Análise: Actividade no mercado imobiliário poderá superar níveis de 2018

Por a 12 de Novembro de 2019

Na recta final do ano, o mercado imobiliário português continua a exibir um bom desempenho, sendo de prever que sejam igualados ou mesmo superados os níveis recorde de actividade alcançados no ano passado em praticamente todos os sectores, de acordo com a última edição do “Market Update” publicado trimestralmente pela Cushman & Wakefield.

Andreia Almeida, directora de research da Cushman & Wakefield, refere que “a maior robustez da economia e os valores de mercado praticados têm contribuído para a atractividade do mercado imobiliário, o qual, apesar de ser ainda claramente dominado pela procura internacional, tem vindo a verificar um incremento do capital nacional. Para 2020, antecipa-se uma manutenção da evolução positiva do mercado, embora a níveis mais moderados face aos últimos anos.”

A actividade de investimento tem demonstrado uma boa performance ao longo de 2019. Até Setembro foram transaccionados 1.700 milhões de euros em imobiliário comercial, com os sectores de escritórios e retalho a revelarem-se os mais activos, atraindo respectivamente 34% e 33% do capital investido. A área de escritórios registou no terceiro trimestre o seu maior negócio, a venda do edifício Fontes Pereira de Melo 41 por parte da ECS Capital à Deka Immobilien por €125 milhões. O sector do retalho protagonizou a maior operação do trimestre em análise e o segundo maior do ano, com a aquisição pela Frey dos empreendimentos comerciais Albufeira Retail Park e AlgarveShoppping por €179 milhões.


Com cerca de €1.300 milhões de transacções actualmente em diversos estágios de negociação, estima-se que o volume total de investimento para este ano iguale ou ultrapasse o valor de 2018, que alcançou cerca de €3.000 milhões.

As prime yields mantiveram-se estáveis nos 4% em escritórios e comércio de rua, e 4,75% nos centros comerciais. A excepção foi o sector industrial, cujo valor comprimiu para os 6%.

Ao nível dos escritórios foram transaccionados na Grande Lisboa mais de 149.000 m² de escritórios, num total de 130 negócios, entre Janeiro e Setembro deste ano. Reflectindo a crescente entrada de grandes ocupantes, a área média por transacção atingiu novo recorde histórico, situando-se nos 1.150 m², o dobro da média dos últimos 10 anos.

A Zona 6 (Corredor Oeste), influenciada pela procura de empresas de TMT’s & Utilities, e a Zona 1 (Prime Central Business District), devido à ocupação integral dos 20.000 m² do novo edifício Fontes Pereira de Melo 41 pela KPMG e a PLMJ, concentraram o maior volume de absorção, sendo responsáveis por 26% e 19% da área transaccionada, respectivamente.

A escassez de espaço em contraste com a forte procura continua a influenciar a taxa de desocupação, que atingiu em Setembro os 3,9%, bem como os valores de arrendamento, com a renda prime a aumentar para os 23 €/m²/mês na Zona 1. Neste contexto, a promoção de edifícios de forma especulativa tem vindo a subir, representando actualmente 82% da área total prevista para os próximos 3 anos, que soma 202.000 m².

Também o sector do retalho registou um crescimento de 50% entre Janeiro e Setembro de 2019,  face ao mesmo período de 2018. O comércio de rua continua a dominar as novas aberturas com mais de 410 novas lojas, ou seja 67% das unidades comercializadas. Por sua vez, os centros comerciais contabilizam 18% do número de operações, um valor influenciado pelos recentes projectos de expansão e/ou renovação. Em linha com os últimos anos e impulsionado pela pujança do turismo, o sector da restauração foi o mais activo, com 55% do número de operações.

A actividade de ocupação no sector Industrial & Logístico mantém-se abaixo das expectativas, com o volume de ocupação entre Janeiro e Setembro a situar-se nos 47.200 m², metade do que foi transaccionado em igual período de 2018. No terceiro trimestre de 2019 registou-se o segundo maior negócio do ano, respeitante à ocupação pela Sandometal de uma unidade logística com 6.300 m² na zona de Azambuja.

A escassez de oferta de instalações modernas de qualidade é apontada como um dos principais factores para a diminuição da procura, situação que se prevê venha a ser colmatada com o arranque de dois novos projectos: a Plataforma Logística Lisboa Norte, da Merlin Properties, com uma área próxima dos 225.000 m² e o projecto logístico sustentável da Aquila Capital, com cerca de 115.000 m², ambos na zona de Azambuja, onde os valores de arrendamento prime se mantêm nos 3,75 €/m²/mês.

 


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