Não obstante as “alterações conjunturais” dos últimos dois anos, o mercado habitacional mantém um “desempenho positivo”. Esta é, de acordo com a nova edição do estudo Portugal Living Destination, da consultora imobiliária JLL, uma das conclusões do retrato deste mercado que incidiu sobre Lisboa, Porto e Algarve.

Os dados apontam, ainda, para a necessidade de manter a aposta na criação de nova oferta, identificando oportunidades para o desenvolvimento de projectos de grande escala, com diversificação de segmentos, geografias e tipologias, sem esquecer os produtos criados de raiz para arrendamento.

Ao CONSTRUIR, Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, confirmou esta tendência. Para as Área Metropolitana de Lisboa (AML) e Área Metropolitana de Porto (AMP) está previsto um pipeline de 60 mil novos fogos em projectos de grande escala. Um número que supera, em 20%, os fogos construídos no período de 2011 a 2021, cuja construção rondou os 50 mil. Pelo contrário, verifica-se um valor muito abaixo do que se construiu entre 2000 e 2010, em que foram construídos 350 mil fogos.

Ou seja, o pipeline esperado é cerca de menos 80% do que a primeira década do século. De referir que o pipeline diz respeito a projectos para o segmento médio/alto e alto a nível nacional, mas não contabiliza reflecte os dados sobre a reabilitação urbana.

“Nos dois anos que passaram desde a primeira edição deste estudo, tivemos uma sucessão de acontecimentos relevantes a nível macroeconómico, político e legislativo quer em Portugal quer internacionalmente, que estão a impactar não só a dinâmica imediata do mercado, como também vão influenciar a sua evolução. Obviamente que o mercado não sai ileso deste novo contexto e tem feito ajustamentos ao longo do último ano, mas mantém um desempenho positivo, com volumes de venda consistentes e sustentação dos níveis de preço” explica Joana Fonseca, head of Strategic Consultancy & Research da JLL.

De acordo com o estudo, o mercado teve uma resposta natural ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias, ajustando o volume de vendas. No primeiro semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68 mil fogos transaccionados reflectem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros.

Outro indicador da solidez do mercado é o comportamento dos preços, que mesmo em contexto de ajuste de vendas mantêm a tendência de crescimento, com o principal impacto a traduzir-se no abrandamento das subidas. De qualquer forma, nos últimos três anos, a JLL apura um crescimento acumulado de 25% dos preços de venda das casas e de 23% nas rendas, o que comprova a capacidade de valorização do mercado.

No primeiro semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68 mil fogos transaccionados reflectem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros”

No último ano e meio foram concluídas 30.750 novas casas em Portugal e licenciadas outras 46.700, números que apesar de sinalizarem uma tendência de crescimento face aos últimos anos, não só se mantêm abaixo dos padrões de produção de habitação do início do milénio (72.800 fogos concluídos por ano, em média, entre 2000 e 2010), como são insuficientes para as necessidades actuais da procura, que no mesmo período absorveu 236 mil casas.

“Há necessidade de ajustar os produtos aos novos requisitos da procura. Não é só uma aposta na quantidade. O grande foco da habitação hoje é disponibilizar casas para todos, o que implica diversificar em termos de localizações, de segmentos-alvo e até de tipologias, considerando as alterações demográficas que surgiram na última década”, afirma Patrícia Barão, head of Residential, da JLL.

Escala e arrendamento

A aposta recai, portanto, em projectos de grande escala, onde também se inclui o arrendamento. “Especialmente neste tipo de acesso, não podemos continuar com o mercado pulverizado que temos actualmente e que não dá resposta à procura que não pode ou não quer comprar casa. Apenas 15% do parque habitacional do País é arrendado”, destaca Patrícia Barão.

Por um lado, é necessário construir para um leque mais abrangente de públicos em termos de rendimentos, num movimento que é necessariamente acompanhado pela expansão a novas geografias.

As localizações periféricas dos grandes centros urbanos e/ou cidades de segunda linha, estão a posicionar-se como alternativas para comprar ou arrendar uma casa com bons padrões de qualidade a valores mais competitivos, sem prescindir da qualidade de vida e da proximidade relativa às grandes cidades. Em Lisboa, é exemplo desta tendência o aumento de oferta em concelhos como Mafra e Seixal e, na primeira coroa da capital, Loures e Odivelas.

A diversificação é também uma resposta necessária aos novos hábitos de consumo e estrutura demográfica da procura. Por um lado, a casa é hoje um espaço multifuncional para viver, trabalhar, estudar e descontrair, com as valências de apoio e serviços a ganharem cada vez mais importância.

Destacamos, em seguida, alguns dos principais projectos residenciais em curso e em fase de desenvolvimento com foco no segmento alto e médio / médio alto. Não se incluem nestes os projectos de cariz municipal.

A “lendária” marca de moda parisiense, Dior, escolheu o edifício Alegria One para a sua primeira loja em Portugal. Com 1.050 metros quadrados (m2), a “emblemática” loja eleva a experiência de compras na Avenida da Liberdade.

Fruto de um projecto de reabilitação assinado pelo arquitecto Souto de Moura e promovido pela EastBanc Portugal, o Alegria One, é uma “síntese de história e modernidade” e representa “um testemunho vivo da capacidade de revitalização urbana”.

Erguido no final do século XIX, foi “meticulosamente” transformado, “preservando a sua essência enquanto se adaptava às exigências dos tempos modernos”.

“A abertura da Dior no Alegria One é um marco na nossa missão de revitalização em Lisboa. Este edifício tornou-se uma peça fundamental na redefinição da Avenida da Liberdade, evidenciando o nosso compromisso com a reabilitação urbana”, destaca, ainda, Tiago Eiró, CEO da EastBanc Portugal.

O projecto “Bellevue”, resulta da joint-venture entre RE Capital e o promotor imobiliário Grupo Santo, contempla a construção de um empreendimento numa das melhores áreas de Cascais, resultando em mais de 11.300m2 acima de solo, dirigido ao segmento luxo.

“Operamos no mercado imobiliário há 50 anos e conhecemos particularmente bem o potencial de Cascais, cuja paisagem urbana se confunde com a história do Grupo Santo. Com esta parceria promissora com a RE Capital, damos continuidade a um trabalho de décadas, alicerçado em qualidade e inovação, que norteia o nosso projecto e a escolha dos nossos parceiros”, afirmou a propósito Paulo Santo, vice-presidente do Grupo Santo.

A parceria entre estas duas entidades contempla um segundo projecto, também ele no município de Cascais, mas cujos os detalhes não são ainda conhecidos. Para já, o primeiro projecto tem início de construção previsto para o 1º trimestre de 2024 e conclusão prevista para final de 2025. “O Bellevue será um empreendimento de referência que proporcionará um estilo de vida único numa localização incrível. A parceria com o Grupo Santo reforça a nossa dedicação em concretizar uma visão de excelência e exclusividade para investidores e futuros residentes”, sublinhou Newman Leech, director executivo da RE Capital.
No seu conjunto, o Bellevue contará com 14 apartamentos únicos desenhados pelo gabinete ARX Portugal, cujo valor do investimento ronda os 40 milhões de euros.

A localização estratégica do empreendimento em Cascais, uma região conhecida pelas suas paisagens deslumbrantes e estabelecimentos premium, solidifica ainda mais o carácter atractivo do “Bellevue”, tornando-o “num farol de autenticidade, privacidade e elegância no mercado imobiliário residencial da zona de Lisboa”. “Cascais deslumbra os viajantes que procuram uma experiência autêntica e inesquecível. Desde as aldeias piscatórias coloridas, às praias visualmente impressionantes, cada canto de Cascais é um regalo para os sentidos. A procura histórica por esta área representa um sinal claro para os investidores de que esta é uma oportunidade de crescimento”, justificou John Neto Valente, director de Investimentos da RE Capital.

Há mais de uma década que a RibeiraAlves Imobiliária tem em desenvolvimento o Conjunto Turístico da Praia do Moinho, com o qual prevê a reconversão das antigas instalações industriais da Sociedade Nacional de Armadores de Bacalhau e da Empresa Comercial Industrial de Pesca, que se encontram desactivadas há vários anos. A sua localização em área sensível para a conservação da natureza e o impacto do projecto na paisagem ribeirinha têm constituído entraves difíceis de ultrapassar. Até agora. O projecto, cujo Estudo de Impacto Ambiental esteve disponível para Consulta Pública até há algumas semanas, está em análise aguardando ainda aprovação da Agência Portuguesa do Ambiente.

A proposta contempla a construção de dois empreendimentos. Um primeiro edifício de apartamentos turísticos, com capacidade para 690 camas, e uma unidade hoteleira com 150 quartos duplos. Perfazendo, no seu conjunto, 990 camas. Os edifícios serão construídos entre cerca de 1,30m a 1,50m acima do solo, “reforçando o carácter palafítico dos mesmos, considerando a eventual ocorrência de cheias que as alterações climáticas podem produzir”, explica o estudo prévio. O projecto prevê ainda espaços verdes de uso comum, onde se incluem um circuito de manutenção e piscina, a preservação e reabilitação de alguns edifícios existentes e que irão dar lugar a restaurante, a um núcleo museológico e de sensibilização ambiental alusivo à antiga ocupação da seca do bacalhau e ao território onde o projecto se integra. Sobre o estudo prévio agora apresentado o promotor refere que o mesmo “beneficia de ajustes e melhorias que resultaram de um processo com mais de 13 anos de interacções”.

Argumentos a favor… e contra
Entre os vários argumentos apresentados para a “concretização” do projecto estão a reconversão de edifícios e de um espaço que está degradado, o factor económico associado à criação de emprego e à dinamização das actividades directa e indirectamente associadas ao projecto, bem como “disponibilidade do promotor para desenvolver projecto diferenciador e fortemente orientado por padrões de pleno respeito ambiental é um factor a considerar num espaço em que a valorização do capital natural é um factor crítico”, refere a proposta.

“O empreendimento turístico na Praia dos Moinhos incorporará dois tipos de elementos diferenciadores: os inspirados no seu sensível enquadramento ambiental/natural, com reflexos num conceito de construção e design com forte sensibilidade ecológica, na adopção de tecnologias eficientes na utilização dos recursos e em pressupostos de concepção não indutores de uma afluência de massas; os inspiradores da alusão histórica à memória das salinhas e das secas de bacalhau na Praia dos Moinhos, quer em termos de conceito estético construtivo, quer em termos da difusão histórica e educativa das profissões, da sociedade e da ocupação do território ao longo dos tempos”, sustenta o promotor.

Argumentos que não chegam para convencer a associação ambientalista Zero que, em comunicado, defende que “a instalação de um projecto desta natureza e dimensão afectará significativamente e de forma irreversível a manutenção do estado de conservação favorável dos habitats e das de espécies protegidos com perturbação da zona de praia e das zonas de salinas”. A associação chama ainda a atenção para a “densidade de camas”, para o facto do projecto se localizar em área de risco de cheias. “Na essência, este projecto mantém as condições que motivaram a sua desconformidade ambiental em versões anteriores, ainda que o promotor apresente agora as construções a serem assentes em estruturas palafíticas de modo a contornar o problema da implantação em área de risco face a cheias”, refere comunicado da Zero.

No arranque do 4º trimestre, a contenção continua a ser a palavra de ordem no mercado de escritórios português, com a ocupação acumulada até Outubro a somar 79.300 m² em Lisboa e 45.290 m² no Porto. Estes resultados reflectem desacelerações homólogas de -69% na capital e de -8% na Invicta, um comportamento que é expectável no actual contexto macroeconómico internacional e que surge alinhado com a tendência observada globalmente, conclui a JLL no seu mais recente Office Flashpoint.

“Num quadro de desafios macroeconómicos acrescidos, temos sentido a tendência europeia de retracção da actividade no mercado de escritórios quer em Lisboa quer no Porto. Contudo, não podemos deixar de notar que o impacto tem estado muito circunscrito à perda de volume de absorção, reflectindo-se numa significativa queda nos m2 arrendados, mas menos acentuado no número de negócios quando comparado com o ano anterior. Em contrapartida, os indicadores de valorização, ou seja, os preços e as rendas, têm-se mantido estáveis e, em alguns casos, até crescido ligeiramente, com ajustes apenas em segmentos e localizações mais secundárias, o que é um forte sinal da solidez do mercado e de que esta desaceleração é, essencialmente, um fenómeno conjuntural”, explica Sofia Tavares, head of office leasing da JLL.

Em Outubro foram colocados 7.300 m² no mercado lisboeta, menos 24% do que em Setembro, mas 21% mais que no mesmo mês de 2022. Ao todo foram concluídos 12 negócios, das quais apenas três envolvendo áreas superiores a 1.000 m², o que resultou numa área média por operação de 609 m². O Corredor Oeste (zona 6) foi o eixo mais activo do mês, concentrando 42% da ocupação, ao passo que o sector de Serviços a Empresas foi o mais dinâmico do lado da procura, liderando 34% da absorção. A JLL actuou em três das operações concluídas neste período, tendo sido a consultora responsável por aquela que foi a maior operação do mês: a instalação dos escritórios da Closer numa área de 1.427 m² no edifício WTC b1 (zona 6).

Olhando para o acumulado do ano, os 79.300 m² ocupados em Lisboa até Outubro ficam 69% abaixo dos 253.900 m² transaccionados no período homólogo. As quebras anuais são acentuadas também quer em número de operações, que totalizam 124 em 2023 (-28%), quer na área média de 639 m² por negócio (-57%). A Zona 3 – Nova Zona de Escritórios foi o eixo mais activo neste período, concentrando 25% da ocupação mensal, seguida pela Zona 5 – Parque das Nações, com 21% e da Zona 2 – CBD, com 19%. Olhando à origem da procura, o sector das TMT’s & Utilities foi o que mais se destacou, ocupando 31% da área transaccionada. Com uma quota de mercado de 31%, a JLL foi responsável pela ocupação de 24.600 m² até Outubro, tendo concluído 34 operações.

No Porto, a actividade ocupacional quase que quadruplicou (+266%) face a Setembro, fechando o mês em 4.680 m², ficando 12% acima do registado em Outubro de 2022. Ao todo, em Outubro foram concluídas nove operações com uma área média de 520 m², e com um negócio acima de 1.000 m²: a instalação da Globalmédia no edifício Monte dos Burgos (1.298 m²). Geograficamente, a zona 2- CBD Baixa foi a mais activa do mês, concentrando 37% da ocupação, enquanto o sector das TMT’s & Utilities liderou a procura, ocupando 33% da área transaccionada.

Em termos acumulados, a ocupação até Outubro soma 45.290 m², ficando apenas 8% abaixo dos 49.400 m² registados no período homólogo, ao passo que o número de negócios concluídos (57) manteve-se. Já a área média por operação reduziu em 8%, para os actuais 795 m². Do lado da procura, a Zona 1- CBD Boavista tem sido a preferida, captando 34% da absorção acumulada, ao passo que as TMT’s & Utilities têm sido o sector mais activo, liderando 28% da ocupação. Responsável pelo fecho de dez operações neste período, a JLL detém uma quota de mercado de 23%, tendo já assegurado a colocação de 10.400 m² no mercado de escritórios do Grande Porto em 2023. Entretanto, a consultora tem estado também bastante activa noutras zonas da região norte, nomeadamente na cidade de Braga, onde ainda este mês de Outubro concretizou a instalação da Critical Techworks numa área de 1.956 m² no Pólo de Negócios de Braga.

O VGP Park Loures arrancou há um ano, em Outubro de 2022, marcando a entrada da VGP em Lisboa, sendo o seu primeiro projecto integralmente dedicado à logística de Last Mile.
Situado em Santo António de Cavaleiros, a apenas 13Km do centro de Lisboa e a 7Km do aeroporto, o parque está estrategicamente rodeado por uma extensa rede de estradas e infraestruturas públicas, o que o torna um local ideal para a logística de proximidade. Com uma área bruta locável de quase 20.000 m2, o parque foi totalmente arrendado pela DPD e pela DHL, que já tomaram formalmente posse das chaves dos seus respectivos imóveis.
“A mudança para estas instalações representa um enorme marco na história da DPD, uma vez que nos permitirá expandir a nossa actividade na sua zona de intervenção, melhorando igualmente os nossos processos. Lembro que este novo hub dispõe de uma nova máquina de triagem com um sistema de crossbelt único em Portugal e, e em linha com a estratégia verde de negócio da DPD, a certificação BREEAM Excellent de que irá dispor, vai permitir medir o grau de sustentabilidade ambiental do edifício, assim como disponibilizará 120 postos de carregamento eléctrico para os veículos da nossa frota”, adianta Olivier Establet, CEO da DPD Portugal.

“Este projecto no VGP Park Loures simboliza o compromisso da VGP em impulsionar a inovação e a excelência na logística. A entrega das chaves à DHL eCommerce Portugal não representa apenas o começo de uma nova era, mas também um passo fundamental na nossa jornada para revolucionar a logística de forma responsável a nível ambiental. Este terminal foi projectado para minimizar o impacto ecológico, utilizando tecnologias avançadas em eficiência energética, gestão de recursos hídricos e redução de emissões de carbono, com objectivo de obtenção da certificação BREEAM Excellent. Estas práticas estão perfeitamente alinhadas com o nosso ambicioso objetivo de atingir zero emissões até 2050, reforçando o nosso compromisso constante em optimizar as nossas soluções de entregas Last Mile de forma eficiente e sustentável, conforme o futuro da logística exige.” refere, Jorge Oliveira director geral da DHL Parcel Portugal.

A Business Academy da Home Tailors vai abrir inscrições para a Bolsa de Formação Gratuita “Home Tailors Start”. Trata-se de um curso presencial de introdução à actividade imobiliária, com a duração de 40 horas, que terá início dia 11 de Dezembro, seguido de uma formação On Job, com a duração de 60 dias (Janeiro e Fevereiro) e é dirigida às pessoas que desejam enveredar pelo sector da mediação imobiliária e que desejam conhecer os princípios fundamentais desta actividade.

A Bolsa de Formação “Home Tailors Start” terá 10 vagas disponíveis e dá ainda acesso a uma plataforma de formação online, onde o formando poderá frequentar mais de 100 horas de formação complementar. Home Staging, Marketing Digital, Redes Sociais e Estudos de Mercado são algumas das formações disponíveis.

A formação faz parte do ADN da Home Tailors desde a sua criação, sendo que a Business Academy pretende disponibilizar mais de 600 horas anuais de conteúdos, de forma 100% gratuita, a todos os consultores.

A menos de duas semanas para o fim do prazo de pré-inscrição dos Prémios Mipim, cuja data foi prolongada até dia 6 de Dezembro, a organização daquele que é considerada um dos eventos internacionais mais importantes do sector imobiliário e que irá realizar-se nos dias 12 a 15 de Março de 2024, acaba de anunciar a realização de uma conferência com o foco nas questões habitacionais.

Sabendo que a maioria das cidades não está a conseguir acompanhar o aumento da procura de habitação, o que aumenta os preços e a desigualdade habitacional no processo, torna-se necessário explorar novas formas de habitar.

A ‘Housing Matters!’ irá focar a atenções nas soluções habitacionais sustentáveis em parceria com a Co-Liv. O cenário habitacional actual, habitação a preços acessíveis, ideias inovadoras de habitação e cenários para o futuro são alguns dos temas que serão abordados.

O evento baseia-se no sucesso do Mipim Co-Liv Summit lançado em 2023 e cujo foco em 2024 irá permitir ampliar não só o co-living, mas também uma ampla gama de sectores residenciais alternativos, incluindo habitação unifamiliar, acomodação estudantil, construção para rent to build (BTR), residência posterior e outras soluções inovadoras.

A organização da cimeira será composta por um conjunto de especialistas ligados ao sector. Para já está confirmada a participação de Jacques Ehrmann, gerente geral do Grupo Altarea. Entretanto mais nomes serão anunciados.

Ainda sobre os Prémios Mipim, com 11 categorias, as candidaturas estão abertas a “edifícios exemplares nas principais classes de activos imobiliários”, incluindo empreendimentos mixed- e de regeneração urbana, sendo que todos terão que ter em comum “um compromisso holístico com a sustentabilidade”.

O júri deste ano irá focar-se, ainda, em projectos que procurem melhorar as perspectivas do ambiente construído, em linha com os objectivos ESG.

Da consideração do carbono operacional e da construção às preocupações climáticas e do ciclo de vida, os prémios serão atribuídos principalmente a projectos que melhor sirvam os seus utilizadores finais e comunidades em geral.

O edifício de escritórios na Rua Tomás Ribeiro, em Lisboa, inserido na zona CBD/Zona 2,  encontra-se à venda, numa operação para a qual a Worx conta com o mandata exclusivo.

Com o processo formal de comercialização a iniciar-se em Janeiro de 2024, a consultora considera que este edifício constitui “uma extraordinária oportunidade para carteiras que procuram investimentos seguros a longo prazo, privilegiando qualidade e localização”.

Com cerca de cinco mil metros quadrados de ABL acima do solo, oito pisos e mais três abaixo do solo destinados a estacionamento, este edifício encontra-se totalmente arrendado.

Em excelente estado de manutenção e com uma construção onde a boa qualidade dos materiais utilizados se destaca, para além de uma entrada que oferece privacidade e reserva, o edifício oferece ainda, na respectiva cobertura, uma vista desafogada num exclusivo rooftop.

Apresentado ao mercado no final de 2022, o Lisbon Heights arrancou com o processo de construção este mês de Novembro, a cargo da Ferreira Build Power. O empreendimento, com um investimento de mais de 40 milhões de euros, tem conclusão prevista para o final de 2025.

As vendas daquele que se apresenta como “um novo refúgio na cidade” ascendem já a 65% das unidades. Em Janeiro de 2024 reinicia-se a venda das Villas disponíveis, após um período em que apenas os apartamentos estiveram a ser comercializados, por uma questão de estratégia.

Com o projecto de arquitectura da responsabilidade da Intergaup, o Lisbon Heights é gerido pela Norfin Serviços.

Henrique Rodrigues da Silva, COO do Grupo Norfin, afirma que “arrancar a fase de construção com 65% das unidades vendidas deixa-nos muito animados. Trata-se de um projecto diferenciador que será, certamente, mais uma referência na Alta de Lisboa, contribuindo de forma significativa para a contínua expansão e revitalização desta zona da cidade”.

“O Lisbon Heights destaca-se de outros projectos em Lisboa, desde logo pelos espaços verdes que possui, mas também, e é isso que o torna especial, pela tradicional traça dos edifícios pré-existentes (século XIX) integrada num desenho contemporâneo”, explica José Luís Ferreira, Manager da Norfin Serviços e responsável pelo projecto.

Localizado numa antiga Quinta no Lumiar, o condomínio privado Lisbon Heights ocupará uma área de cerca de 20 mil metros quadrados, sendo constituído por 95 unidades residenciais: 13 moradias, de V1 a V5, com jardins privativos, e 82 apartamentos, de T0 a T4.

O Lisbon Heights conta, ainda, com estacionamento para todas as unidades, espaços verdes, assim como espaços de trabalho e lazer, como o co-working space, o sky lounge, a piscina, o ginásio e ainda uma pet-care station, car-wash e CTT lockers.