Ricardo Kendall e Vera Kendall são o rosto da Metropolitan Living. Depois do sucesso das residências de estudantes Smart Studios e da alienação dos seus activos, estudos e análises de mercado levaram-nos para o mercado turístico. Alguns dos edifícios que já vinham da anterior empresa foram adaptados a este novo negócio.

Depois da venda da Smart Studios centraram a vossa actuação em apartamentos turísticos com a Metropolitan Living, inclusive mantendo alguns dos activos que já vinham da empresa anterior. Qual o motivo para esta mudança de estratégia?

Existe uma série de estudos, sobretudo da consultora McKinsey, altamente especializada em turismo, que mostram que nos próximos 10 a 15 anos vai existir um grande boom no turismo a nível mundial. Países como a India, a China, a Indonésia, que representam mais de 50% da população mundial, vão registar um amento significativo da sua classe média. Esta classe média vai viajar mais, e por isso acreditamos que Portugal estará no radar destas pessoas como um dos destinos turísticos mais procurados na Europa, prevendo-se que o sector do turismo ganhe assim ainda mais robustez do que a tem hoje, em Portugal.

O turismo tem vindo a ganhar grande destaque nas últimas décadas, impulsionado pela diversidade e a oferta de qualidade, faz, por isso, todo o sentido apostar no sector, e os apartamentos turísticos são uma parte importante da indústria de turismo e hospitalidade. A Metropoltan Living dispõe de vários apartamentos, para estadias temporárias ou de longa duração, e têm-se revelado a alternativa de excelência aos hotéis tradicionais. Os turistas procuram nesta solução ter mais conforto, privacidade e flexibilidade, muitas vezes esta é também a resposta mais adequada para turistas que viajem em grupos. Termos mais pessoas e por mais tempo em virtude da oferta e da experiência que conseguimos proporcionar será a tendência.

A Metropoltan Living dispõe de vários apartamentos, para estadias temporárias ou de longa duração e os turistas procuram nesta solução ter mais conforto, privacidade e flexibilidade ou é também a resposta mais adequada para turistas que viajem em grupos

Como olham para o sector e quais as principais tendências que antecipam?

A Metropolitan Living entrou num segmento muito específico com os apartamentos turísticos. A estratégia foi retirar da equação as três áreas onde, se perde mais dinheiro num formato de hotel e que são, tradicionalmente, o restaurante, o bar e a recepção. É tudo feito através das OTA’s, plataformas digitais que ligam os viajantes aos diversos serviços de viagem, como o booking ou o airbnb, e através do seu smartphone têm acesso ao edifício e ao seu apartamento. Outra mudança que adoptámos foi equipar todos os quartos com kitchenette, transformando todas as unidades em formato de apartamento, versátil e prático. Assim, também asseguramos, por exemplo, situações inesperadas, como uma eventual segunda pandemia, ou um downturn na economia em que o turismo estagna, e desta forma é possível alugar estes apartamentos a médio e longo prazo, e não ter um embate tão negativo, como teve a hotelaria tradicional durante o período da pandemia.

Esta tendência que estamos a criar, de apartamentos turísticos, com registo destes edifícios em modelo H1, modelo que não tem, por exemplo, obrigatoriedade de ter garagem ou elevador, e que são condições que a generalidade destes edifícios mais antigos da capital não tem, e que são o nosso mercado, para comprar e reformular na totalidade, e depois a superação de expectativas e o pricing são a nossa grande aposta.

Esta tendência que estamos a criar, de apartamentos turísticos, com registo destes edifícios em modelo H1, modelo que não tem, por exemplo, obrigatoriedade de ter garagem ou elevador, e que são condições que a generalidade destes edifícios mais antigos da capital não tem, e que são o nosso mercado, para comprar e reformular na totalidade, e depois a superação de expectativas e o pricing são a nossa grande aposta.

O “potencial” do Alentejo

O Olive Green é o vosso primeiro projecto fora de Lisboa. Apesar de ser também um produto turístico, este apresenta características distintas e um público-alvo diferenciado. Quais as principais diferenças?

O Olive Green é um projecto que se distingue desde logo pela sua essência, por ser uma oportunidade de escolher um estilo de vida equilibrado, consciente e cuidado, num local calmo e envolto na natureza, para tirar proveito das experiências e do momento, e também pela arquitectura, desenhada para se harmonizar e integrar com o ambiente.

Apresenta-se, por isso, como uma escolha ideal tanto para residência permanente como para segunda habitação. Os preços também se distinguem, começam nos 168 mil euros, sendo por isso uma oferta apelativa, acessível e direccionada para o público nacional. O metro quadrado aqui ronda os cerca de 4.700 euros, em contraponto com os cerca de 10 mil a 15 mil euros praticados na vizinha Comporta, preços incomportáveis para a generalidade dos portugueses.

Fruto desta diferenciação, preço, proximidade e qualidade, são já 24 os apartamentos vendidos em planta, ainda sem terem arrancado as obras de construção no terreno. É também um projecto diferenciador que redefine o conceito de habitação sustentável e moderna e se destaca da oferta imobiliária local, como um conceito apelativo para as famílias, com um conjunto de espaços comuns que permitem realizar diversas actividades.

Não sendo um formato turístico puro, a sua génese é residencial, haverá com certeza compradores investidores que poderão desejar rentabilizar o seu investimento, até porque Alcácer do Sal não tem, ainda, restrições para o alojamento local, e neste sentido, se assim houver interesse, a Metropolitan Living assegurará esse serviço aos seus clientes.

Porquê a escolha de Alcácer do Sal?

Alcácer do Sal é uma das cidades mais antigas da Europa, com mais de 3000 anos, uma cidade bonita, com rio, a 85 km de Lisboa, a pouca distância do futuro aeroporto e a cerca de 23 km das praias e da Comporta. A vantagem desta localização privilegiada são também as infraestruturas da cidade, nomeadamente acessos, centro de saúde, escolas, espaços de lazer e cultura e espaços comerciais, e com a chegada de novas famílias jovens haverá lugar para novos negócios e empreendedorismo na cidade, criando também novas oportunidades e um novo mercado, além das inúmeras actividades de lazer que se pode fazer desde canoagem, stand up paddle, golfe,  passeios de barco na Reserva Natural do Estuário do Sado, percorrer os trilhos de bicicleta ou pela ciclovia que liga a cidade às praias.

Por isso, Alcácer do Sal tem muito potencial, com a vantagem de conseguirmos disponibilizar oferta residencial e turística para diferentes segmentos o que, naturalmente, terá maior abrangência em termos de alcance e diversidade dos interessados, quer de nacionais quer de estrangeiros.

O próximo grande investimento será também em Alcácer do Sal, onde comprámos recentemente mais um terreno, e onde vai nascer um segundo projecto na região, o Salt Residences, com características mais exclusivas, mais direccionado para o segmento de luxo

Que outras localizações estão, também, no vosso radar? Que características procuram?

O próximo grande investimento será também em Alcácer do Sal, onde comprámos recentemente mais um terreno, e onde vai nascer um segundo projecto na região, o Salt Residences, com características mais exclusivas, mais direccionado para o segmento de luxo. Nós acreditamos e estamos a apostar muito nesta localização e nesta região porque reconhecemos o seu potencial.

Neste caso será um projecto diferente, composto por 25 moradias/vilas, com um pricing bem distinto, com valores acima de um milhão de euros. Localizado junto à estrada da Comporta, num terreno mais nobre em termos de privacidade e iniciámos agora o processo de licenciamento. Estes dois projectos em Alcácer do Sal, Olive Green Residences e Salt Residences, envolvem um investimento bastante avultado, na ordem dos 60 milhões de euros, por isso, sim, apostamos e acreditamos no potencial da região. Alcácer do Sal vai tornar-se num sítio com muita vida, aprazível e que os portugueses vão conseguir alcançar e onde vão querer estar.

Depois, estamos também a investir em Lisboa, através da Metropolitan Living, com características mais citadinas. Neste momento temos cerca de 80 apartamentos em Lisboa já em operação e mais três prédios, em obras e em licenciamento, o que perfaz um pipeline de 200 apartamentos. A ambição é chegar aos 500 apartamentos, mas há o obstáculo dos preços, que estão demasiado elevados, e por isso esta ambição poderá não ser alcançada já, mas acredito que chegaremos aos 300/350 apartamentos.

Qual a estratégia de crescimento da Metropolitan Living para os próximos anos? Que investimento está previsto?

A estratégia mantém-se no aumento do número de apartamentos turísticos em Lisboa, através da compra de edifícios mais antigos e com boa localização. Como já referi, estamos com um pipeline de 200 apartamentos na capital, há negociações a decorrer para outros prédios, e estamos com uma oferta recente para um prédio com 25 apartamentos no centro da cidade. Acreditamos que a ambição de alcançar as 500 unidades será num horizonte, talvez, a 10 anos, mas nesta fase estamos compradores de mais prédios em Lisboa, embora neste momento os valores estejam tão elevados que está a ser difícil comprar. O investimento envolvido nesta fase para a concluir o pipeline dos 200 apartamentos chega aos 20 milhões de euros.

O promotor imobiliário Grupo AM48, a operar no mercado nacional há mais de 12 anos, anuncia Leandro Silva como novo presidente do Conselho de Administração, sendo que será ainda responsável pelas áreas Corporativa, Financeira e de Auditoria, reforçando e consolidando, de forma estratégica, a estrutura de governance e gestão da organização. A integração insere-se no “plano de crescimento e profissionalização” do Grupo, reflectindo o compromisso da empresa com os mais elevados padrões de excelência, transparência e boa governação financeira.

Com uma carreira sólida no sector bancário e financeiro, Leandro Silva traz consigo uma vasta experiência nacional e internacional em cargos de elevada responsabilidade, nomeadamente em Macau no Banco Nacional Ultramarino (BNU) e em Cabo Verde no Banco Comercial do Atlântico e na Companhia de Seguros Garantia.

A carreira de Leandro Silva inclui, ainda, as passagens como administrador executivo do Banco Montepio e do Banco de Empresas Montepio e como chief procurement officer do Grupo Caixa Geral de Depósitos. Além do sector financeiro, fez ainda parte do XV Governo Constitucional, como adjunto do Chefe de Gabinete e Conselheiro do Ministro da Economia.

“A entrada do Leandro Silva traduz o nosso compromisso com uma liderança sénior, experiente e com provas dadas, capaz de apoiar o Grupo num momento de afirmação. A sua visão estratégica e profundo conhecimento do sector financeiro são determinantes para continuarmos a reforçar e a consolidar os elevados padrões financeiros, éticos e estratégicos do grupo” refere, Alejandro Martins, CEO da AM48.

Já Leandro Silva, administrador da AM48, afirma que “é com enorme entusiasmo que abraço este novo desafio. Acredito no projecto, na visão estratégica do Grupo e na sua ambição de se afirmar como um player de referência no mercado nacional, com padrões de governação sólidos e uma visão a longo prazo. Estou certo de que o reforço da estrutura corporativa e financeira será um pilar essencial no crescimento sustentável da organização e estou convicto de que poderei contribuir para o crescimento do grupo”.

Ópera LX, Focus LX, The Boulevard, Santa Joana, Promenade, Foz de Prata e a Quinta do Alverde, estando para breve o anúncio de um dos maiores projetos no Concelho de Loures com cerca de 400 fogos e ainda cerca de 5000m2 de comércio, são alguns projectos que fazem parte do portfólio da AM48.

O Forum Coimbra acaba de anunciar um investimento de 12 milhões de euros na expansão de quatro lojas âncora do centro gerido pela Multi Portugal. ZARA. Primark, Stradivarius e Pull&Bear, Lefties terão mais cerca de quatro mil metros quadrados (m2) de área.

Durante as obras de remodelação, que terão início em Maio de 2025, as lojas irão manter a sua actividade com ligeiros constrangimentos.

A loja Zara, que passará a ter 3.684 m2, vai ser uma das maiores do País localizada num centro comercial, a Primark vê a sua área duplicar para 4.103 m2 e tornar-se a segunda maior da insígnia em Portugal e a Stardivarius e a Pull&Bear também duplicam as suas áreas e irão manter-se no mesmo piso.

A estratégia de expansão das lojas onde operam estas marcas surge da necessidade de “aumentar” as suas superfícies de vendas, com vista a concentrarem no Forum Coimbra as suas principais lojas da região, ficando assim dotadas das características necessárias para poderem suportar uma procura mais alargada.

“É com enorme orgulho que damos mais um passo na renovação e requalificação dos espaços do Forum Coimbra com o objectivo de proporcionar uma visita ainda mais cómoda e completa aos nossos visitantes e maior visibilidade às nossas lojas consolidando o Forum Coimbra como o principal centro comercial da Região Centro e uma referência no nosso mercado. A expansão de lojas âncora e o facto de, em alguns casos, serem das maiores do nosso país, vai totalmente ao encontro desta estratégia.” afirmou João Vaz, director do Forum Coimbra.

O Forum Coimbra é um centro gerido pela Multi Portugal e conta com uma área bruta locável de 48 mi m2, sendo o maior da Região Centro. Conta com 141 lojas, distribuídas por três pisos comerciais, seis salas de cinema, uma área de restauração com 1 070 lugares sentados e 30 restaurantes e disponibiliza 2 579 lugares de estacionamento gratuitos.

A Cushman & Wakefield (C&W) representou a Abreu Logistics no arrendamento de um armazém logístico com aproximadamente 19.500 m², em Palmela. O activo, gerido pela Logicor, é a nova plataforma da Abreu Logistics no distrito de Lisboa.

Com acesso directo à autoestrada A2, principal corredor logístico que liga Lisboa a Madrid, a nova plataforma da Abreu Logistics terá capacidade total de 19.500m², com solução de armazenagem em Rack e Massa. O espaço inclui ainda 21 cais de carga e descarga e 200 lugares de estacionamento.
“Situado num dos principais polos industriais da região de Lisboa, este armazém destaca-se pela sua localização estratégica com ligações rodoviárias excepcionais. A proximidade ao centro de Lisboa e a Setúbal assegura uma conectividade ímpar, permitindo uma resposta ágil às necessidades da Abreu Logistics. Estamos, por isso, muito satisfeitos por termos encontrado a solução ideal para o nosso cliente concentrar as suas operações”, afirma Sandra Ferreira, consultora sénior na Cushman & Wakefield.

‘’A nossa nova plataforma logística vem reforçar a nossa estratégia junto dos nossos parceiros, assente na flexibilidade e adaptação de recursos operacionais, tecnologia de informação, gestão eficiente e melhoria continua de processos”, refere David Cerqueira, director nacional logística e qualidade, Abreu Logistcs, empresa do Grupo Abreu, fundado em 1840, a Abreu Logistics conta com uma ampla experiência na gestão de transporte de carga, desde 1895, e cujo crescimento no mercado transitário a nível mundial (carga aérea, marítima e rodoviária) levou à autonomização do negócio em 1994.

As antigas instalações do núcleo da Maia do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, que estavam devolutas há vários anos, vão ser transformadas no empreendimento Domus Maia Center. Hélder Gonçalves, CEO da Bluesteel Investimentos, revela que “está em causa um investimento de 10 milhões de euros entre a aquisição dos dois imóveis e a reconstrução”.

O arranque das obras está previsto para o mês de Maio, com um prazo de execução de 18 meses, pelo que o Domus Maia Center deverá estar pronto a habitar em finais de 2026.

O projecto imobiliário, localizado em frente à Câmara Municipal da Maia, será promovido e construído pela Bluesteel Investimentos, uma empresa do ramo da construção com sede em Vila Nova de Famalicão, que adquiriu as instalações do antigo tribunal maiato a um fundo de investimento. O empreendimento irá ocupar dois edifícios, sendo um reabilitado e outro totalmente reconstruído.

Ocupando uma área de cerca de mil metros quadrados (m2), o Domus Maia Center será composto por um total de 32 apartamentos, espaços de estacionamento e dois espaços comerciais no rés-do-chão. Serão 24 apartamentos de tipologia T2, com área de 100 metros quadrados (m2), seis apartamentos de tipologia T1, com área de 70 metros quadrados (m2) e duas “penthouses” de tipologia T4 com 270 metros quadrados (m2) cada. Os dois espaços comerciais destinam-se a uma loja de rua com 750 metros quadrados (m2) e outra com 100 metros quadrados (m2).

Este é o primeiro grande investimento que a promotora tem fora do concelho de Vila Nova de Famalicão. Fundada em 2010 para actuar no mercado imobiliário como empresa especializada em construção para a indústria, tendo sido responsável pela reabilitação da fábrica dos pneus Camac, em Santo Tirso.

Nos últimos três anos, a Bluesteel Investimentos triplicou a sua facturação, tendo passado “de três milhões de euros em 2022 para 15 milhões de euros em 2024”, segundo dados revelados por Hélder Gonçalves. “O nosso objetivo estratégico é estabilizar a facturação anual neste patamar”, aponta o CEO da empresa de Vila Nova de Famalicão.

O Intermarché, insígnia do Grupo Mosqueteiros, inaugura uma nova loja em Monte Redondo, concelho de Leiria. O novo supermercado, com uma área total de 1.300 m²,representa um investimento de 5 milhões de euros, vai permitir a criação de 50 novos postos de trabalho, reforçando a presença da insígnia na região e a sua aposta no desenvolvimento da economia local.

“A abertura do Intermarché de Monte Redondo é mais um passo na nossa missão de estarmos cada vez mais próximos dos consumidores. É com grande orgulho que inauguramos esta loja, que representa não só um investimento significativo na região, mas também a criação de emprego local e o reforço da nossa aposta numa oferta de qualidade e conveniência”, afirma Raúl e Fátima Rodrigues, responsáveis do Intermarché de Monte Redondo.

Em Portugal há mais de 30 anos, o Intermarché conseguiu consolidar a sua experiência no mercado retalhista, contando hoje com 269 pontos de venda, espalhados por mais de 180 concelhos, nos 18 distritos do país.

A JLL divulgou o Office Flashpoint de Março, onde revela que o mercado de escritórios encerrou o 1.º trimestre de 2025 com uma ocupação residual de 16.000 m2 em Lisboa e 2.400 m2 no Porto. O desempenho trimestral em qualquer das regiões fica consideravelmente abaixo do período homólogo, quando foram absorvidos 73.700 m2 e 17.600 m2, respectivamente.

Sofia Tavares, Head of Leasing Advisory da JLL, explica que “os baixos níveis de actividade registados no mercado este ano têm dois fundamentos essenciais. Por um lado, as empresas internacionais, que são actualmente uma fonte forte de procura em Portugal, estão mais resistentes a tomar novas decisões de investimento para as suas instalações devido à instabilidade geopolítica. Por outro lado, internamente, o mercado sofre actualmente de falta de oferta de edifícios novos e de qualidade. Não havendo espaços disponíveis adequados aos requisitos das empresas, especialmente áreas de maior dimensão, realizam-se menos operações”.

Nos primeiros três meses de 2025, a ocupação de escritórios em Lisboa somou 33 negócios, com uma área média de apenas 490 m2. Destas operações, somente quatro envolveram áreas superiores a 1.000 m2, duas das quais realizadas no mês de Marco, perfazendo 2.800 m2. Dos 16.000 m2 tomados no 1º trimestre, 30% situam-se no Corredor Oeste e 25% no CBD, enquanto do lado da procura, foram as empresas de TMT’s & Utilities as mais dinâmicas, com 33% do take-up, embora se evidenciem ainda as empresas de Outros Serviços, que geraram 23% da absorção.

O mercado do Porto foi palco de 10 operações no acumulado do 1º trimestre, traduzindo uma área média por transacção de 280 m2. Neste período, 48% da ocupação ocorreu na Zona Empresarial do Porto e outros 39% no CBD – Boavista. Entre a procura, as empresas de Serviços Financeiros foram as mais activas, com 46% da absorção.

O mais recente relatório “Luxury Report” da Savills revela que o mercado do retalho de luxo a nível mundial continuou a assistir a um forte crescimento do valor das rendas prime em 2024. Dos 21 destinos monitorizados pela Savills, mais de 75% reportaram aumentos anuais ou uma manutenção nas rendas prime em relação ao ano anterior.

A Quinta Avenida de Nova Iorque consolidou a sua posição como a localização mais valorizada a nível global, com rendas prime a atingirem os 26.000 euros/m² no último trimestre de 2024. Em simultâneo, a Bond Street, em Londres, registou um impressionante aumento de 20%, acompanhando o crescimento médio de 24% na Madison Avenue e na própria Quinta Avenida. Ainda assim, as rendas nesta última permanecem ligeiramente abaixo dos níveis pré-pandemia de 2019.

Em termos de ranking, a Madison Avenue e a Bond Street subiram para o segundo e terceiro lugares, respectivamente, depois de ocuparem o quinto e quarto lugares em 2023. Assim, a Bond Street alcança a liderança europeia em rendas prime com 15.333€/m², ultrapassando a Via Monte Napoleone, em Milão (15.000€/m²), apesar da diferença ser ténue.

Portugal: Luxo com procura superior à oferta
Em Portugal, a procura por espaços de retalho de luxo continua a superar amplamente a oferta disponível. Tanto em Lisboa como no Porto, a escassez de locais qualificados, particularmente na Avenida da Liberdade e na Avenida dos Aliados, tem sido um obstáculo à entrada de novas marcas de prestígio.

A Avenida da Liberdade, ainda assim, mantém o seu estatuto como epicentro do luxo nacional. Embora os espaços disponíveis sejam limitados, as marcas já instaladas demonstram interesse activo em oportunidades de expansão ou relocalização. A nova oferta de espaços de retalho de luxo, com abertura prevista para início de 2027, promete reforçar significativamente a atractividade de Lisboa neste mercado exclusivo.

“Lisboa e Porto mantêm-se como cidades altamente atractivas para marcas de luxo. O crescimento da oferta da hotelaria de luxo e o consequente incremento de tráfego qualificado proveniente da Europa, Ásia e Estados Unidos, cria um ecossistema ideal para a evolução deste mercado. Estamos confiantes de que a nova oferta prevista na Avenida da Liberdade permitirá, finalmente, a entrada de mais marcas de luxo em Portugal,” afirma José Galvão, head of retail da Savills Portugal.

Mercado Global: Ásia a liderar o ritmo de crescimento
Em 2024, a China voltou a afirmar-se como a maior potência no retalho de luxo, representando 40% de todas as novas aberturas a nível mundial — uma subida de 10% face ao ano anterior, ainda que ligeiramente abaixo da quota de 41% registada em 2023.

A par da China, a região da Ásia-Pacífico (excluindo a China) destacou-se com o crescimento mais expressivo em número de lojas, totalizando 24% de todas as novas inaugurações, superando tanto a América do Norte como a Europa, com um crescimento notável de 52%. Dentro da região, o Japão manteve a liderança como o maior mercado para novas aberturas.

“As marcas de luxo estão a demonstrar uma visão estratégica de longo prazo, ajustando os seus portefólios para se aproximarem cada vez mais dos seus públicos-alvo. Após a pandemia, com a quebra nas viagens internacionais, houve um foco claro em grandes mercados domésticos subaproveitados. Esta tendência mantém-se, mas à medida que os mercados-chave se tornam mais competitivos, a pressão sobre as rendas prime continuará — ainda que com um ritmo de crescimento mais moderado — face à crescente escassez de espaço disponível”, comenta Anthony Selwyn, Co-head of global retail da Savills,

O livro “Políticas de Habitação Acessível” nasce de uma viagem a Viena e de um desafio: perceber como a Europa responde à falta de habitação a preços acessíveis e que lições pode Portugal pode tirar destes exemplos. Álvaro Santos e Miguel Branco-Teixeira, analisam cidades como Amesterdão, Barcelona, Berlim, Helsínquia, Paris e Viena, e cruzam essas lições com as cinco capitais de distrito do Norte de Portugal. O resultado? Um retracto de soluções diversas e a certeza de que, em Portugal, não obstante os programas em curso, é preciso mais escala, maturidade e colaboração entre Estado, privados e municípios. Em entrevista ao CONSTRUIR, Álvaro Santos aponta a necessidade de se reduzirem burocracias, de aumentar recursos e a necessidade de integrar habitação com urbanismo e inovação na construção. Este é, sobretudo, um convite à acção: é preciso equilibrar oferta e procura, simplificar processos e mobilizar todos para uma prioridade nacional que não pode esperar.

Como surgiu este livro? Sendo certo que este é um momento oportuno para o seu lançamento.
A ideia de escrever este livro resultou de uma viagem que fiz a Viena, há cerca de um ano atrás. Sabendo que a crise habitacional que vivemos em Portugal é comum a toda a Europa, gostava de perceber como é que a Áustria, e em particular Viena, estavam a reagir a essa crise? E quais as soluções que estavam a adoptar para combater a falta de habitação a preços acessíveis, principalmente, para a população de rendimentos intermédios?
Foi deste modo que lancei o desafio ao meu colega Miguel Branco-Teixeira para estudarmos, com algum grau de profundidade, este caso de Viena e, por que não, estendê-lo também a outras cidades europeias.
Curiosamente, o presidente da Ordem dos Engenheiros da Região Norte, Bento Aires, também já tinha lançado o desafio de partilharmos o nosso conhecimento, e a experiência do trabalho prático junto dos municípios portugueses, através de uma publicação sobre o tema da habitação.
Foi assim que decidimos juntar aos casos de estudo europeus, a análise às cinco capitais de distrito do Norte de Portugal, indo plenamente ao encontro da pretensão da Ordem dos Engenheiros da Região Norte que assim carimbou esta publicação com a sua chancela.

Que lições principais podemos retirar dessa análise comparativa?
O nosso livro procura extrair conclusões e recomendações para o contexto português, a partir de uma análise de boas práticas nacionais e internacionais no domínio das políticas de habitação.
Os estudos de caso internacionais abordados (Amesterdão, Barcelona, Berlim, Helsínquia, Paris e Viena) evidenciam a diversidade de abordagens destinadas a debelar estes problemas. Por exemplo, em Amesterdão, os recursos públicos aliam-se aos privados e ao terceiro sector no fomento da habitação a preços acessíveis. Recorrendo a parcerias público-privadas.
Em Barcelona, foi criado um observatório de âmbito metropolitano mandatado para o recenseamento exaustivo de fogos devolutos e do parque habitacional do Estado, além de promover mecanismos de intermediação entre inquilinos e proprietários.
Em Berlim, há uma aposta deliberada no estímulo a cooperativas de habitação que beneficiam do direito de preferência em áreas previamente definidas. Além da criativa reabilitação de edifícios, o que permite ampliar o número de alojamentos reduzindo a dimensão média de cada um.
Em Helsínquia, existe um inovador “direito à ocupação”, a meio caminho entre a propriedade e o arrendamento: a casa pertence ao município ou a associações sem fins lucrativos, mas o arrendatário pode vender o seu direito àquela habitação.
Em Paris, escritórios considerados obsoletos são transformados em residências. E há a figura do Fundo Fundiário e Cooperativo, para apoiar construção a custos controlados. Coexistindo com experiências socialmente inovadoras, como a co-habitação, as eco-habitações ou as habitações modulares.
Em Viena, mais de metade dos fogos insere-se em modelos de habitação social ou acessível, correspondendo à forte tradição que há muito ali vigora. São prioritários os apoios dirigidos à oferta, não à procura. Começando por uma política fundiária eficaz, baseada numa elevada dotação de solo público.

E porquê o foco na comparação das soluções de Habitação Acessível desta seleção de países europeus?
Fundamentalmente, porque os desafios enfrentados pela generalidade dos países europeus são comuns à realidade nacional e são por demais conhecidos.
Um crescente desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação, com origem em factores económicos, financeiros e demográficos diversificados, tem exacerbado os custos associados à aquisição e ao arrendamento de habitação condigna, tornando-a cada vez mais inacessível para uma parcela crescente da população. O ritmo de construção de novos alojamentos tem-se revelado insuficiente para acompanhar esta tendência, tornando o stock de habitação disponível a um preço acessível cada vez mais limitado, facto que agrava ainda mais o problema. Como consequência, aumentam as situações extremas de vulnerabilidade, incluindo a sobreocupação de alojamentos, a degradação do parque, despejos motivados pela incapacidade de pagar a renda ou a prestação da casa e um incremento considerável do número de pessoas em situação de sem-abrigo.

Em Portugal não faltam medidas, mas é preciso acelerar o seu impacto

Que políticas ou estratégias de outros países europeus destacadas no livro poderiam ser adaptadas com sucesso ao contexto português?
Os estudos de caso internacionais analisados evidenciam uma diversidade de soluções que podem ser agrupadas em três conjuntos distintos.
No primeiro conjunto, destacam-se as iniciativas destinadas a erradicar as situações de maior vulnerabilidade. Estas apresentam-se extremamente diversificadas, verificando-se que as soluções clássicas de construção de habitação pública municipal com rendas fortemente subsidiadas, presentes em maior ou menor escala na generalidade das cidades europeias, têm vindo a revelar-se insuficientes face ao avolumar dos problemas e à escassez de recursos disponíveis.
O segundo conjunto de soluções relaciona-se com a promoção de habitação acessível, tanto para aquisição como para arrendamento. Este tipo de habitação destina-se aos estratos de rendimentos intermédios, superiores aos valores elegíveis para habitação social, mas inferiores aos necessários para arrendar ou adquirir casa numa lógica de mercado, sem que tal comprometa seriamente a qualidade de vida dos residentes.
O terceiro conjunto de propostas consiste no estímulo à construção de novos alojamentos, de modo a acompanhar a evolução da procura e assim manter os preços em valores aceitáveis. Algumas das medidas referidas no livro inscrevem-se neste objectivo, em particular a cedência de terrenos públicos e as deduções fiscais, subvenções e apoios ao financiamento.

Quais considera serem os maiores obstáculos para implementar políticas de habitação acessível eficazes em Portugal?
A análise que fazemos no nosso livro revela que, apesar de não faltarem em Portugal soluções semelhantes às analisadas nos estudos de caso internacionais, estas medidas foram geralmente introduzidas há relativamente pouco tempo. Como consequência, apresentam-se mais frágeis do ponto de vista da escala de intervenção e grau de maturidade, pelo que diversas medidas poderão ser tomadas no sentido de acelerar o seu impacto.

Tais como?
Em primeiro lugar, o papel dos municípios na definição e operacionalização das políticas de habitação deverá ser reforçado. Até há relativamente pouco tempo, apenas as autarquias de maior dimensão desenvolviam uma intervenção significativa no sector da habitação, geralmente concentrada na gestão do parque público, por vezes integrada em direcções de serviços de acção social mais abrangentes.
Em segundo lugar, é hoje consensual que os recursos públicos disponíveis para a habitação, tradicionalmente concentrados nas situações de maior vulnerabilidade, revelam-se insuficientes face aos desafios surgidos ao longo da última década. Tais desafios afectam directamente segmentos alargados da sociedade, pelo que requerem, não apenas abordagens diversificadas quanto às modalidades de intervenção e às fontes de financiamento, como um contributo cada vez mais activo dos actores não-públicos, nomeadamente do sector privado, na definição e execução das políticas de habitação.
Um terceiro aspecto relevante para a superação dos problemas associados à acessibilidade da habitação relaciona-se com a articulação entre as políticas de habitação e outras dimensões da intervenção pública, com destaque para o urbanismo e ordenamento do território, a política de solos e a reabilitação urbana. As Cartas Municipais de Habitação, instrumento criado ao abrigo da Lei de Bases da Habitação, poderão constituir o catalisador desta mudança.
Um quarto aspecto fundamental relaciona-se com a transformação da indústria da construção, que deverá introduzir elementos de inovação nos seus produtos, processos produtivos e modalidades de gestão, de modo a superar os actuais desafios colocados pela inflação, pela reduzida disponibilidade de profissionais qualificados e pelas exigências de eficiência energética e combate à pobreza energética.

Exemplos a Norte para replicar a nível nacional

Há algum caso de sucesso nestes cinco municípios portugueses analisados que possa servir de modelo para outras regiões?
O nosso livro demonstra que o poder local ampliou consideravelmente o conjunto de instrumentos dedicados à habitação, seja através do alargamento dos seus objectivos às necessidades dos estratos intermédios (por via do arrendamento acessível), seja enquadrando as políticas de habitação em estratégias mais amplas, frequentemente centradas na reabilitação urbana.
Por outro lado, a centralidade da habitação nas políticas autárquicas é hoje visível para além das duas áreas metropolitanas, encontrando-se cada vez mais presente nas estratégias das cidades médias, e mesmo de concelhos de menor dimensão.
Mas, para além das opções que concretizam ou reproduzem modelos de âmbito nacional, é possível encontrar exemplos de inovação social e institucional, incluindo as centradas no papel das populações no desenho das soluções mais adequadas (“Assembleias de moradores”, em Braga). Outras propostas procuram articular instrumento de natureza diferente, como habitação e ordenamento do território (perequações e “zonamento inclusivo”, no Porto), ou fiscalidade e reabilitação urbana (ORU e “zonas de pressão urbanística”, em Bragança, Vila Real e Viana do Castelo).
Contudo, uma das principais conclusões a retirar deste livro é que existe ainda um longo caminho a percorrer em direcção a um modelo de provisão da habitação mais acessível para a generalidade da população. Este percurso é particularmente exigente no segmento de arrendamento, facto que provavelmente implicará medidas mais ambiciosas do que as tomadas até ao momento.

Qual deveria ser o equilíbrio entre a intervenção do Estado e a iniciativa privada na resolução da crise de habitação acessível? Colocamos mais a óptica, e os apoios, do lado da “procura” ou deveríamos olhar mais para os apoios do lado da “oferta”?
Eu diria que a resolução do problema da habitação não pode ser apenas acometida à intervenção pública, sendo fulcral integrar o sector privado e cooperativo neste propósito.
Num quadro de reconhecimento e assunção de que os recursos financeiros públicos são finitos e que devem ser geridos com transparência e equidade, as entidades públicas e privadas, o 3º Sector (IPSS, Misericórdias, associações, cooperativas, etc.) e os cidadãos em geral, devem ser convocados para esta mobilização de interesses e de vontades na partilha de informação, na análise e discussão dos problemas comuns e na identificação e execução das melhores soluções habitacionais que possam ser exequíveis no nosso País.
Para isso, considero ser fundamental actuar em duas dimensões absolutamente impactantes: Simplificar e reduzir a excessiva morosidade dos processos de licenciamento e, segundo, promover uma política fiscal justa, equilibrada e competitiva no domínio da habitação.

Como avalia os programas actuais do governo português, como o “Programa de Arrendamento Acessível” ou o “Primeiro Direito”, quanto ao seu ritmo de implementação, bem como ao impacto esperado?
O “Programa de Arrendamento Acessível” e o “Primeiro Direito” foram já lançados em 2018, no âmbito da então designada Nova Geração de Políticas de Habitação, portanto ainda com os governos anteriores.
Os resultados do “Programa de Arrendamento Acessível” foram, infelizmente, muito reduzidos, com cerca de 2 mil contratados, ao longo de 5 anos de existência. Entretanto, já foi rebaptizado para Programa de Apoio ao Arrendamento, mas desconhecem-se resultados concretos.
Quanto ao “Programa 1º Direito” tem sido levado a cabo pelos Municípios portugueses que, num primeiro momento, elaboraram as suas Estratégias Locais de Habitação, culminando na apresentação de candidaturas para construção ou reabilitação de 59 mil habitações. Essas operações estão em curso, embora ainda com uma taxa de execução muito baixa.
Devo sublinhar que a resposta dos municípios portugueses que, para além das 26 mil soluções previstas no PRR, apresentaram 59 mil candidaturas, releva bem a sua ambição e vontade de contribuir para a resolução da crise habitacional em Portugal.
Contudo, e apesar dos Municípios estarem a fazer um trabalho incrível, a elevada burocracia imposta e os timings muito curtos para a sua concretização estão a criar muitas dificuldades que, sinceramente, espero que possam ser ultrapassadas para não termos de devolver dinheiro a Bruxelas.
Por outro lado, se o PRR financia 26 mil habitações, o actual Governo já garantiu o financiamento das 33 mil candidaturas restantes, com um reforço de 2,8 mil milhões de euros através do Orçamento de Estado, até 2030. Trata-se do maior investimento público em Habitação dos últimos 50 anos em Portugal.

Olhando para uma perspectiva de 10 anos, que mudanças prevê no panorama da habitação acessível?
Temos de ter consciência de que o problema da habitação não se vai resolver de um dia para o outro, infelizmente. Por isso, devemos assumir a Habitação como uma absoluta prioridade nacional. Esta é a nossa “guerra”. E para problemas excepcionais, precisamos de soluções excepcionais. O nosso País precisa de produzir cerca de 50 a 60 mil fogos por ano. Só assim será possível combater eficazmente a crise habitacional. Não tenhamos dúvidas disso! Este é um desafio que nos deve mobilizar a todos, não apenas governantes, não apenas políticos, mas entidades públicas, empresas privadas e a própria sociedade civil.

O “stock” do parque habitacional português disponível à venda no primeiro trimestre de 2025 desceu 4%, face ao que estava disponível no mesmo período de 2024, segundo os dados analisados pelo Idealista, o principal Marketplace imobiliário do sul da Europa.

A oferta de habitação à venda em Portugal subiu em apenas 7 capitais de distrito/região autónoma no último ano. A liderar a lista encontram-se o Porto (34%), Faro (16%), Aveiro (15%), Guarda (12%), Santarém (8%), Braga (7%) e Funchal (2%) onde “stock” disponível para comprar casa mais aumentou.

Por outro lado, Viseu, foi a cidade onde mais diminuiu a oferta (-18%), seguida por Beja (-15%), Ponta Delgada (-11%), Lisboa (-10%), Évora (-10%), Bragança (-9%), Coimbra (-8%), Castelo Branco (-8%), Viana do Castelo (-7%), Leiria (-7%) e Setúbal (-5%). Com descidas inferiores a 5% encontram-se Vila Real (-3%) e Portalegre (-1%).

Analisando por distrito e ilhas, o ranking da subida da oferta durante o último ano é liderado por Braga (7%), ilha da Madeira (3%) e Portalegre (3%). Seguem-se Castelo Branco (1%) e Porto (1%). Já no distrito de Beja (0,4%) e Aveiro (0,1%), o número de casas à venda manteve-se estável durante o mesmo período analisado.

Em sentido contrário, a ilha de São Miguel foi onde o stock mais desceu (-16%), seguido por Lisboa (-12%), Setúbal (-12%), Évora (-11%), Coimbra (-7%), Viseu (-6%), Viana do Castelo (-5%), Guarda (-2%), Leiria (-2%), Santarém (-2%), Faro (-1%), Vila Real (-1%) e Bragança (-1%).