Norte rende-se à reabilitação

Por a 24 de Abril de 2018

A reabilitação enquanto factor potenciador da economia e das cidades faz hoje também parte do sector imobiliário do Norte do País, em particular do Porto. O sector residencial, de primeira habitação e curta duração, bem como o do comércio, são os que mais têm contribuído para a regeneração das principais e mais antigas artérias da Invicta.

De acordo com o estudo “Reabilitação Urbana para Uso Residencial no Porto”, uma iniciativa da Prime Yield, desenvolvida em parceria com a Predibisa e as sociedades de advogados SRS e ALC, os Aliados são a zona do Porto onde se localizam, actualmente, os produtos de habitação reabilitada mais caros da cidade. Atingindo 2.981 euros/m2, o preço médio desta zona está entre 11% e 55% acima dos valores médios de oferta apresentados noutras zonas da cidade para o mesmo tipo de produto.

Já em termos de dinamismo da oferta, é o centro histórico que lidera, concentrando 48% dos apartamentos integrados em projectos de reabilitação urbana construídos ou em desenvolvimento na Invicta e mais que duplicando o volume contabilizado nos Aliados (21% da oferta).  Em termos de caracterização da oferta, o estudo revela que as tipologias T0, T1 e T2 são as predominantes nos projectos de reabilitação habitacional na cidade, embora comecem já a aparecer projectos a apostar nas tipologias de maior dimensão (incluindo T4), o que pode evidenciar a emergência de uma maior procura de habitação para uso próprio.

O estudo incide sobre uma amostra de 312 apartamentos integrados em projectos de reabilitação urbana distribuídos por quatro zonas da cidade do Porto, nomeadamente Aliados, Centro Histórico, Cedofeita e Bonfim.

Comércio impulsiona reabilitação

No caso do centro histórico, destaca-se o eixo-Mouzinho-Flores, no qual se localiza mais de cerca de 70% da oferta e onde o valor médio supera em cerca de 10% (2.959 euros/m2) o preço médio da zona. A rua da Cedofeita é o eixo preferencial na zona à qual dá nome, com 72% da oferta, embora neste caso, o valor médio esteja nivelado (a diferença é de -1%, para 2.235 euros/m2) com o da média da zona.

Em conjunto com o Largo de São Domingo, as Ruas das Flores e Mouzinho da Silveira já atraíram ao nível do retalho mais de 170 lojas, num total de 13 mil m2 reabilitados, de acordo com o estudo Marketbeat Retalho 2018, da Cushman & Wakefield.

Reabilitação para vários anos

São muitos os promotores que sendo também eles do Porto, têm contribuído com a regeneração do tecido urbano, seja ele para habitação, turismo ou comércio. Ainda assim, a reabilitação que se tem feito ainda está longe de ser suficiente para transformar a cidade e suprir as necessidades de habitação, sendo esperado por isso que essa transformação seja intensa pelo menos durante mais uma década.

“Tendo já sido reabilitada uma percentagem razoável dos edifícios, é de referir que uma grande parte do trabalho está ainda por fazer”, refere Maria João Ascensão, responsável pela promotora Outside the Box (OTB). Também Nuno Rocha, da promotora Plano Inclinado, considera que “basta dar um passeio a pé pelo centro da cidade para perceber que ainda não se recuperou sequer metade dos edifícios”. Além disso, a carência de terrenos para construção nova dentro da cidade é também um factor dinamizador desta área.

É possível tornar a promoção mais humanizada?

É certo que em muitos casos e em muitas cidades, pratica-se a promoção em série, “por promotores muitas vezes invisíveis e afastados do mercado”. Um tipo de promoção que pode ter o seu lugar, mas que não substitui o factor de proximidade e mais humano. É esta a intenção da OTB, desde que começou a sua actividade em 2007: “Vimos que havia a oportunidade de criar um produto diferente, mais estudado, de maior qualidade e mais humanizado, e decidimos criar esse conceito”.

Também Nuno Rocha destaca a importância da proximidade do promotor com o cliente final, o que também se reflecte nos projectos de pequena e média dimensão que fazem parte do seu portefólio, sendo para já uma prioridade continuar a aposta na reabilitação no centro da cidade.

A criação de uma marca

Associado à OTB nasceu também a marca Porto Renovato, que faz parte de todos os seus projectos. “Acima de tudo representa qualidade”, explica Maria João Ascensão, mas uma qualidade que é muito mais do que mero marketing: “As nossas reabilitações não são meramente cosméticas, mas sim intervenções de fundo. Sendo mantida a fachada original do edifício, o interior é reconstruído para atingir os padrões de conforto moderno”.

Sob a marca Porto Renovato, a promotora conta já com quatro projectos, três já concluídos e um em fase inicial de obra. Além disso, conta ainda com um projecto turístico, concluído em 2016.

Habitação reabilitada e nova

Direccionados apenas para o segmento residencial, pelo menos para já, a Plano Inclinado tem tido também a oportunidade de actuar na construção de raiz, ainda que mantenha a sua actuação no centro histórico. “Por vezes os edifícios já não podem ser recuperados, mas esta é também uma forma de reabilitar, não um edifício em particular, mas uma zona que acaba por ganhar uma nova vida urbana”. Um dos seus projectos mais recentes é o Paraiso 270, que recupera o antigo edifício da Padaria Flor do Paraíso. A Plano Inclinado conta com mais quatro projectos, todos eles em desenvolvimento e com conclusão prevista para 2020.

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