Imobiliário é “investimento refúgio” em Moçambique
Desaceleração da economia Moçambicana, a instabilidade cambial, a quebra do preço das “commodities” e um cenário político pouco estável tiveram, no último ano, um impacto negativo sobre o mercado imobiliário, “que estagnou, de forma generalizada, em todo o país e nos diversos segmentos”
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O Flash-Mercado Imobiliário Moçambique 2016, nova publicação da Prime Yield, conclui que, “apesar do abrandamento na actividade e da descida de preços e rendas, os imóveis continuam a ser encarados como um investimento refúgio” em Moçambique.
Segundo Catarina Esteves, “além do valor intríseco e tangível de um imóvel e, portanto, de este ser um activo ao qual, quer sejam pequenos aforradores ou investidores (…), sempre se associa segurança,o imobiliário é uma classe de activos que tende a ser abordada como um investimento refúgio sempre que os sectores financeiros estão mais instáveis ou com maior turbulência”.
“Esta é a perspectiva actual em Moçambique”, frisa a directora da Prime Yield MZ, explicando que, “apesar da actividade do mercado estar, de forma generalizada, estagnada, inicialmente com descidas nas rendas e, numa fase posterior, nos valores de venda, exige bastante oferta disponível e há procura com motivação de comprar para aplicar capital”.
“Num cenário em que a concessão de crédito está muito restritiva e em que existe uma elevada desvalorização da moeda local, quem tem capitais próprios disponíveis encara o momento como bom para criar ou aumentar carteira de imóveis em Moçambique”, conclui Catarina Esteves.
Segundo o boletim informativo publicado pela consultora, a desaceleração da economia Moçambicana, a instabilidade cambial, a quebra do preço das “commodities” e um cenário político pouco estável tiveram, no último ano, um impacto negativo sobre o mercado imobiliário, “que estagnou, de forma generalizada, em todo o país e nos diversos segmentos”. De acordo com a Prime Yield, o abrandamento da actividade sente-se tanto a nível da ocupação e das vendas, como da promoção imobiliária, “estando em construção, na grande maioria dos casos, apenas os projectos iniciados há aproximadamente um ano”.
No ramo dos escritórios, os projectos que se encontram agora em desenvolvimento tinham sido “anteriormente dimensionados à escala das prometidas explorações mineiras de gás e carvão”, entretanto suspensas. Esta oferta localiza-se sobretudo na zona prime de Maputo – incluindo a Baixa, Avenida Marginal e Avenida Julius Nyerere – e é referente a projectos recém-inaugurados ou a entrar agora no mercado, “pelo que não se prevêem novos investimentos de relevo neste segmento a curto prazo”.
No sentido oposto ao lançamento desta oferta, a consultora refere que a procura abrandou de forma significativa, registando.se a saída de algumas multinacionais ou a reestruturação dos seus planos de investimento, impactando as rendas. As descidas foram de cerca de 15% face a 2015, com os escritórios do Bairro Central C a rondarem os 30 dólares por metro quadrado por mês e, em Polana Cimento A, os 27 dólares por metro quadrado por mês.
Na habitação, o desenvolvimento de novos projectos “é visível”, com uma tendência semelhante à dos escritórios. Segundo a Prime Yield, são proejctos maioritariamente iniciados há cerca de um ano, não se esperando, a curto e médio prazo, investimentos de vulto em nova construção, “pelo que a oferta deve manter-se desajustada à procura”.
Os promotores, que começavam agora a diversificar os seus investimentos – com projectos para a classe média e em sistema de cooperativa, em localizações menos centrais, onde o metro quadrado para a construção é mais barato, o que permite preços de venda inferiores – adiaram esses planos devido à instabilidade político-financeira que o país atravessa.
Desta forma, mantém-se o desajuste entre a oferta existente, “bastante centrada no segmento de gama alta, e a franja mais expressiva da procura, nomeadamente a classe média, que não encontra produto adequado às suas características”.
Neste cenário, Maputo é o mercado mais dinâmico, “embora também o eixo Matola-Sede registe algume actividade”. No mercado de compra/venda de casas, de acordo com a consultora, os preços mais afectados foram as moradias em Sommerschield, com uma desvalorização de 10%, para os 2.700 dólares. Os preços dos apartamentos na zona de Polana Cimento mantiveram-se em linha com 2015, também nos 2.700 dólares.
O relatório da Prime Yield denota ainda que o turismo abrandou, bem como os investimentos em imobiliário nesse segmento. Na capital foi inaugurado apenas um hotel, com 258 quartos, em 2016. As diárias médias na capital moçambicana, “onde a maior parte do turismo tem origem nos negócios”, desceram entre 23% e 46% nas categorias de três, quatro e cinco estrelas.
A diária média de um hotel de cinco estrelas em Maputo terminou o ano nos 246 dólares por noite, enquanto que nos de quatro estrelas foi de 180 dólares por noite, e, nos de três estrelas, 70 dólares por noite. De acordo com a consultora, até 2018, deverão estar concluídos pelo menos outros quatro hotéis na área metropolitana de Maputo e Matola. Tete, Pemba e Beira são destinos que poderão beneficiar de dinamismo no turismo a médio prazo, com o novo aeroporto de Nacala a abrir boas perspectivas.
Para Catarina Esteves, apesar de o actual momento ser desafiante, “é necessário ter capacidade de olhar o futuro e preparar o investimento numa perspectiva de mercado de longo prazo”. “É preciso manter o ciclo de produção imobiliária alimentado, tendo em conta que é um processo longo e que não é imediatamente ajustável às mudanças da procura, e que continua a existir uma procura real de habitação para satisfazer”, explica.
“Por outro lado, também é verdade que, apesar de se reajustarem à nova realidade económica, muitas multinacionais não desmobilizaram, já com os olhos postos no médio e longo prazo e no arranque esperado de mega projectos”, continua a responsável da Prime Yield, apelando à “confiança no país e no imobiliário, que é um sector com muitas oportunidades e um enorme potencial por concretizar”.