O futuro do imobiliário “já está a acontecer”
A Cushman & Wakefield (C&W) convidou vários especialistas, nacionais e internacionais, do sector imobiliário e celebrou o seu centenário com a conferência “The Future of Real Estate”, em Lisboa, na qual propôs um olhar em direcção ao futuro do mercado imobiliário
Pedro Cristino
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A Cushman & Wakefield (C&W) convidou vários especialistas, nacionais e internacionais, do sector imobiliário e celebrou o seu centenário com a conferência “The Future of Real Estate”, em Lisboa, na qual propôs um olhar em direcção ao futuro do mercado imobiliário.
Toby Ogden, responsável pela Transformation Team desta consultora imobiliária, foi o primeiro convidado a subir ao palanque para abordar as acções da C&W, enquanto um negócio, para responder às alterações que se observam no mercado. “A primeira coisa que fizemos foi certificarmo-nos de que toda a gente no nosso negócio estava ciente de que as coisas estão a mudar”, revelou o orador, sublinhando que “as coisas estão a acontecer no nosso mundo e precisamos de estar muito bem posicionados para vos aconselhar, enquanto nossos clientes, e assegurar que estão muito bem colocados para o futuro”. Para tal, é necessário perceber, segundo Ogden, que as alterações do mundo têm repercussões nas pessoas, que são quem utiliza o imobiliário. “Enquanto consultores, temos de entender isso e de sermos capazes de reconhecer as alterações e os padrões na forma como utilizamos o espaço e a tecnologia, para que consigamos entender qual o futuro do imobiliário e, fundamentalmente, qual o futuro da Cushman & Wakefield nesse mundo para nos certificarmos de que somos relevantes para os nossos clientes”, reforçou. Neste contexto, a consultora estudou quatro temas “macro”, no sentido de perceber o impacto que os mesmos terão na sociedade. A tecnologia foi o primeiro dos temas. Para Ogden, é necessário entender a tecnologia para entender a forma como são utilizados os edifícios, e como a mesma é implementada nos diferentes tipos de imóveis. Por outro lado, o responsável da C&W referiu também que, com a mudança da sociedade, observa-se uma maior organização em todo o mundo que, por sua vez, torna as cidades “cada vez mais uma prioridade”. Contudo, isso coloca desafios ao planeamento – “onde alojar as pessoas, como criar locais de trabalho, locais de lazer, locais de comércio” -, desafios que têm de ser entendidos e, para tal, “aplica-se a tecnologia”. “O escritório de hoje não é o escritório de ontem e o escritório do futuro não estará relacionado com o local onde trabalhamos, mas sim o local onde estamos ligados”, continuou. Ao mesmo tempo, é também exigida a compreensão relativamente à economia. “Sob o meu ponto de vista, a economia do imobiliário está a mudar”, frisou Toby Ogden, referindo-se à geração de valor no sector. Para este consultor, estão a começar a observar-se os primeiros sinais de uma mudança no comportamento dos consumidores, na forma como adquirem imobiliário, e como assumem as despesas, afastando-se de uma estrutura de custos fixos para custos variáveis. “O melhor exemplo disto é Londres, onde a maior fatia de absorção de espaços de escritórios é referente aos espaços de cowork”, afirmou. A volatilidade global é o último dos temas analisados. “Somos um negócio global, temos de perceber o que significam as alterações políticas para as empresas”, explicou Ogden, citando como exemplo o caso da Apple, que realizou uma transacção na capital britânica de 50 mil metros quadrados. “O negócio foi quase cancelado no último minuto porque o Reino Unido votou a favor do “Brexit” e a União Europeia exigiu 14 mil milhões de dólares em impostos à Apple”, revelou o responsável da C&W, para explicar como a política pode impactar a forma de como um negócio global opera a um nível local. E como se propõe a consultora a ajudar os seus clientes neste campo? De acordo com Ogden, é preciso começar com os clientes. “Têm de perceber, enquanto clientes, o que se passa no mundo, e nós somos as pessoas que os aconselham e temos de o fazer a um ritmo mais célere do que fazíamos antes, é necessário que continuemos a dar-lhes novas ideias, para que estejam na frente do seu sector, sempre que precisem (…) e temos de o fazer de forma mais barata”, salientou. Para este consultor, o negócio do imobiliário “é substancialmente ineficiente e as ineficiências custam muito dinheiro”. Como eliminá-las? Com tecnologia. “Fundamentalmente, trata-se de imobiliário inteligente, assegurar que os edifícios que criam, detêm, alugam e desenvolvem são mais inteligentes do que eram ontem”, uma vez que os utilizadores “esperam mais do imobiliário”.
“O futuro é onde já estamos”
Para o director comercial e de marketing da Gefco Portugal, o futuro “já começou”. José da Costa Faria, enquanto especialista do sector logístico, dedicou a sua apresentação à “Cadeia de Abastecimento 4.0 e o Futuro da Logística”. “O futuro começou ontem, faz-se hoje e materializa-se amanhã”, comentou o orador, explicando que o objectivo da sua abordagem consiste em perceber os caminhos que se “desenham para o futuro” e quais as necessidades futuras das empresas e das necessidades logísticas. Neste campo, Costa Faria referiu que a cadeia de abastecimento reside no centro das preocupações de todas as empresas e, neste cenário, a logística tem de transformar a cadeia de abastecimento em “cadeia de valor”. Segundo o responsável da Gefco, a gestão das cadeias de abastecimento tem um papel vital no desenvolvimento da digitalização de todos os processos de negócio. Os hábitos de consumo irão também impactar – fortemente – o sector da logística. “Está a nascer uma nova geração de robots, que são os “cobots”, que são muito mais flexíveis, não para movimentarem grandes massas de carga, mas para fazer operações mais finas, que até há pouco tempo não era possível serem feitas por máquinas”, explicou, referindo que isto ajudará a organizar o trabalho de armazém “de uma forma mais eficiente e produtiva”. Paralelamente, o e-commerce (comércio através da internet) causou “uma disrupção completa” na forma de organizar o armazém, bem como nas suas necessidades. “O tempo dos armazéns de 10, 12 e 14 metros [de altura] provavelmente está a chegar ao fim, pelo menos no e-commerce, pelo menos nos grandes retalhistas”, afirmou. Por sua vez, a tecnologia já permite aos retalhistas a previsão das necessidades de consumo – “predictive shipping” o que permite a existência de armazéns mais pequenos, mais próximos ou no centro das cidades. “Provavelmente, no negócio imobiliário, os tempos de pagar a renda, se não estão no fim, podem estar a começar a acabar”, referiu José da Costa Faria, afirmando que “hoje se paga o uso e, provavelmente, as empresas imobiliárias vão ter custo variável para vender, serviços adicionais que nunca fizeram até hoje, terão de pensar em armazéns preparados para suportar toda aquela tecnologia e, se calhar, no futuro, as próprias empresa imobiliárias vão ser concorrentes na área logística, porque deixou de haver territórios definidos entre uns e outros”. Rui Dias Alves dedicou a sua intervenção à vida e à qualidade de vida nas cidades. Na conferência, o fundador e CEO da Return on Ideas, empresa dedicada às tendências de mercado, referiu que, nas cidades, existe uma “imensidade de transformações” que são promovidas pelo consumidor. Neste âmbito, as cidades devem ser pensadas para fornecer conteúdo aos consumidores, enquanto que o imobiliário deve ter capacidade para “pensar o informal”.
Retalho, escritórios e conectividade
Darren Yates foi o senhor que se seguiu. O consultor da Cushman & Wakefield para o mercado de retalho europeu abordou o as tendências do futuro no retalho e começou por referir que as tendências no Reino Unido são seguidas na Europa e centrou parte da intervenção no efeito do comércio online no mercado imobiliário. “Não vamos parar de ir às lojas”, destacou, frisando, contudo, que, no futuro serão menos os espaços comerciais. Perante esta situação, é necessário saber como medir a performance de cada loja. No mercado do Reino Unido, as vendas online já representam 16% das vendas no retalho, com Yates a prever um pico entre 25% e 30% neste indicador. Como resultado, será necessário cerca de menos 30% de espaço físico para este sector. Neste sentido, os retalhistas necessitarão de menos lojas e de “racionalizar os seus portfólios”. Por outro lado, os grandes centros de retalho nas cidades necessitarão de “escala e flexibilidade” de forma a atraírem clientes e o sector alimentar tem um peso assinalável neste objectivo, uma vez que representa cerca de 20% de todas as unidades de retalho e lazer em terras de Sua Majestade. Por isso, Darren Yates não tem dúvidas ao afirmar que “uma forte oferta alimentar é essencial” para o retalho. À medida que o comércio online cresce a um ritmo anual de 10% no Reino Unido – 4% em Portugal – o “retalho físico terá de se adaptar” e, provavelmente, de forma célere, pois já começa a colocar-se a questão da existência de demasiados espaços de retalho no país. A tecnologia poderá desempenhar um papel importante na redução do espaço físico ocupado por retalhistas, citando Yates, a título de exemplo, os automóveis sem condutor – “não teremos carros, alugaremos” – que permitirão a libertação do espaço actualmente utilizado para estacionamento e menores volumes de tráfego nas estradas. Esta situação representa “uma oportunidade para alterar a utilização dos parques de estacionamento para algo rentável”, afirmou o consultor, sublinhando que a Amazon poderá representar “o padrão do retalho daqui a alguns anos”. A IoT e a aplicação da tecnologia no imobiliário foram abordados por Vanessa Lee Butz, que dedicou a sua apresentação à actualização do imobiliário 1.0 para 2.0 através da tecnologia. A fundadora da empresa tecnológica District – que presta serviços em prol da conectividade nas empresas, com vista à melhoria da experiência dos trabalhadores – destacou que, no imobiliário, “tem de se pensar no utilizador final”. “A nossa forma de viver e trabalhar está a mudar e a infra-estrutura e o imobiliário têm de acompanhar”, declarou Butz, para quem o coworking representa “o novo standard” do sector de escritórios no mercado imobiliário. A Arup marcou também presença na conferência, por intermédio de Josef Hargrave, director associado da equipa de Foresight, Research and Innovation da consultora britânica de engenharia. “Rumo a um local de trabalho vivo” foi a denominação (traduzida) da apresentação de Hargrave, cujas funções consistem na compreensão e previsão do futuro. A digitalização, neste cenário, representa, segundo o engenheiro, uma revolução contínua, “e nós estamos no seu início”. Apesar de a mudança ser “uma constante”, os contextos são, segundo Hargrave, “variáveis” e, neste sentido, o futuro “não é apenas tecnologia”, mas inclui também economia, ambiente e política, entre outros factores. Como tal, é necessária interacção e essa interacção pode fazer a diferença no local de trabalho, a par com a flexibilidade. Perante um mercado de trabalho em constante evolução, com cada vez maior flexibilidade, o responsável da Arup perguntou qual o papel do escritório num futuro em que podemos trabalhar em qualquer local. Perante esta questão, sugeriu que o papel das sedes das empresas está também a mudar, com os escritórios a criarem espaços especializados, o que diferencia as empresas e atrai pessoas, permitindo-lhes reter os melhores talentos. A instalação de sensores nos escritórios, proporciona às empresas uma ideia de como são ocupados os espaços, permitindo uma optimização dos mesmos e uma disposição de maior interacção entre funcionários. Por outro lado, a certificação dos edifícios face ao bem estar dos ocupantes é já uma realidade, com o Well Building Standard e, de acordo com Hargrave, muitas empresas estão já a imitar estes ambientes de trabalho nos seus escritórios.