Marisa Mirador, advogada e sócia da área de Direito Público da Cuatrecasas
Fim do regime excecional de reabilitação de edifícios: o que se segue?
A revogação operada só produzirá efeitos 4 meses após a publicação do novo regime e continuará a aplicar-se aos procedimentos que estejam pendentes nessa data
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Foi publicado no dia 18 de julho o Decreto-Lei n.º 95/2019, diploma que estabelece o regime aplicável à reabilitação de edifícios ou frações autónomas. Este diploma significa, desde logo, o fim do regime excecional e temporário aprovado em 2014 (Decreto-Lei n.º 53/2014, de 08/04, alterado pelo DL n.º 194/2015, de 14/09), que é revogado, o que é de aplaudir.
Com efeito, aquele regime de forma simplista dispensava as operações de reabilitação (definidas com demasiada amplitude) de edifícios e frações a afetar total ou predominantemente ao uso habitacional e construídos há pelo menos 30 anos, ou localizados em áreas de reabilitação urbana, do cumprimento de regras de construção, nomeadamente em matéria de RGEU, acessibilidades, desempenho energético, comportamento acústico, instalações de gás, e não salvaguardava devidamente aspetos referentes à segurança estrutural, sísmica, e contra incêndios.
É certo que aquele regime excecional terá dinamizado o mercado imobiliário e incentivado a renovação urbana numa altura em que esse impulso era necessário, mas terá também facilitado em demasia uma ‘reabilitação’ menos qualificada e já não faz sentido no contexto atual.
Porém, a revogação operada só produzirá efeitos 4 meses após a publicação do novo regime e continuará a aplicar-se aos procedimentos que estejam pendentes nessa data, o que poderá conduzir até novembro a uma ‘corrida’ a intervenções que caiam no âmbito do regime revogado, tendo em vista aproveitar as suas benesses.
E agora, o que se segue com o novo regime? Deixamos alguma notas. Diminui, a nosso ver bem, o espectro das operações urbanísticas que podem configurar reabilitação, eliminando-se as obras de criação de novas edificações.
O âmbito de aplicação do regime, continuando a cingir-se aos edifícios e frações a afetar total ou predominantemente a habitação, passa a definir-se em função das especialidades de projeto.
Assim, por exemplo, em matéria de requisitos funcionais da habitação e da edificação aplica-se aos edifícios com licença de construção emitida até 1 de janeiro de 1977 – não podendo deixar de se considerar incluídos edifícios cuja construção tenha sido iniciada até essa data e sem licença de construção por a mesma não ser exigível – e, quanto a segurança contra incêndios, desempenho energético, requisitos acústicos e acessibilidades, aplica-se a imóveis cujos procedimentos de controlo prévio de construção sejam anteriores à data de entrada em vigor dos diplomas reguladores dessas matérias. Há uma preocupação com a segurança sísmica e estrutural, prevendo-se a avaliação de vulnerabilidade e a possível exigência de projeto de reforço sísmico, bem como a aplicação dos Eurocódigos Estruturais (revogando-se os regulamentos vigentes nesta matéria) em condições a definir.
Consagram-se importantes princípios como os da proteção e valorização do existente, da sustentabilidade ambiental e da melhoria proporcional e progressiva. Na verdade, o novo regime é sobretudo um diploma-quadro, remetendo para diversas portarias a aprovar no prazo de 60 dias a contar da sua publicação a definição dos requisitos a aplicar nas diversas áreas técnicas. Por isso, não sabemos bem o que se segue nem se a reabilitação do edificado passará, como se pretende, de exceção a regra, mas segue-se, na nossa opinião, algo melhor ao regime excecional.
NOTA: O CONSTRUIR manteve a grafia original do artigo