“2018 foi o ano de todos os recordes”

Por a 3 de Janeiro de 2019

A actividade de investimento em produto acabado de imobiliário comercial manteve-se extremamente dinâmica ao longo de 2018. Até ao dia 30 de Dezembro estavam confirmados mais de 2.800 milhões de euros transaccionados em activos imobiliários comerciais, valor que traduz uma subida de 33% face ao ano anterior. O valor definitivo de fecho do ano encontra-se ainda por confirmar, mas acredita-se que deverá rondar os 3 mil milhões de euros. Este volume considera apenas investimento em produto comercial acabado e de rendimento.

Se no passado a actividade de promoção e reabilitação urbana não assumia, junto dos principais investidores institucionais maior importância, nos últimos anos estas operações são cada vez mais frequentes no nosso Pais, fruto da escassez de oferta nos mercados ocupacionais e da cada vez maior atractividade do sector imobiliário nacional à escala mundial. Estima-se assim que o volume de investimento alocado a este tipo de operações no nosso país tenha ultrapassado em 2018 os 2 mil milhões de euros, distribuídos por mais de 50 negócios.

Entre as operações de promoção e reabilitação urbana de maior envergadura destacam-se o portfolio Golden, vendido pela Fidelidade aos americanos da Apollo por um valor de 425 milhões de euros, dos quais cerca de 70% se estima serem activos do sector residencial. A venda dos terrenos da Feira Popular por parte da Câmara de Lisboa à Fidelidade (que contou com a participação de elementos da sua equipa de Capital Markets na análise e valorização do processo), a compra dos portfolios Viriato e Centauro, respectivamente do Novo Banco e Açoreana/Banif, ou a aquisição por parte da Mabel Capital do Quarteirão da Suiça são também operações de promoção e reabilitação urbana a destacar.

Os investidores estrangeiros têm vindo a revelar um interesse crescente no imobiliário comercial em Portugal, tendo sido responsáveis em 2018 por 94% do volume total investido em produto acabado. Após três anos a liderarem o top de investimento estrangeiro em Portugal, os norte americanos adoptaram em 2018 uma postura menos agressiva, tendo sido os europeus a dominarem as compras de activos comerciais. Cerca de 70% do capital estrangeiro teve origem na Europa, com as casas de investimento francesas a alocarem a maior parcela de capital ao imobiliário português, 765 milhões de euros. Seguiram-se os players espanhóis, que investiram em Portugal 580 milhões de euros e os originários do Reino Unido, com cerca de 500 milhões de euros alocados ao nosso país. À semelhança de 2017, a diversidade da origem de capital manteve-se também no ano transacto, com negócios realizados por investidores das mais diversas nacionalidades como a americana, chinesa, suíça, brasileira, canadiana ou angolana.

O sector de retalho, nomeadamente de centros comerciais, esteve particularmente activo, atraindo 52% do volume total, mais de 1.400 milhões de euros. Seguiu-se o sector de escritórios com 35% do total investido, cerca de 950 milhões de euros. Em ambos os casos estes dois sectores atingiram máximos históricos em termos de volume de investimento.. O sector hoteleiro surge, pela segunda vez na história, como o terceiro segmento de imobiliário comercial mais atractivo, tendo captado para o nosso país 8% do total investido, mais de 200 milhões de euros. Este valor apenas foi ultrapassado em 2015, quando se transaccionaram mais de 280 milhões de euros, em grande parte explicados pela aquisição por parte da Minor do portfólio de hotéis do Tivoli.

As transacções de portfólios de grande dimensão continuaram a ter um peso muito significativo no total de investimento, tendo representado 36% do volume transaccionado; cerca de 1.000 milhões de euros distribuídos por 17 negócios. O portfólio de retalho da Blackstone, que inclui o Forum Sintra, o Sintra Retail Park e Forum Montijo, adquirido pela Immochan, actualmente Ceetrus, foi a operação com maior volume.

Outro reflexo da atractividade de que goza o mercado imobiliário nacional à escala global é a tendência crescente das operações de venda de carteiras de NPL’s (non-performing loans) com activos imobiliários subjacentes e de REOs (real estate owned – imobiliário no balanço do banco), que atingiram cerca de 5 mil milhões de euros transaccionados.

A banca reforçou em 2018 a tendência iniciada em 2017 e colocou este ano dezenas de portfolios de NPL’s e REO’s de forma generalizada e mais organizada

Por seu lado, também a Cushman & Wakefield teve “o seu melhor ano de sempre”, tendo sido responsável por algumas das mais importantes transacções do mercado, destacando-se na área de escritórios a venda da totalidade do Lagoas Park, a compra de nove edifícios na Quinta da Fonte e a venda do edifício Barata Salgueiro 33. Na área de retalho foram vários os portfólios de supermercados e de lojas de rua colocados, assim como na área de promoção e reabilitação urbana, com a venda de um terreno para promoção no Campo Pequeno com cerca de 40.000 m2.

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