportunidades.

Lisboa está a valorizar-se na generalidade, ou por zonas?

CP: Ainda há zonas muito embrionárias nesta questão do crescimento e do interesse imobiliário, mas são áreas do futuro. Temos uma cidade que, geograficamente, começa a fechar em termos de capacidade e recurso de reabilitação, nomeadamente tudo o que é bairrismo. A compra desenfreada a preços loucos a que temos assistido até agora faz com que haja limitação, porque não vamos tirar as pessoas de casa. Esses bairros começam a fechar em termos de capacidade que têm para gerar negócio. O que acontece é que, no horizonte do investidor, há outras zonas geográficas de apetite. Temos uma cidade à beira do rio, sol quase 365 dias por ano e toda esta luz da cidade, que chama os turistas europeus. Será nessa linha do rio a aposta do futuro, até à zona do Parque das Nações. As zonas bairristas, diz-me a minha sensibilidade, que estão a fechar e, se calhar, fecham já este ano. Depois, há escapatórias, em termos de investimento, porque em termos de posicionamento de habitação, é outra coisa. Nas Avenidas Novas não temos apartamentos de 24 metros quadrados como há em Alfama, nem em Alfama há apartamentos de 200 metros quadrados como há nas Avenidas Novas. Portanto, falamos de outro tipo de comprador, outro tipo de exigência, outro tipo de investidor. Quando falamos de comprador, é o comprador que compra a sua casa para aí viver. Quando referimos investidor, é quem compra para rentabilizar. Há zonas que começam a espoletar a reabilitação de luxo, em prédios com outro registo urbanístico, arquitectónico, etc, como a das Avenidas Novas. Quando se consegue fazer uma reabilitação de grande dimensão em Alfama, quem compra para investir vai esquartejar aquela reconstrução de prédio e, de um edifício grande – não haverá muitos em Alfama – faz dois ou três. O objectivo  é vender, transformar o activo num outro tipo de negócio que pode não passar por habitação. Quem procura no outro lado da cidade, vai manter, vender ou comprar o apartamento grande, porque é outro tipo de comprador, de investidor. Assim, começamos a ter um maior investimento estrangeiro, porque são capitais que se associam, de outro posicionamento e de outra projecção. O que nos diz a nossa experiência é que o caminho da reabilitação em Lisboa é o da reabilitação de luxo. Todo o caminho que fizemos com os nossos investidores até agora, consistiu em colocá-los nesse mercado. Fizemos um caminho de relação, de negócio e de investimento e a nossa estratégia é exactamente acompanhá-los nesse sentido e levá-los a zonas “prime” de Lisboa que são onde realmente vai nascer e continuar a construção de luxo. A construção de luxo em Lisboa nunca irá sofrer tanta oscilação como a média e baixa.

DM: Por inerência, para os negócios de segmento baixo e alto, também vamos assistir a uma valorização.

Estes investimentos no mercado de luxo têm normalmente que fim?

CP: Há uma linha que divide a cidade: falar do Chiado é diferente de falar da Madragoa ou da Mouraria. São dois lados opostos na cidade que se definem como um quadro arquitectónico. No o Chiado ou nas Avenidas Novas, o negócio irá sempre passar pela habitação e não pelo turismo, porque são zonas que, desde sempre, foram consolidadas pela habitação. Por outro lado, Alfama/Graça colocaram Lisboa no mundo pela via do turismo. E por essa via, desde há cinco anos a esta parte, começámos a perceber que estas zonas estavam adormecidas. Então existe o lado da habitação consolidada, de luxo, e o lado do turismo.

Prevê-se o surgimento de novas zonas atractivas para o investimento, em Lisboa?

RA: Há uma zona que nos parece relativamente óbvia, entre o Parque das Nações e a Praça do Comércio. É uma zona fantástica da cidade e que já tem alguns projectos: a Fábrica do Gás já tem um grande projecto, tem o plano de pormenor já aprovado, etc. Depois, temos o Braço de Prata. Há ainda algumas zonas que têm sido descobertas para investimento alternativo. Vamos tendo zonas novas na cidade, que estão perfeitamente identificadas e seguras do seu crescimento em termos de preços. As zonas históricas estão a fechar, mas há zonas de expansão. O eixo até ao Parque das Nações parece óbvio que irá crescer. Depois temos outras zonas, como o Beato, o Vale de Chelas, mas para outro tipo de segmentos. Na nossa opinião, tem de se ter algum cuidado para se investir nessas zonas. Não se pode pensar que vai acontecer ali o que aconteceu no resto da cidade, pois falamos de uma zona mais afastada, muito mais incipiente em termos de desenvolvimento imobiliário, está muito misturada com zonas más e, portanto, embora seja uma zona de expansão, tem de se ter algum cuidado. Teremos claramente valorização nas Avenidas Novas, Benfica também é uma zona muito interessante…

E têm produto disponível?

RA: Pois, essa é a grande questão. Produto não têm, mas têm capacidade de expansão. Alfama, por exemplo, não tem essa capacidade.

DM: Outro fenómeno que pode ser interessante na área do mercado de luxo, é a criação de uma tipificação de produto. O produto de luxo é diferente. Em Portugal, temos um certo fio condutor que está associado à tal marca – a ideia do sol, a ideia da vida pacata, a ideia da segurança, que é crítica. O impacto que esta segurança tem na psique dos potenciais compradores é enorme. A oportunidade é importante. Em Lisboa e no Porto começamos a ficar muito restringidos quanto à disponibilidade do produto de luxo e começam a surgir oportunidades distintas, também com a assinatura portuguesa, de luxo, no Alentejo ou no Minho. Esse é um mercado que também exploramos porque, na realidade, os próprios investidores também estão interessados. Alguns que já estavam cá radicados começam a tomar consciência de outras zonas. Há outros que vêm por referência de quem já cá está e começam a procurar essas oportunidades. Vamos começar a ter “cluster” de imobiliário de luxo mediante as condições das áreas e das zonas.

RA: Na Costa Vicentina há micro-mercados muito interessantes. As pessoas pensam sempre em Tróia ou Comporta, mas nessa zona, há uma série de áreas importantes. O que é importante é, de facto, ter uma rede perfeitamente definida e capaz de identificar e qualificar os investidores, porque a questão que se coloca em todo o mercado é esta: há ou não procura para determinada zona? Se não houver, esquece-se, porque não há mercado. Há ou não procura por este tipo de produto? Há. A procura não está nos portais imobiliários generalistas ou nas feiras imobiliárias. Nós temos uma rede que nos permite identificar onde está a procura para determinado segmento.

DM: Isto gera um certo “cluster” e para acedermos a clientes deste “cluster” e acedermos a estas realidades que já existem temos de ter uma rede e é essa a nossa aposta: ter uma rede de acesso a oportunidades interna, bastante bem desenvolta, que já está construído, com muitos anos de trabalho, a equipa, as relações de confiança que vamos sabendo construir. Depois, há outra parte, que são as redes no estrangeiro, com parceiros privilegiados, que nos tragam os investidores. Sabemos, por exemplo, que o modelo dos chineses foi muito centralizado via Macau e em duas ou três províncias chinesas, mas isto tem um problema: como é um mercado muito fechado de dentro, só permitiu o acesso a números significativos de clientes por parte de quem já tinha construídas as redes de angariação de clientes na própria china. Isso foi uma das grandes desvirtuações do mercado, provocada pelo “golden visa”. Virámo-nos muito para aquela latitude e havia todo um conjunto de outras latitudes a explora que não foram devidamente exploradas.

Entretanto, o fluxo chinês também diminuiu…

CP: A questão aqui é que um investidor chinês que já vem com outra postura para o mercado actualmente. Os que já cá estão, estão com o “golden visa” adquirido, portanto já estão a evoluir ou na forma de habitação, ou de negócio. Os que estão a vir, vêm mais esclarecidos. Até porque já temos um histórico, que foi passado e transpirado para fora de Portugal, portanto, estes novos investidores já vêm muito mais acautelados e devidamente acompanhados. O nosso caminho – da Stone Target – nunca foi feito a pensar na era dourada dos “golden visa”. Fizemos o nosso caminho, surgia um negócio e olhávamos para ele como outro negócio qualquer. Para quem está focado num só tipo de mercado estrangeiro que é o chinês, sabemos que há flutuações e que, à primeira brecha, o barco vai ao fundo.

DM: Um aspecto interessante neste processo de expansão comercial a nível internacional, por parte do imobiliário português, é que houve uma concentração em alguns mercados específicos, como França, na Europa, China, na Ásia e mesmo no próprio mercado americano, que está muito inexplorado, só assistimos a alguma dinamização junto das comunidades portuguesas, normalmente na Costa Leste.

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