Pela primeira vez desde o final de 2022, no 3º trimestre de 2024 os promotores imobiliários registaram em simultâneo um aumento da procura e uma subida no número de vendas, mostram os resultados do inquérito Portuguese Investment Property Survey (PIPS), uma iniciativa da Confidencial Imobiliário e da APPII.

No período em análise, o indicador de sentimento relativo às transacções situou-se em +5 pontos percentuais (p.p.), entrando em terreno positivo após sete semestres consecutivos de queda, durante os quais chegou a atingir -70 p.p.. A recuperação da procura identificada pelos promotores reflecte o forte desagravamento das condições macroeconómicas, com descida dos juros, abrandamento da inflação e a perspectiva de maior estabilidade fiscal e legislativa.

De acordo com o inquérito, este regresso da procura ao mercado tem efeitos também nos preços, predominando um sentimento (+35 p.p.) de que a valorização se intensificará, quando no final de 2023, os promotores denotavam uma tendência de estabilização dos valores de transacção (+3 p.p.). Com a recuperação em ambos os indicadores, o Indicador de Sentimento atingiu os +20 p.p., o mais elevado desde o começo desse ciclo.

Face a um mercado que na actualidade regista uma reactivação da procura e aceleração dos preços, as expectativas quanto ao futuro também melhoraram. De facto, o Indicador de Expectativas neste trimestre situou-se em +36 p.p., um máximo face aos últimos anos e dos valores mais elevados de toda a série do Portuguese Investment Property Survey, beneficiando de fortes expectativas de futuras tanto nas vendas como nos preços e equiparando ao nível de confiança sentido aquando do fim da pandemia, entre o fim de 2021 e o começo de 2022.

A fase de clara descida de juros e perspectiva sólida de novas descidas está também a animar a procura por terrenos para novos desenvolvimentos, com a quota de agentes com níveis elevados ou muito elevados de procura a atingir os 50%, acelerando face aos 41% do trimestre anterior. Uma vez mais, o perfil dos novos projectos incide sobre operações de construção nova, com 80% de quota. Apesar das perspectivas de maior actividade, o perfil de produto é ainda pouco dirigido para a procura nacional, com 75% dos mesmos a orientar-se total ou parcialmente para a procura internacional. Os projectos especificamente para procura nacional representam 25% dessa carteira, não descolando face ao padrão dos últimos anos.

De alguma forma em linha com esse registo, a actividade de promoção para arrendamento (Build-to-Rent) mantém níveis muito baixos de atractividade, com o índice respectivo a posicionar-se em -26%, o mais baixo do último ano e meio, somente acima dos -52% registados aquando do anúncio do pacote Mais Habitação.

Um factor que poderá explicar a dificuldade na retoma da promoção mais acessível, dirigida para a procura doméstica ou para o arrendamento, poderá ser o aumento nos custos de construção. O indicador de sentimento relativamente à evolução nos últimos doze meses atingiu os +48 p.p. (após +27 p.p. há um ano) e o indicador de expectativas para os próximos 3 meses atingiu os +16 p.p., contra +3 p.p. no trimestre anterior, sendo o máximo de toda a série. Apesar disso, ou seja, apesar das perspectivas de agravamento futuro nos custos de construção, no presente os principais obstáculos à actividade de promoção são a burocracia/licenciamento, o IVA na construção e os preços nos terrenos.

Em simultâneo, assinala-se o lançamento do relatório “Europe CRE 180”, do BNP Paribas Real Estate, com contributos da Worx no contexto do BNP Paribas Real Estate Alliance Network. A publicação destaca os primeiros sinais de uma recuperação do mercado de investimento na Europa, evidenciado pelo aumento de 8% do capital alocado a imobiliário comercial nos primeiros nove meses do ano face a igual período do ano anterior, a par da estabilização das yields prime nos principais mercados.

Relativamente ao contexto nacional, a consultora sublinha o investimento em imobiliário comercial em Portugal até Setembro que ascendeu a cerca de mil milhões de euros, um valor consistente com o período homólogo, a maior transacção do ano, até ao momento, com a aquisição do Alegro Montijo pela Lighthouse Properties, por 177,8 milhões de euros.

Também no período em análise, verificou-se a consolidação do retalho como o sector mais atractivo, com mais de 30% do capital investido, seguindo a tendência de crescimento do mesmo aferida no ano passado. Neste contexto, denota-se uma maior apetência dos investidores por supermercados e retail parks. Adicionalmente, denota-se uma clara recuperação do investimento em escritórios, enquanto os hotéis mantêm a sua atractividade e consolidam-se como o segundo sector mais atractivo.

“O mercado de investimento mantém-se resiliente, ainda que não se denote o tão esperado crescimento, em virtude do efeito da descida das taxas de juro e da melhoria das condições de financiamento. O investimento em 2024 deverá fixar-se próximo dos dois mil milhões de euros, porém prevê-se um incremento mais acentuado apenas em 2025”, antecipa a consultora.

Escritórios seguem em alta
Já sobre o sector de escritórios a consultora assinalou um volume de ocupação de 168,546 m² na Grande Lisboa até Setembro, tendo a procura mais do que duplicado face ao período homólogo, ultrapassando inclusivamente a absorção total de 2023. No terceiro trimestre, assinalou-se uma das principais operações do ano com a ocupação da totalidade do edifício Rato 11 (zona 2), com mais de 8.000 m² pela Deloitte.

As zonas 5 (Parque das Nações) e 3 (Zonas Emergentes) granjearam os maiores volumes de absorção (32% e 25%, respectivamente). Não obstante, a Prime CBD verificou o maior aumento do número de negócios que quase duplicou, confirmando a maior apetência das empresas por localizações centrais.

Desta forma, prevê-se uma absorção de espaços de escritórios próxima dos 200.000 m², emergindo como um dos melhores resultados do mercado de escritórios dos últimos 10 anos.

Para Pedro Rutkowski, CEO da WORX, “estes são sinais de uma clara recuperação da procura por escritórios que se deverá consolidar no próximo ano. A WORX orgulha-se de ter participado na comercialização de mais de 60.000 m², incluindo em três das maiores operações até ao momento, arrecadando uma participação de mercado próxima dos 40%”.

A Remax a operar em Portugal, registou no terceiro trimestre do ano um volume de preços de cerca de 1,87 mil milhões de euros, um incremento de 29,7%, quando comparado com igual período de 2023. A empresa finaliza este período também com um aumento de 15,9% no volume de transacções. Setembro foi o mês em destaque, o melhor do ano, até ao momento. Num sector que continua a dar provas de dinamismo, a rede imobiliária cresce em vários indicadores de actividade, o que representa o seu melhor terceiro trimestre de sempre e o segundo melhor trimestre da sua história.

“O mercado imobiliário encontra-se bastante dinâmico fruto de um aumento da procura, sobretudo nos últimos meses, por jovens que cumprem um conjunto de requisitos que lhes permite, entre outros benefícios, uma isenção do IMT. Adicionalmente, tem-se registado uma descida paulatina das taxas de juro sobre as novas operações de crédito à habitação, em paralelo com um aumento do volume de crédito concedido, estimulando ainda mais a procura.”, assinala Beatriz Rubio, CEO da Remax Portugal.

A responsável acrescenta que no que à rede diz respeito, “o mercado nos dias de hoje tem proporcionado boas oportunidades de desenvolvimento e expansão, reforçando a liderança da nossa rede na mediação. Nesse sentido, prevemos um crescimento global não inferior a 15% ao fecho do ano, pelo que as perspectivas para o último trimestre do ano são bastante animadoras.”

Numa análise às transacções negociadas por concelho neste penúltimo trimestre do ano, Lisboa lidera o top 10 com 10,4% do total registado pela Remax. Seguem-se Sintra (5,6%), Cascais (3,2%), Oeiras (3%), Vila Nova de Gaia (2,6%), Almada e Braga (2,4% cada). Em 8ª, 9ª e 10ª posições estão, respectivamente, os concelhos de Loures, Amadora e Porto (2,2% cada).

Continuam a ser os portugueses quem mais está a adquirir ou a arrendar casa, com os investidores nacionais a serem responsáveis por 78,2% das transacções da Remax neste período, um aumento de praticamente cinco pontos percentuais (p.p.) em relação a igual período do ano passado.

Entre os investidores estrangeiros, os brasileiros reforçaram a segunda posição daqueles que mais negoceiam em imobiliário, entre Julho e Setembro, as transacções com cidadãos do país-irmão representaram 7%, a que se seguiram angolanos (1,8%) e norte- americanos (1,2%). Referir que neste terceiro trimestre, os profissionais da Remax transaccionaram com 88 nacionalidades estrangeiras.

Não obstante o registo de um aumento do número de transacções dos diversos tipos de imóveis, face ao período homólogo, sublinha-se a diminuição do peso dos apartamentos em quatro pontos percentuais e dos terrenos num ponto percentual. Em sentido oposto, verificou-se uma subida da importância de outros tipos de imóveis, por norma menos transaccionados, como armazéns, lojas e escritórios.

Patrícia Barão foi nomeada nova sócia da Dils em Portugal, assumindo a liderança da área residencial da empresa. Com esta nomeação, a Dils Portugal completa o seu quadro de três partners, composto por Pedro Lancastre, Fernando Ferreira e agora Patrícia Barão, que vem reforçar a estratégia de crescimento e liderança da Dils no sector residencial.

“É um grande privilégio integrar a equipa da Dils. Estou muito entusiasmada com a oportunidade de contribuir para o crescimento e consolidação da área residencial da empresa. O mercado português tem um potencial enorme, e tenho plena confiança de que, com a equipa Dils, alcançaremos novos patamares de excelência e inovação, reforçando a nossa posição no sector”, afirma Patrícia Barão.

Licenciada em Gestão de Empresas de Turismo pela ESHTE, pós-graduada em Marketing Empresarial e com o curso de Gestão em Finanças do Imobiliário pelo ISEG, Patrícia Barão traz consigo uma vasta experiência no sector imobiliário, com uma carreira consolidada ao longo de mais de 20 anos. O seu percurso inclui posições de liderança como directora comercial e de marketing na Espírito Santo Property e na Herdade da Comporta, cargos que ocupou entre 2007 e 2014.

Antes disso, Patrícia desempenhou funções em diversas empresas de renome como a Hewlett Packard Portugal, a ONI Telecom e o Banco Comercial Português. Em 2015, ingressou na JLL, onde foi responsável pela criação de raiz da área residencial, assumindo posteriormente a presidência do Comité de Gestão da consultora.

Além do seu percurso profissional, Patrícia Barão é vice-presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP) e fundadora e directora da Wire Portugal (Women in Real Estate), tendo como compromisso o desenvolvimento do sector e a promoção do papel das mulheres no mercado imobiliário.

Coordena, também, o curso de Real Estate Consulting no ISEG (Instituto Superior de Economia e Gestão) e lecciona o curso de Luxury Real Estate Sales Management na mesma instituição.

A JLL anuncia a nomeação de Augusto Arrochella Lobo para head of Commercial Real Estate em Portugal e de lead Retail Capital Markets para a Ibéria, com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2025.

No âmbito das suas novas funções, Augusto Arrochella Lobo liderará o negócio da área de investimento em imobiliário comercial em Portugal e dirigirá as operações de investimento em retalho no nosso país e em Espanha. Esta nomeação permitirá fortalecer o posicionamento da JLL no mercado imobiliário ibérico e intensificar as sinergias internacionais.

“Estamos muito entusiasmados com as funções mais alargadas do Augusto”, disse Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal. “A sua vasta experiência e profundo conhecimento, quer do mercado português quer do espanhol, fazem dele a escolha ideal para expandir o negócio não só em Portugal, como também a nível da Península Ibérica”.

“Augusto Arrochella Lobo traz uma experiência de valor acrescentado para esta nova posição, fazendo parte da JLL desde 2015 e tendo sido previamente head of Country da Klépierre em Portugal. No seu mais recente cargo de head of Retail Capital Markets em Espanha, o Augusto foi determinante para posicionar a JLL como consultora líder no mercado espanhol de retalho. No âmbito das suas novas funções, trabalhará em proximidade com a rede global da JLL de forma a disponibilizar soluções integradas aos clientes com operações locais ou internacionais”, refere em comunicado a consultora imobiliária.

A Forvia, o sétimo maior fornecedor mundial de tecnologia automóvel, acaba de inaugurar o seu novo edifício sustentável em Santa Maria da Feira. Localizado no Lusopark Business Park.

Com capacidade para 900 postos de trabalho (com a possibilidade de aumentar este número através de flex office e teletrabalho), este novo edifício, destaca-se por um conjunto de características, desde logo a certificação LEED Gold. A instalação de 1300 painéis fotovoltaicos fornecem energia a o complexo que tem 14 0002 de área de construção (4000m2 de área de implantação). O edifício é neutro em carbono, com 80% de poupança na irrigação e 95% dos resíduos de construção reciclados, com uma redução de 60% no consumo de energia graças a um sostema de iluminação inteligente.

Concebido tendo em consideração o bem-estar dos colaboradores, o edifício oferece ainda 75% das estações de trabalho expostas à luz natural, áreas verdes, caminhos pedonais e zonas de descanso. Conta também com 400 lugares de estacionamento, incluindo lugares para bicicletas e motas, bem como um campo de futebol.

A Plataforma de Serviços Globais (GBS) da Forvia chegou a Santa Maria da Feira em 2017 e é o maior dos seus sete centros de serviços globais na Europa, América e Ásia.

A partir desta localização, o GBS apoia mais de 80 fábricas e centros de R&D em várias áreas-chave, como serviços financeiros (incluindo Tesouraria, Controlo de Gestão, Controlo Fiscal, Contabilidade, etc.), compras, vendas, automação, logística e IT.

A inauguração trouxe a Portugal Olivier Durand, vice-presidente executivo e director financeiro do grupo, e Krzysztof Muskala, director do GBS e CFO para Portugal, Marrocos e Tunísia, e contou ainda com a presença de Amadeu Albergaria, presidente da Câmara de Santa Maria da Feira.

O Castro Group apresentou oficialmente o Spark, um centro empresarial multifuncional em Matosinhos que revitaliza a antiga fábrica da Lactogal. Com um investimento de 35 milhões de euros, o projecto oferece 17.300 metros quadrados (m2) de áreas de: escritórios, coworking, comerciais, lazer e comuns.

Projectado pelo gabinete Paulo Merlini Architects, o Spark foi criado para promover a interacção entre empresas e a comunidade, proporcionando um ambiente “dinâmico” que combina trabalho e lazer, com infraestruturas que “incentivam a mobilidade sustentável”.

Esta nova aposta em Matosinhos contempla uma área total de construção de 27.200 m2, com cerca de 11.500 m2 com escritórios, áreas de flex working/coworking e 1.800 m2 dedicados a comércio e serviços, visando facilitar o dia a dia dos utilizadores e da comunidade. O Spark contará, também, com quatro mil m2 de zonas de lazer e áreas comuns, além de um parque de estacionamento com 377 lugares, incluindo pontos de carregamento eléctrico e áreas para bicicletas e trotinetes.

As obras iniciadas no último trimestre de 2023, têm a sua conclusão prevista para Abril de 2025.

“O Spark Matosinhos simboliza a nossa visão de revitalização urbana, combinando um legado histórico com inovação sustentável. Estamos entusiasmados pela oportunidade de criar aqui um espaço único que será um ponto de encontro entre pessoas, ideias, negócios, arquitetura e natureza”, afirmou Paulo Castro, CEO do Castro Group.

“Mais do que um empreendimento, o objectivo é que o Spark Matosinhos seja um local de experiências, capaz de despertar sensações de bem-estar nos seus utilizadores, motivando-os a querer estar e voltar” concluiu.

A apresentação e visita técnica ao local, que teve lugar no Spark, incluiu ainda uma mesa-redonda sobre o mote “Cidade em movimento: Epicentros de dinamismo”, onde especialistas de renome e representantes do sector empresarial e académico debateram temas como a mobilidade, urbanismo, sustentabilidade e novas formas de trabalho, ilustrando como a reabilitação de espaços industriais pode impulsionar o desenvolvimento económico local e das comunidades.

A Deka Immobilien vendeu o centro comercial TorreShopping ao Fundo Iberia Shoppings, um fundo de investimento imobiliário recentemente fundado pelo banco brasileiro BTG Pactual. A operação de venda foi assessorada pela CBRE e contou com o apoio jurídico da VdA e a assessoria fiscal da EY. O comprador foi assessorado pela Optimal Investments, PLMJ, Wider Property, BDO e Engexpor.

Este é o segundo centro comercial adquirido pelo fundo brasileiro, tendo o primeiro sido o Tavira Gran-Plaza, no Algarve. Para os próximos meses estão previstas novas aquisições em Portugal.

“A equipa CBRE está extremamente satisfeita por ter assessorado uma vez mais a Deka Immobilien, neste caso no processo de venda do Torreshopping. Este momento marca o fim de uma década de parceria de grande sucesso, iniciada em 2014, quando a CBRE começou a gerir o centro comercial, após a sua aquisição pela Deka. Ao longo deste período, tivemos um papel ativo e contínuo no aconselhamento da redefinição do centro comercial e conseguimos aumentar as vendas”, comenta José Hermozilha, head of Investment Properties na CBRE.

O TorreShopping, inaugurado em 2005, foi alvo de uma remodelação significativa em 2021. É o principal centro comercial da sua área de influência, atingindo um total de 230 mil habitantes num raio de 30 minutos de carro, e tem um GLA total de 12.200 metros quadrados(m2), 49 lojas e 700 lugares de estacionamento. Actualmente, o activo está quase totalmente ocupado, registando uma afluência de cerca de 2 milhões de visitantes por ano.

Relativamente ao mix comercial, conta com várias marcas de moda como a Springfield, a Lion of Porches e a Tiffosi, e é ancorado por outras lojas relevantes, nomeadamente a AKI, a FNAC, a Rádio Popular, os Cinemas Castello Lopes e o Espaço Casa. Adicionalmente, oferece um leque variado de opções de restauração na praça de alimentação.

O departamento de Retalho da Savills acaba de reforçar a equipa com a contratação de  Beatriz Centeno, que asusmirá o cargo de Senior Consultant.  A Beatriz terá como funções, entre outras, a intermediação na venda e arrendamento de imóveis, assessoria aos proprietários, pesquisa e análise de tendências de mercado e gestão e execução de visitas comerciais.

Beatriz Centeno traz consigo uma carreira sólida de mais de uma década, com foco na área de vendas e expansão comercial tendo, nos últimos 8 anos, desempenhado funções de destaque como senior consultant Retail High Street na Savills Espanha. A sua passagem por este mercado permitiu-lhe adquirir um conhecimento profundo e abrangente de todas as vertentes do sector imobiliário.

Do seu percurso académico fazem parte uma Licenciatura em Administração e Gestão de Empresas pela UNED em Madrid, um Master em Consultoria Imobiliária e um Master em Decoração, Design de Interiores 3D pela Escuela Madrileña de Decoración (Universidade Europeia).

“É com grande entusiasmo que encaro esta nova fase na Savills Portugal. Após uma experiência extremamente enriquecedora na Savills Espanha, vejo esta oportunidade como uma evolução natural na minha carreira. Estou confiante de que poderei contribuir de forma significativa para o desenvolvimento e crescimento do departamento de Retalho em Portugal, integrando uma equipa de excelência”, afirma Beatriz Centeno, Senior Consultant da Savills.

“É com enorme satisfação que damos as boas-vindas à Beatriz. A sua experiência profissional aliada ao seu background académico e a experiência profissional adquirida no mercado espanhol será, sem dúvida, uma mais valia para a nossa equipa e para os vários projectos que temos a decorrer”, reforça  José Galvão, head of Retail da Savills.

Até Junho, Lisboa contabilizava 10.370 apartamentos T0 e T1 com registo de Alojamento Local, dos quais apenas 45%, no total de 4.625, estão activamente no mercado, com vendas e ocupação regulares, mostram os dados da Confidencial Imobiliário. No Porto, essa incidência é mais expressiva, mais ainda assim, mantendo-se abaixo dos 60%. A Invicta contabiliza 7.870 fogos T0 e T1 com registo de AL, dos quais 4.600, equivalente a 58%, realizam actividade recorrente com retorno.

De acordo com os dados apurados no âmbito do SIR-Alojamento Local, o RevPAR médio, que mede o rendimento gerado por tais alojamentos, foi de 97€ em Lisboa e 53€ no Porto no 2º trimestre deste ano. A diferença de RevPAR nas duas cidades reflecte a prática de preços mais elevados na capital, associados a níveis de ocupação também superiores. Assim, Lisboa registou uma diária média de 135€ no 2º trimestre deste ano, com uma ocupação média de 72%. No Porto, a diária média neste período foi de 87€ com uma ocupação média de 61%.

Em termos da oferta, contudo, além de ter um índice de actividade efectiva inferior do parque de AL registado, Lisboa tem tido maior dificuldade de recuperar fogos para esta actividade face ao período pré-pandemia, registando um stock ainda 21% abaixo desse momento. Concretamente, o actual stock de T0 e T1 activos em AL na capital contabiliza menos 1.220 unidades do que as 5.850 registadas no 4º trimestre de 2019, período que assinalou o máximo deste mercado. Esse era então um padrão comum no mercado, que o longo de 2019 e, ainda no 1º trimestre de 2020, registou volumes trimestrais de AL em oferta sempre acima das 5.000 unidades. Não obstante, este é o volume trimestral de oferta mais elevado dos últimos 4 anos na capital, que no auge da pandemia chegou a ter menos de 2.000 fogos desta tipologia activos em AL, e consolida a trajectória de recuperação de alojamentos para o mercado iniciada em meados de 2021.

No Porto, as mesmas 4.600 unidades T0 e T1 activas em AL no 2º trimestre de 2024, correspondem a um volume máximo recorde do mercado, cujo anterior pico foi de 4.185 apartamentos no 4º trimestre de 2019. A oferta de AL no Porto foi também afectada pelo advento da pandemia, reduzindo o universo de apartamentos T0 e T1 activos para menos de 2.000 unidades no 1º trimestre de 2021, mas recuperou mais rapidamente que a de Lisboa, mantendo o seu stock acima das 4.000 unidades pelo quinto trimestre consecutivo e estabelecendo novos máximos de mercado desde meados de 2023.

Daqui resulta também que Lisboa e Porto tenham aproximado o stock de AL em actividade nos últimos anos, mostrando actualmente mercados com a mesma dimensão, em contraste com a realidade pré-pandemia, quando a oferta do Porto correspondia a 2/3 da de Lisboa, com menos 1.700 fogos em actividade.