Antevisão 2018: Novo regime de uso do solo

Por a 25 de Dezembro de 2017

Texto: Sónia Coelho, managing partner Trustval

A nova lei de bases dos solos – Lei 31/2014 de 30 de Maio – alterou de forma estrutural o modelo pré-existente de classificação do solo, através da eliminação da categoria de solo urbanizável. No caso das avaliações imobiliárias, esta alteração poderá ter um impacto significativo no Valor de Mercado de terrenos avaliados anteriormente e em que, de acordo com o instrumento de gestão do território revisto, exista uma perda de capacidade construtiva.
Actualmente, o solo urbano corresponde ao que está “total ou parcialmente urbanizado ou edificado”; o solo rústico é aquele que se “destine ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal (…) ainda que seja ocupado por infra-estruturas, e aquele que não seja classificado como urbano”. O regime do uso do solo é estabelecido pelos planos territoriais de âmbito intermunicipal ou municipal (PDM, PU e PP), pois são estes instrumentos de gestão do território que vinculam as entidades públicas e, directa e indirectamente, os particulares.
A nova lei dará oportunidade aos municípios para, em vez de efectuarem de forma relativamente simplista a revisão dos planos de âmbito municipal, repensarem de forma inovadora e estratégica a organização do território, com a prossecução de objectivos tais como, por exemplo, a eliminação das zonas de habitação/construção dispersa, fomento de zonas de protecção de incêndios, desenvolvimento de zonas verdes em perímetro urbano e controlo de custos na execução de infra-estruturas das quais nem todos os munícipes iriam beneficiar. É uma excelente oportunidade para a realização de um exercício urbanístico com sustentabilidade, apostando na promoção da qualidade de vida dos habitantes.
Para os promotores, chama-se a atenção para o facto de que a reclassificação de solo rústico para solo urbano tem carácter excepcional, sendo limitada aos casos de inexistência de áreas urbanas disponíveis face à dinâmica demográfica. Esta reclassificação concretiza-se através da elaboração, alteração ou revisão de plano de pormenor, acompanhado de contracto de urbanização, no qual são fixados todos os encargos urbanísticos, o prazo de execução e as condições de redistribuição de benefícios e encargos. A reclassificação depende também da demonstração de viabilidade económico-financeira da solução contemplada no plano de pormenor. Os promotores, antes de avançarem com os seus projectos de construção, devem sempre recorrer a serviços de consultoria imobiliária, nos quais são efectuados estudos de validação dos parâmetros urbanísticos, de melhores usos, tipo de construção a desenvolver, faseamento temporal da mesma e estimativa de custos e receitas.

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