“Pandemia atrasou investimentos no build-to-rent”
Com a conjuntura a evoluir favoravelmente é de esperar que os valores pré-pandemia possam rapidamente ser recuperados, com o residencial e a logística a manterem-se dinâmicos e com um pipeline crescente de projectos. É, também, esperado um crescimento no segmento de ‘Built to Rent’
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Fundada em 2008, a Hipoges é uma das plataformas de referência no sector de Asset Management, com mais de 26 mil milhões de euros em activos sob gestão, entre os quais hipotecas residenciais e corporativas, empréstimos às PMEs e Grandes Empresas, crédito ao consumo, contas com a Administração Pública e bens imobiliários residenciais e terciário. Ao CONSTRUIR, Luís Silveira, real estate director da Hipoges Iberia em Portugal, traça o retrato do actual estado do sector imobiliário
Quais os sectores que demonstram mais dinâmica nesta fase em que se percebe que o imobiliário já está a recuperar valores pré-pandemia?
O sector residencial continua a manter uma forte dinâmica, que foi resiliente mesmo durante o período de pandemia. As necessidades de habitação no País continuam por satisfazer devido a diversos anos de investimento insuficiente, quer por falência de inúmeros projectos no sector que pararam o pipeline para alimentar o mercado com habitação nova, quer por dificuldades de financiamento em que o País mergulhou dada a crise do sector financeiro, cujas consequências se fizeram sentir por todos os sectores. Com particular incidência no imobiliário, por efeito das restrições que sentiram, os promotores solventes não conseguiram o Financiamento necessário, assim como se assistiu a uma redução do financiamento de Crédito Habitação às famílias e falta de liquidez para operar a manutenção do parque habitacional, que, entretanto, foi-se degradando um pouco por todo o País.
Como tal, não é de estranhar que, dada a falta de oferta de habitação nova, só nos últimos anos viu chegar novos projectos ao mercado e em conjugação com a forte procura, o sector residencial mostre uma dinâmica que bate recordes atrás de recordes em termos de número e valor/m2 das transacções.
Outro sector que continua dinâmico é o da Logística, cuja procura se mantém, também resiliente. É bom ver que os novos hábitos de consumo, que foram até potenciados pela pandemia (e estamos a falar do comércio online), vêm introduzir desafios à organização das cadeias de logística para fazer face ao aumento de encomendas e à procura crescente por este tipo de serviços e capacidade instalada. Isto tem efeito no escoamento de espaços de armazém e plataformas logísticas que registam um grande interesse e procura sustentada.
Outros microfenómenos acabaram por se verificar, mas aos quais não se pode atribuir uma grande expressão pelo número reduzido de transacções e pela explicação conjuntural. Talvez o caso mais curioso e que explica estes microfenómenos seja a procura, ainda que surpreendente, de grandes propriedades rústicas. Dado o processo de descarbonização das fontes de energia, com alguns benefícios e incentivos públicos, acabou por fazer crescer o interesse por este tipo de propriedades, para instalação de parques solares fotovoltaicos. Embora não se possa falar de um mercado na verdadeira acepção da palavra, devido ao baixo número de transacções, foi um microfenómeno, como outros, que pontualmente acabam por responder a necessidades ocasionais ou à própria conjuntura económica.
Esperamos que, evoluindo a conjuntura favoravelmente no que toca aos efeitos da pandemia, os valores pré-pandemia possam ser recuperados, a bem do mercado imobiliário e da economia em geral, dado que vivem em harmonia.
E dentro dos diferentes sectores quais as principais tendências que apontam para este ano e já para o próximo ano?
Enquanto a procura residencial e logística não virem satisfeitas as necessidades ao nível da oferta o que podemos esperar, dado o desequilíbrio entre estas, é que a dinâmica se mantenha.
Entretanto, e para os sectores mais afectados pela pandemia, ao nível do imobiliário, como são o retalho de proximidade ou a hotelaria e o sector dos escritórios, esperamos assistir a uma recuperação gradual, nomeadamente com o retorno das pessoas ao trabalho presencial e em função da abertura da sociedade, a um crescimento do consumo no sector do turismo. De facto, notou-se um abrandamento nestes sectores, que somente esperamos ver regressar a níveis pré-pandemia se a situação evoluir favoravelmente como todos esperamos.
Não tendo sido um dos sectores mais afectados é possível, contudo, apontar valores em termos de quebra durante o período mais crítico de Covid19?
No período mais critico do Covid verificou-se um abrandamento sendo rapidamente recuperado logo no terceiro trimestre de 2020. O mercado residencial deu sinais de alta resiliência e os níveis de desempenho estiveram alinhados com os anos anteriores. Os dados publicados pelo INE mostram que foram vendidas 45.136 casas em Portugal entre Julho e Setembro de 2020, quase mais 12.000 que entre Março e Junho e pouco abaixo das 45.830 vendas registadas no 3º trimestre de 2019.
No primeiro trimestre de 2021 o Índice de Preços da Habitação (IPHab) aumentou 5,2% em termos homólogos, o que são indicadores positivos para quem investe no sector imobiliário.
O ‘Built to Rent’ será, talvez, um dos produtos que mais se ouviu falar nos últimos tempos, com promotores estrangeiros e portugueses a demonstrarem vontade em investir neste segmento. Mas a verdade é que não se vêem projectos concretos. O risco é ainda muito elevado? Os promotores acabam por mudar de estratégia?
Cremos que a incerteza introduzida pela pandemia veio atrasar o investimento nesta área. Portugal é um país em que a bolsa de habitação e alojamento de rendimento tem uma expressão reduzida, quando se efectua um benchmark com outros países.
O sector onde o crescimento ocorreu foi no Alojamento Local à boleia do turismo, essencialmente. No entanto, em consequência da pandemia, este estagnou e em certos casos, regrediu. Veja-se que alguns proprietários, por falta de ocupação dos seus espaços reorientaram a estratégia de exploração, procurando Clientes tradicionais por falta dos turistas.
Outras soluções, seja de habitação própria ou outros, como as residências universitárias ou seniores, mercado onde há alguns players a entrar, efectivamente não descolaram.
Esta incerteza e estes movimentos conjunturais, com impacto ao nível das rendas e tendências, acabam por induzir alguma cautela nos investidores que atrasam os investimentos quando não percebem qual o efeito na procura, acabando por diferir o
pipeline para um momento posterior onde seja mais óbvio o comportamento do mercado ao nível dos tempos de absorção do mercado e com isto serem mais eficientes financeiramente.
Veremos como evolui o futuro desta área, sendo certo que a Hipoges neste último ano fez uma aposta forte na gestão de imóveis arrendados, porque acredita no desenvolvimento do sector em Portugal.
Enquanto Asset Management aconselham muitos Fundos Internacionais. O que procuram mais este tipo de Fundos em Portugal?
A Hipoges é uma das plataformas líderes na Gestão de Activos na Península Ibérica, como tal os Investidores internacionais procuram carteiras de Activos Financeiros e imobiliários numa perspectiva de optimização do investimento a medio prazo em termos de soluções de A a Z, que passam pela análise e avaliação de activos, gestão financeira, incorporação de activos em carteiras e a gestão destas, property management, valorização de activos, development e vendas.
Neste momento, e ligando com a pergunta anterior, a nova área de negócio de gestão de imóveis arrendados e investimentos de rendimento, foi um passo numa linha de negócio nova para nós, onde estamos a reforçar competências, que capitalizamos e alavancamos durante o percurso como servicer de referência no País, e que apostamos no curto a médio prazo, ser uma área na qual estaremos com uma presença mais ainda forte.
As tecnologias são a grande base de desenvolvimento do vosso trabalho, nomeadamente através do vosso Portal. De que forma é que esta forma de “fazer” imobiliário conseguiu tornar-se completamente disruptiva e permitiu, também, acelerar os negócios e o mercado?
A tecnologia e os meios digitais passaram a fazer parte do nosso dia a dia, sendo que o mercado imobiliário teve necessidade de acompanhar essa tendência. A Hipoges utiliza diversas ferramentas tecnológicas para interacção com o mercado imobiliário, entre as quais o Portal NOW direccionado a quem procura imóveis e HIPOGESWORKS, direcccionado aos profissionais do sector. Assim, a adaptação dos meios digitais, vieram permitir dominar melhor o ciclo de venda, captação de leads, posicionamento e visibilidade dos activos sob gestão.
Que novidades podemos esperar quanto à vossa estratégia de digitalização?
Continuaremos a investir e acompanhar as tendências dos meios digitais relacionados com o mercado imobiliário. No futuro breve, iremos assistir a alterações na forma de interacção dos compradores, quer por novos hábitos adquiridos em período de COVID, quer pelas tendências das novas gerações, entre elas os “filmes” e a realidade virtual.