Os novos negócios do imobiliário

Por a 25 de Junho de 2019

Smart Studios Carcavelos

Cowork, coliving, residências de estudantes e residências seniores são hoje os negócios que mais têm motivado os investidores estrangeiros e que deverá ser a ‘Tendência’ nos próximos anos. O CONSTRUIR falou com alguns dos principais players que pretendem investir nestes segmentos em Portugal e que estiveram presentes no evento ‘The Brave New World of Alternatives?, organizado pela APPII. Lisboa e Porto continuam a ser as localizações preferenciais e os locais possíveis são vários. As dificuldades prendem-se com as lacunas legais ao nível destes segmentos e o preço do metro quadrado

Texto: Cidália Lopes

 

De acordo com o estudo da consultora Savills, o Global Living, o investimento em alternativas residenciais está a aumentar. Só em 2017, o  volume global de investimento ascendeu os 223 mil milhões de dólares, tendo ultrapassado todo o investimento global de retalho e industrial registado nesse ano.

Alexandra Gomes, Analyst, Research Department considera a diversificação do investimento por classes de activos alternativas, como é o caso das Residências de Estudantes e Residências Sénior (Senior Living) “como uma das tendências mais fortes para o ano 2019”.

Lisboa e Porto são duas das cidades da Europa do Sul que mais têm estado no radar de vários operadores internacionais que têm adquirido diversos terrenos para promoção de residências de estudantes e que irão contribuir para responder a uma elevada procura, com contínuas perspectivas de evolução positiva.

Actualmente, o mercado português conta já com a presença sólida de reconhecidos investidores e promotores como a Temprano Capital Partners, MPC Capital Group, Milestone, TPG Real Estate, Round Hill Capital, The Student Hotel, a Memmo Ville, a Xior, um dos players mais recentes a entrar no mercado nacional. Também operadores como a Co-Liv Portugal, a B-Hiveliving ou a Medici Living Group estão já posicionados em Portugal a analisar o mercado e as possíveis localizações.

Mas não só. Também os operadores nacionais estão a dar cartas nestes segmentos, nomeadamente a Smart Studios, com vários projectos já concluídos ao nível das residências de estudantes e co-living ou a Startup Lisboa, ao nível do co-working, mas também promotores considerados mais ‘tradicionais’, como a Habitat Invest e a Stone Capital que se encontram a analisar o mercado e possíveis investimentos nesta área. Também ao nível do co-working, é preciso não esquecer que Portugal deu o salto à cerca de 10 anos, com os espaços no Lx Factory e no Time Out (Mercado da Ribeira).

Medici Living Group

Seja pela proximidade geográfica ou pela facilidade linguística, a verdade é que muitos players do sector imobiliário fazem, normalmente uma abordagem ao mercado nacional em conjunto com uma estratégia para Espanha e nestes segmentos alternativos a regra mantém-se.

A Medici Living Group é um desses players já que, entre Portugal e Espanha, pretende construir 1200 camas sob a marca Quarters. Numa fase inicial Lisboa, Madrid e Barcelona estão na mira dos seus investimentos, mas a cidade do Porto é seguramente outro dos pontos a apostar, conforme indicou ao CONSTRUIR, Nicolas Dugerdil, director de Expansão Ibérica do grupo.

O Grupo, que já opera em Berlim, Chicago e Nova Iorque, não tem ainda uma localização definida, mas já avançou que pretende investir 1000 milhão de euros em co-living na Península Ibérica. “O nosso alvo são os jovens profissionais e como tal queremos estar em zonas centrais e bem interligadas, mas que sejam também dinâmicas e trendys”, afirmou Nicolas Dugerdil.

Uma das principais dificuldades prende-se com o tipo de projecto, já que, por exemplo, na Alemanha as regras urbanísticas não tornam fácil projectos integrados com vários tipos de segmentos, mas por outro lado, nos EUA esta é uma forma de actuação mais fácil de conseguir. Para Nicolas Dugerdil, projectos multiusos “fazem todo o sentido, especialmente me projectos de maiores dimensões, já que permite criar sinergias entre as diferentes actividades e diversificar o risco para os promotores e os investidores”. Em Portugal, dado que este é um conceito ainda novo ao nível do sector e da legislação, a MLG considera ser “mais fácil criar parcerias com algum operador local”. Além disso, “o modelo de negócio da marca Quarters é muito parecido com um modelo residencial este pode facilmente ser adaptado para um projecto que já tenha iniciado”.

B-Hive Living

Para Williams Johnson Mota, embaixador da Co-Liv Portugal e CEO da B-Hive Living, “Portugal tem tantas localizações com imenso potencial para residências seniores e de estudantes, assim como para o co-working que se torna difícil escolher uma”, ainda assim este responsável deixou no ar algumas dicas daquilo que poderão ser as futuras aposta do Grupo: “Áreas a menos de 10 minutos do centro da cidade, com boas ligações de transportes e comércio local. As zonas ao longo da marginal de Cascais têm também um potencial inegável”.

Mais do que a localização ou a escolha de segmento, Williams Johnson Mota destaca a “versatilidade” deste tipo de alternativas residenciais e que estas “podem ser adaptadas para a maioria dos ambientes urbanos ou rurais”, desde que se consiga preservar a “experiência do utilizador”.

Apesar dos muitos investimentos anunciados, o CEO da B-Hive considera que existem ainda alguns desafios para concretizar negócios nestas áreas e nos quais o Grupo está a trabalhar “em conjunto com as autoridades portuguesas”. Williams Johnson Mota considera que “a falta de clareza sobre o licenciamento e os regulamentos em matérias urbanísticas, assim como o prazo para conseguir os licenciamentos” são dois dos principais obstáculos. Além disso, “o desafio de conciliar os actuais preços do imobiliário para a reabilitação em Lisboa com os limitados níveis de acessibilidade da população, traduz-se numa escassez de activos adequados que poderiam ser parcialmente resolvidos se fosse implementada uma politica adequada para incentivar os milhares edifícios vazios a serem reaproveitados para esses segmentos”, conclui.

Smart Studios

Além de quatro projectos que se encontram em fase de desenvolvimento em Lisboa, a Smart Studios adquiriu recentemente dois terrenos na Alta de Lisboa onde vão surgir duas novas residências num total de 535 apartamentos e um terreno na Asprela, no Porto, onde vão ser construídos 250 studios. Ambos os projectos deverão ficar concluídos em 2021.

Já em Setembro deste ano deverá ficar concluído a totalidade do projecto da Ajuda. Trata-se de um complexo com quatro edifícios de studios e T1’s, sendo que dois deles já abriram no ano passado e a terceira e quarta unidade ficarão concluídas este ano, num total de 79 apartamentos. Outro edifício emblemático da Smart Studios é em Stª Apolónia, que irá converter um antigo edifício industrial da Fergráfica em modernos estúdios. São 114 apartamentos, com espaço de co-living com várias zonas de co-working. Logo a seguir, em Junho de 2020, irá abrir um dos maiores Smart Studios em Carcavelos, com espaços de co-living mas também ter vários espaços de reuniões.

Temprano

Foi dos primeiros operadores espanhóis nos segmentos das residências de estudantes em Portugal, onde já conta com um projecto concluído em Lisboa e mais quatro em desenvolvimento, não só na capital como também no Porto e Coimbra.

A próxima abertura em Portugal será o Porto Campus, junto ao campus universitário central da Universidade do Porto na Asprela. Serão adicionados 580 estúdios à oferta da cidade, numa área de 20.000 m2. Com projecto de José Quintela da Fonseca, a operação será da responsabilidade da da Livensa Living.  As obras estão avançadas para a segunda residência em Lisboa, em Entrecampos, que deverá abrir ainda este ano com mais 420 estúdios.

Round Hill Capital

A TPG Real Estate, braço da TPG que se dedica à gestão de activos imobiliários, e a Round Hill Capital, empresa que se dedica ao investimento, desenvolvimento e gestão de activos imobiliários, compraram um terreno com cerca de 39.000 metros quadrados (m2) de área edificável no Campo Pequeno, em Lisboa, onde será construída uma residência para estudantes com 390 camas e um empreendimento com 250 apartamentos.

A residência de estudantes vai incluir áreas de estudo e lazer para estudantes, bem como espaços comerciais comuns disponíveis para todos os residentes, e será gerida pela Nido Student, unidade da Round Hill Capital para este efeito na Europa.

Startup Lisboa

Com experiência no co-working e no co-living desde 2012 e gestora do Hub Criativo do Beato (HCB), a Startup Lisboa está à procura de propostas para a área de coliving (alojamento residencial partilhado) do espaço e abriu um processo de selecção para encontrar o operador/promotor que apresente o melhor projecto. Os interessados deverão formalizar uma manifestação de interesse até 30 de Junho e, posteriormente, enviar a proposta até 8 de Setembro. O objectivo é que o projeto escolhido esteja em funcionamento até ao final de 2020.

O espaço a concurso é um edifício histórico da antiga Fábrica da Manutenção Militar, com cerca de 4.200 m2 de área, designado por Edifício do Relógio/Antigo Convento. A proposta poderá incluir unidades de alojamento com tipologias diferentes e áreas com as características e equipamentos necessários à utilização comum dos residentes, bem como a prestação de serviços acessórios ou conexos para apoio de uma comunidade de inovação e criatividade.

Porto também ‘mexe’

O Porto vai contar, a médio prazo, com mais 1500 camas para estudantes, divididas por quatro projectos de residências a desenvolver por privados. De acordo com dados da consultora Predibisa, “os investidores estão a apostar em imóveis com múltiplas funções: residencial, comércio, serviços e alojamento para estudantes”

A Milestone projecta a construção de uma residência na Asprela, com 358 quartos e várias áreas de lazer. A Round Hill Capital perspectiva o desenvolvimento do “Tawny Project”, no Amial, que integrará 560 quartos para arrendar a estudantes, uma área de habitação, comércio e serviços. A promotora Promiris quer edificar um empreendimento com 161 quartos e para o qual também prevê habitação. Já o projecto “The Student Hotel” aponta para a criação de 350 a 400 quartos, num imóvel que terá uma componente hoteleira e um espaço de coworking. A localização ainda está em análise. A imobiliária adianta que “o mercado do alojamento de estudantes já entrou no radar dos investidores internacionais e nacionais” e “há ainda outras oportunidades em análise relativas ao Porto, assim como em cidades como Coimbra e Lisboa”. Como sublinha no documento, “o aumento nos últimos anos de estudantes estrangeiros em Portugal aumentou a pressão sobre a quantidade e a qualidade da oferta”.

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