Habitação: “Procura estrangeira duplicou desde 2012 e já representa perto de 11%”
Dados constam do estudo ‘Living Destination’, elaborado pela JLL, com os principais indicadores estatísticos na área de habitação e demografia e com uma análise detalhada para as regiões de Lisboa, Porto e Algarve
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A oferta habitacional estagnou na última década, apresentando um aumento residual (apenas 1%) de 5,88 para 5,96 milhões de casas entre 2011 e 2021, segundo o estudo ‘Living Destination’, elaborado pela JLL. Sabe-se, ainda, que apenas cerca de 1/3 deste stock tem menos de 20 anos e que a necessidade de reabilitação é ainda evidente, apesar da dinâmica dos últimos anos.
Simultaneamente, a procura encontra-se em níveis máximos, alinhados com o anterior pico do mercado, mas com um perfil mais diversificado dada a atractividade do país para compradores internacionais. “Se em 2012, a presença da procura estrangeira não chegava aos 5% dos fogos vendidos, em 2020 a JLL estima que esta quota tenha duplicado e esteja próxima dos 11%”, estima o mesmo estudo.
O estudo é um guia aprofundado dos principais indicadores estatísticos na área de habitação e demografia, além de apresentar uma análise detalhada para as regiões de Lisboa, Porto e Algarve. Em cada uma destas regiões são identificadas as principais zonas com caracterização em termos de segmentos e posicionamento do mercado, evolução de valores de venda e renda nos últimos três anos, nacionalidade de comparadores e tipologias com maior procura.
Oferta vs Procura = Desequilíbrio
A oferta mantém-se aquém desta procura, com o número de casas vendidas na última década a ficar 40% abaixo do período homólogo, apesar do aumento muito significativo (76%) do volume de vendas nos últimos cinco anos. Este desequilíbrio entre oferta e procura impulsionou o aumento dos valores de venda. Numa análise macro, o ticket médio de venda cresceu 25% na última década. Por outro lado, esta espiral de crescimento, aliada às restrições ao crédito à habitação uma vez que a necessidade de capitais próprios é muito elevada, conjugada com alterações do perfil das famílias e de estilo de vida, tornaram o mercado de arrendamento uma verdadeira opção de habitação com enorme potencial de desenvolvimento.
O estudo ‘Living Destination’ inclui, ainda, uma síntese dos principais factores sociodemográficos subjacentes à transformação do sector residencial. Nos últimos 30 anos, a par do envelhecimento da população (estima-se que a percentagem de população com mais de 80 anos tenha mais que duplicado entre 1991 e 2021), o perfil das famílias também sofreu alterações significativas. Ao mesmo tempo que aumentou o número de agregados (+32% em 30 anos), a sua dimensão média tem vindo a reduzir, acompanhada por uma diversificação face ao conceito de “família tradicional”. As famílias monoparentais duplicaram representando 12% das famílias em 2021, enquanto os agregados de uma só pessoa aumentaram de 13% para 21% entre 1991 e 2021.
“Estas dinâmicas exigem, assim, uma adaptação do produto residencial à realidade das novas famílias e dos novos compradores. Existe um potencial de desenvolvimento do sector, quer por meio da renovação e reabilitação do stock existente, quer através de novos projectos, de modo a alinhar as expectativas e os requisitos da procura e diminuir a pressão sobre os preços.”, sublinha Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.
Patrícia Barão, head of Residential da JLL, sublinha que “a pandemia colocou a casa no centro da nossa vida e enfatizou a canalização de investimento para o mercado residencial. Os preços mantiveram-se muito resilientes e embora haja uma desaceleração do seu crescimento, bons projectos em localizações estratégicas continuam a ser muito atractivos quer para o mercado doméstico quer para o internacional. A quota internacional da JLL é de 40% e nos projectos da JLL o ritmo e valores de venda tem sido bastante positivo mesmo no contexto pandémico. A diversificação e o aumento da oferta de modo a abranger um leque mais diversificado de compradores e produtos é uma grande oportunidade, pelo que antevemos que este segmento continue a ter um desempenho muito positivo no futuro”.
Deste modo, o estudo da JLL enfatiza que este aumento da oferta terá que, por um lado, responder a funções mais abrangentes das habitações que permitam a coexistência de funções e que preencham as diferentes necessidades dos vários ocupantes e, por outro, por uma maior dispersão geográfica.