Novo regime jurÃÂdico debaixo de fogo
O Governo está a ultimar um novo enquadramento jurÃÂdico para a actividade de promoção imobiliária. O anteprojecto encontra-se em fase de consulta e apresenta várias novidades. Polignac de Barros, presidente da APPII, é que não está pelos ajustes e afirma que o novo regime destina-se a «acabar de vez com este sector» A criação da… Continue reading Novo regime jurÃÂdico debaixo de fogo
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O Governo está a ultimar um novo enquadramento jurÃÂdico para a actividade de promoção imobiliária. O anteprojecto encontra-se em fase de consulta e apresenta várias novidades. Polignac de Barros, presidente da APPII, é que não está pelos ajustes e afirma que o novo regime destina-se a «acabar de vez com este sector»
A criação da figura do «promotor coordenador», o alargamento do prazo de garantia contra defeitos estruturais para dez anos, a exigência da contratação de um seguro que cubra os danos detectados durante esse perÃÂodo e a obrigatoriedade do pagamento de uma caução junto do IMOPPI são algumas das propostas contempladas na proposta de «Regime jurÃÂdico do exercÃÂcio da actividade comercial de promoção de edifÃÂcios».
Na proposta de lei a que o Jornal Construir teve acesso, este novo diploma é justificado tendo em conta «o peso que a aquisição e manutenção de uma habitação tem na economia de cada famÃÂlia ao longo de toda uma vida», um facto que «merece, por parte do Estado, uma especial atenção, dadas as assimetrias efectivas entre os promotores e os adquirentes dos bens».
Para além disso, o Governo defende que «ao certo, em Portugal, não se sabe quem exerce esta actividade, sendo comum que qualquer entidade pública ou privada, para valorização de um qualquer activo e na expectativa de um ganho opera neste mercado, com carácter mais ou menos precário, deixando com frequência, atrás de si um sem número de problemas». O objectivo do novo regime jurÃÂdico não é regular a actividade de promoção de edifÃÂcios mas sim o de «criar um sistema que permita conhecer, em permanência, quem opera neste mercado».
O diploma reconhece que muitos dos operadores que se dedicam àpromoção de edifÃÂcios têm alvará de empresa de construção, apesar da sua actividade se distinguir da construção por não realizarem obras para terceiros. Assim, é criada a figura de promotor – coordenador, a par do promotor imobiliário.
Outra das novidades deste regime é o facto do exercÃÂcio da actividade de promotor imobiliário ficar dependente de um registo, válido por cinco anos, junto do IMOPPI, titulado por um cartão de identificação de promotor. Sem este documento ficará impossibilitado de requerer a emissão de alvará de licença ou autorização de obras de edificação. Para o registo o promotor passa a estar obrigado ao depósito de uma caução e ao pagamento de uma taxa.
O valor da caução ainda não está definido e será regulada por uma portaria posterior do Ministério das Obras Públicas, Transportes e Comunicações (MOPTC). Esta caução, segundo o documento, destina-se a uma «garantia efectiva contra defeitos não estruturais, pelo perÃÂodo de cinco anos, e como forma de prevenir comportamentos faltosos dos operadores».
Simultaneamente, estabelece a «obrigação de prestação, pelo promotor, de uma garantia referente às quantias entregues por conta do preço» como forma de «reforço das garantias dos adquirentes de edifÃÂcios ainda sem licença de utilização».
A caução poderá ser accionada pelo IMOPPI, a pedido do lesado e com base em «acordo obtido em processo de mediação de conflitos, desde que homologado, em transacção judicial ou em decisão arbitral ou judicial, transitada em julgado, que condene o promotor a uma prestação a favor do lesado».
Ao nÃÂvel das garantias dos adquirentes de imóveis promovidos por promotor, o projecto lei refere que para a venda de um edifÃÂcio ou apartamento, o promotor terá de contratar um seguro de danos estruturais por um prazo de dez anos a contar da data da transacção. Cumulativamente, o promotor ficará obrigado a entregar ao comprador do imóvel um plano de manutenção e inspecções do mesmo para os oito anos seguintes, com a indicação dos respectivos custos, estimados com base em preços correntes àdata da elaboração do mesmo.
Em caso de dissolução do promotor, antes de decorridos os prazos legais ou contratuais, as obrigações transferem-se para os titulares do orgão de administração, bem como para aqueles que tenham exercido de facto funções de administração.
Ao IMOPPI caberá a inspecção e fiscalização da actividade dos promotores imobiliários, cujas infracções passarão a ser punidas com coimas que poderão ir dos 500 aos 44.800 euros. Após a entrada em vigor do diploma, os promotores terão 30 dias para requerer junto do IMOPPI o seu registo.
CrÃÂticas e mais crÃÂticas
Num documento a que o Construir teve acesso, Henrique Polignac de Barros, presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), refere que nos termos do projecto o sector é «tratado como sendo quase marginal e perigoso, dada a quantidade de seguros, cauções, restrições àactividade e tipos de responsabilidades previstas».
De acordo com este responsável, «as obrigações ora impostas aos promotores e titulares dos respectivos orgãos de administração, carecem de justificação servindo apenas para encarecer brutalmente os custos da promoção num sector já de si em crise profunda há largos anos. Polignac de Barros afirma que o regime agora proposto destina-se a «acabar de vez com este sector».
Mas as crÃÂticas da Associação não se ficam por aqui. O presidente da APPII considera inaceitável que o construtor e os projectistas sejam deixados de fora no que toca àresponsabilização pelos defeitos e desconformidades da obra que realizaram para o promotor.
Esta situação, lembra a APII, «levará àexistência de situações absolutamente chocantes como sejam aquelas em que o promotor (ou os titulares de orgãos de administração) seja accionado pelo consumidor sem que o promotor possa responsabilizar aqueles [construtores e projectistas], porquanto poderá estar já decorrido o prazo de garantia relativamente a eles».
Em jeito de conclusão, Polignac de Barros deixa mesmo um alerta: «O regime proposto vai contribuir para afastar os investidores (os futuros e a maior parte dos presentes) deste sector, sendo que as empresas que eventualmente se conseguirão manter em actividade apenas o poderão fazer com elevados aumentos de preço, em clara penalização dos consumidores; isto, se é que o mercado, em crise profunda, suporta qualquer aumento de preços».
Outra das vozes crÃÂticas é ouvida do lado da Associação Portuguesa de Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). José Eduardo Macedo, presidente da associação, refere que o novo regime jurÃÂdico vem «regular o que já há muito está regulado», para além de «acrescentar burocracia desnecessária».
Polignac de Barros afina pelo mesmo diapasão e, no documento a que o Construir teve acesso estranha que «tendo o primeiro-ministro anunciado que o actual Governo está empenhado em desburocratizar o exercÃÂcio das actividades económicas tendo em vista a tão carecida retoma da economia se venha constranger desta forma a actividade da Promoção Imobiliária em Portugal».