Turismo com margem de progressão
Pedro Seabra fala nas barreiras ao investimento nacional e aponta o dedo aos sistemas legais do sector. Qual o balanço que faz dos 19 anos de actividade da CB Richard Ellis em Portugal? É um balanço muito positivo, que recordo mais alegrias do que tristezas. Um balanço de crescimento e de consolidação. O mercado evoluiu… Continue reading Turismo com margem de progressão
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Pedro Seabra fala nas barreiras ao investimento nacional e aponta o dedo aos sistemas legais do sector.
Qual o balanço que faz dos 19 anos de actividade da CB Richard Ellis em Portugal?
É um balanço muito positivo, que recordo mais alegrias do que tristezas. Um balanço de crescimento e de consolidação. O mercado evoluiu muito, e essa evolução deve-se ao esforço dos privados e não aos sistemas legais e fiscais, que não têm facilitado a dinâmica do sector.
Ao longo destes 19 anos criámos um nome, uma marca, uma empresa onde trabalha muita gente, e por onde já passaram várias pessoas que actuam no mercado.
Houve algum ano de estagnação?
O único ano em que tivemos sérias dificuldades para ganhar dinheiro e que ficámos perto de break even foi em 1995, de resto em todos os outros anos crescemos. Houve anos em que crescemos mais do que outros, e a entrada em circulação da moeda única, animou muito o mercado de investimento institucional em Portugal. A entrada em circulação do euro eliminou o risco cambial e transformou o mercado português num mercado muito mais internacional. A entrada do euro teve esse efeito, e se houve algum momento em que pudemos denotar um salto no crescimento contÃÂnuo da empresa, é de facto em nessa altura (2002).
Como vê o mercado imobiliário em Portugal?
Hoje em dia há muito mais dinheiro no mercado e consequentemente mais dinheiro disponÃÂvel para investir.
O mercado imobiliário basicamente tem três vectores essenciais, os edifÃÂcios, (espaço) os investidores (dinheiro) e os ocupantes (rendas), e normalmente nunca estão reunidos os três elementos. Às vezes não há edifÃÂcios, às vezes não há dinheiro, às vezes não há ocupantes, o mercado tem tido momentos diferentes, em que por vezes estão lá alguns e não estão outros.
Nos últimos anos tem sido um mercado marcado por ter muitos edifÃÂcios, muito dinheiro e poucos ocupantes. Agora vamos passar a ter um mercado com mais ocupantes pois há perspectivas e indicadores de crescimento económico.
Quais têm sido as áreas de negócio da CBRE com melhor desempenho nos últimos anos?
Nós actuamos em todas as áreas de prestação de serviços de imobiliário, e temos actividade que vai desde a venda de um apartamento até àcomercialização de um centro comercial. Ou consultoria para o Governo decidir se muda o aeroporto da OTA, isto para dizer que a disparidade do trabalho que fazemos é muito grande. O mercado de habitação, comércio, avaliações, turismo, escritórios tem funcionado todo de forma regular, não tem havido nada de excitante em quase nenhum dos sectores.
Nos escritórios, o mercado sofreu teve algum excesso de oferta e uma procura não tão grande como a oferta, mas nos dois últimos anos, o nÃÂvel de absorção dos escritórios tem sido elevado, e o diferencial entre oferta e procura tem diminuÃÂdo, revelado algum equilÃÂbrio.
O mercado dos centros comerciais em geral tem funcionado muito bem, mas ainda há muito para se fazer. Continuam-se a fazer muitos projectos, e nós temos feito muitos negócios com investidores em retail parks e centros comerciais pelo paÃÂs. São grandes negócios, investimentos muito interessantes que normalmente correm bem.
Na habitação, temo-nos posicionado numa gama alta, e as coisas nesta área têm corrido regularmente. Sentimos que o mercado de habitação sofre um pouco com esta instabilidade de não haver crescimento económico, subidas de taxas de juro, e o sistema legal. O produto de luxo e de grande qualidade continua a vender-se a velocidade de cruzeiro. E com preços a continuarem a subir naquilo que é mesmo bom.
A área onde há um grande potencial de crescimento é o turismo, mas demoram a licenciar projectos, demoram a sair os planos de pormenor, demoram a sair os planos directores municipais, tudo o que tem a ver com a iniciativa pública demora e parece ser contra a iniciativa privada.
Embora o nosso Governo até tenha criado os PINs (Projectos de Potencial Interesse Nacional), mesmo assim é tudo complicado, difÃÂcil e demorado.
O turismo em Portugal ainda tem muita margem para crescer, é preciso criar mais hotéis.
Com este cenário que descreve, na sua opinião, quais as áreas que aconselharia investir em Portugal?
Há muitas áreas onde se pode investir, mas a indústria a que Portugal se deveria dedicar seriamente é o turismo. É a área que nos pode tornar internacionais, que pode potenciar promotores e empresários como verdadeiras multinacionais, que pode gerar emprego, que pode exportar know-how para os PALOP e que pode justificar a OTA como um grande aeroporto internacional. Esta devia ser a prioridade do nosso paÃÂs e que deveria estar acima de qualquer decisão.
A mim escandaliza-me que clientes meus tentem recuperar um palácio para fazer um hotel, e que se deparem com inúmeros problemas nas câmaras, quando na realidade deverÃÂamos estar todos gratos por alguém estar a investir seriamente na recuperação e reabilitação do nosso paÃÂs. Esta mentalidade tem de ser mudada.
No entanto, o turismo não é a única área em que se pode investir, todas as áreas de imobiliário são interessantes e têm potencial.
A reabilitação tanto em Lisboa como no Porto é uma área igualmente importante. No Porto está tudo por fazer. O centro da cidade está num estado complicado, e estamos neste momento muito empenhados, com a Predibisa, em vários projectos, que estão agora a tomar corpo.
Na área dos escritórios também há um melhor desempenho que pode ser utilizado para potenciar o desenvolvimento desta área. Na mudança da lei do arrendamento há que reconhecer, que as novas rendas de escritórios são muito positivas, criando um mercado de investimento em escritórios muito interessante. É uma lei equitativa entre senhorios e proprietários, e é o sistema legal mais interessante que temos de momento.
Não existe uma área de eleição para se investir, algumas áreas têm mais potencial que outras, mas acho que deveria haver uma área de prioridade para o paÃÂs, para o Governo como estratégia nacional – o turismo.
A CBRE adquiriu a Predibisa e mais recentemente 30 por cento da Neoturis. Qual o objectivo da consultora com estes negócios?
Na Europa a CBRE é lÃÂder. Em Portugal somos lÃÂderes de mercado em vários aspectos.
Temos um objectivo de crescimento perfeitamente delineado. Quando há tempo para pensar nestas coisas, escrevi num papel para onde é que queria ir nos próximos anos e tenho conseguido caminhar nesse sentido.
Temos crescido por crescimento orgânico, mas, em algumas áreas faz sentido crescermos por aquisição. A nossa presença no Porto, poderÃÂamos tê-lo feito organicamente mas achamos que fazia sentido comprar a melhor empresa a actuar no Porto, procurámos e encontrámos a Predibisa.
Na compra da Neoturis, que por enquanto é uma participação de 30 por cento, mas que se transforma na aquisição total da empresa em 2008, é uma aposta que fazemos na área do turismo e que estamos a tentar fazer em consonância com os nossos colegas de Espanha, que também estão a tentar fazer aquisições semelhantes.
Acreditamos que a Neoturis é uma excelente empresa de consultoria nesta área, e inclusivamente todos os nossos clientes referenciaram esta empresa como tendo grande qualidade.
A empresa está a tentar com isto, fazer uma ‘Cimeira Ibérica para o Turismo’.
Pode revelar o valor do negócio da Neoturis?
Nem sei qual é o valor da aquisição da Neoturis…mas posso adiantar que o valor é dinâmico e que resulta de cálculos ainda por fazer da realidade da empresa até ao final de 2007.
Quais são os projectos de destaque com a Predibisa no Porto?
Nós no Porto temos uma relação privilegiada com a SRU (Sociedade de Reabilitação Urbana) e de exclusividade na loja da reabilitação. Não existe um projecto em especifico que eu possa falar, mas em toda a dinâmica da cidade do Porto. A SRU do Porto tem poderes interessantes, depois de aprovado um plano, pode licenciar, tem o poder de expropriar se os proprietários não alinharem com o plano que lhes é proposto para desenvolver os imóveis. No Porto acima de tudo vamos continuar a apostar na reabilitação do centro. Temos um projecto de venda em exclusividade muito interessante da Pensão Monumental na Avenida dos Aliados, um belÃÂssimo edifÃÂcio que acreditamos poder fazer o negócio para breve.
Várias notÃÂcias dão conta de empresas espanholas no sector do imobiliário a virem investir em Portugal. Como é que vê a vinda destas promotoras para o paÃÂs?
É um tema muito vasto, que dá para várias perspectivas. Estas empresas de promoção imobiliária espanholas e também de construção têm uma visão do mundo bastante diferente da nossa. E têm em Portugal, muitas vezes, um processo de aprendizagem duro.
O que aconteceu em Espanha no sector da construção é um fenómeno inigualável, A Sacyr, por exemplo, que há dez anos atrás era quase inexistente, hoje é proprietária de 20 por cento da Repsol, é um império sério.
O sucesso destas empresas em Espanha foi tremendo, e olham para a promoção imobiliária como uma indústria séria.
Mas Portugal não é igual a Espanha, e as empresas espanholas têm encontrado várias dificuldades na aprovação de projectos, e na colocação de produto. Outra diferença importante é que em Espanha as pessoas vivem mais fora de casa, e têm casas mais pequenas. Em Portugal, as pessoas vivem mais viradas para dentro de casa, mas isto são coisas que as promotoras vão aprender. Vão comprar empresas de construção e promotoras portuguesas para desenvolveram a sua actividade em Portugal.
O que é que espera para o futuro da empresa em Portugal?
Espero que as pessoas em Portugal quando pensarem em imobiliário pensem imediatamente em CB Richard Ellis. Quero que a empresa continue a crescer, tanto organicamente como por aquisição, e que continue a ajudar a empurrar este paÃÂs para a frente, porque apesar de não ser fácil, é entusiasmante e fazemo-lo com satisfação.
Outras aquisições?
Não há nada de suficientemente seguro para que possa ser adiantado. De facto está a decorrer uma negociação importante que está bastante avançada mas que depende de factores externos e por enquanto não está o negócio concluÃÂdo e por isso mesmo não posso revelar.