“Mais Habitação” e o programa que começou pelo telhado
A generalidade dos profissionais do sector auscultados pelo CONSTRUIR duvidam da eficácia do que foi apresentado. Se do lado da agilização dos processos de licenciamento o mérito é quase indiscutível, a aposta no edificado já construído – e, por isso, capaz de responder mais rapidamente às imperiosas necessidades – tem sido fortemente criticado, havendo mesmo quem fale de um “assalto à propriedade privada”
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Os dados estão lançados e não há grandes dúvidas de que o próximo mês tem de tudo para ser ‘animado’. Pelo menos a avaliar pelas inúmeras reacções que a Fileira da Construção tem manifestado a propósito do pacote legislativo apresentado recentemente pelo Governo, um conjunto de medidas, transversais, com as quais o legislador espera colocar no mercado residencial um número significativo de casas.
Designado “Mais Habitação”, o pacote de medidas aprovadas em Conselho de Ministros está agora em consulta pública e é natural que algumas alterações haverá até haver uma decisão formal e final. E, mais do que alterações, das opiniões auscultadas pelo CONSTRUIR ressalta a importância de clarificar quais os propósitos do legislador ou, pelo menos, a clarificação de como o Governo espera que as medidas apresentadas resultem, no final de contas, num mercado de habitação mais expressivo. E é, sobretudo, neste ponto que a generalidade dos profissionais do sector auscultados pelo CONSTRUIR duvidam da eficácia do que foi apresentado. Se do lado da agilização dos processos de licenciamento o mérito é quase indiscutível, a aposta no edificado já construído – e, por isso, capaz de responder mais rapidamente às imperiosas necessidades – tem sido fortemente criticado, havendo mesmo quem fale de um “assalto à propriedade privada”.
O que diz o Programa
Em linhas gerais, o objectivo primeiro do pacote de medidas agora apresentado é aumentar a oferta de imóveis para habitação, das quais destacou que, sem alteração de plano de ordenamento do território ou licença de utilização, terrenos classificados ou imóveis licenciados para comércio ou serviços podem usados para a construção de, ou reconvertidos para habitação. Ainda para aumentar a oferta de imóveis para habitação, o Estado disponibilizará terrenos ou edifícios para cooperativas ou o sector privado fazerem habitações a custos acessíveis, referindo “dois concursos dedicados à construção modular que encurta significativamente os prazos de construção e aumenta a eficiência energética”. Os concursos servirão para a entrega de contratos de desenvolvimento de habitação a cooperativas e privados. Num dos casos, na Quinta do Viso, no Porto, para a construção de 70 habitações, e no outro na Quinta da Alfarrobeira, em Lisboa, para cerca de 350 casas. António Costa anunciou ainda novidades ao nível da simplificação dos processos de licenciamento, das quais sublinhou dois tipos de medidas. Uma, “muito inovadora, é que os projectos de arquitectura e de especialidades deixam de estar sujeitos a licenciamento municipal passando a haver um termo de responsabilidade dos projectistas, ficando o licenciamento municipal limitados às exigências urbanísticas”. Pela outra, “fixamos que haja efectiva penalização financeira das entidades públicas quando não respeitem os prazos previstos na lei para a emissão de pareceres ou tomada de decisão, passando a correr juros de mora a benefício do promotor”, o Estado deduzindo, “no Orçamento do ano seguinte ao causador da demora” à entidade que se atrasou. Em terceiro, o Governo ambiciona mais casas no mercado de arrendamento, tendo o primeiro-ministro destacado a necessidade de reforçar a confiança dos senhorios para que coloquem no mercado casas devolutas através de duas medidas a primeira das quais é que o Estado propõe-se arrendar todas as casas disponíveis durante cinco anos desde que possa subarrendar. Outra medida, é “introduzir uma alteração, relativamente a contratos que já existem ou que sejam estabelecidos entre senhorios e inquilinos, para que, em todos os pedidos de despejo que dêem entrada no Balcão Nacional de Arrendamento após três meses de incumprimento, o Estado passe a substituir-se ao inquilino no pagamento e ao senhorio na cobrança da dívida, verificando se há uma causa socialmente atendível e resolvendo-a, ou despejando-o”.
Para aumentar a oferta pública de habitações para arrendamento acessível, estabelece-se “um princípio de isenção de imposto de mais valias a quem venda ao Estado, incluindo municípios, qualquer tipo de habitação”, incentivando quem tem casas que não pretende usar a vender, para que se possa aumentar o número de habitação a colocar em arrendamento acessível. Ainda para alargar o mercado de arrendamento, o Governo propõe a criação de “uma linha de crédito de 150 milhões de euros para financiar as obras coercivas por parte dos municípios, que a lei permite mas os municípios raramente fazem por dificuldade financeira”. Cria-se, no entender de António Costa, um “forte incentivo para que regressem ao mercado de habitação fracções que estão dedicadas ao alojamento local” através de várias medidas. Assim, as actuais licenças serão reavaliadas em 2030, e, posteriormente, haverá reavaliações periódicas; serão proibidas as emissões de novas licenças com excepção do alojamento rural nos concelhos do interior onde não há pressão urbanística e onde podem contribuir para a dinamização económica do território; os proprietários que transfiram fogos do alojamento local para arrendamento habitacional até final de 2024, terão uma taxa zero no IRS até 2030; será criada uma contribuição extraordinária aos alojamentos locais para financiar políticas de habitação.
O Governo propõe igualmente um reforço dos incentivos fiscais para o arrendamento acessível, sem pagamento de IMT na aquisição de casas para arrendamento acessível. Quem realize obras de reabilitação nestas casas pagará IVA à taxa de 6%, e terá total isenção de IRS sobre os rendimentos prediais, assim como um reforço dos incentivos à estabilidade nos contratos de arrendamento: se o contrato for entre 5 e 10 anos a taxa de 23% passará para 15%; se for entre 10 e 20 anos, a taxa de 14% baixará para 10%; e se for mais de 20 anos, baixará de 10% para 5%. O programa Mais Habitação apresenta ainda medidas que vão ao encontro do combate à especulação imobiliária através de duas medidas: uma é o fim da concessão de novos Vistos Gold, “sendo renovados os existentes, se se tratar de investimentos imobiliários, apenas para habitação própria e permanente ou se for colocado duradouramente no mercado de arrendamento”. Outra, para regular as rendas no mercado, o Estado passará a limitar a crescimento das rendas em novos contratos, devendo estas “resultar da soma da renda praticada com as actualizações anuais e do valor da subida da inflação fixada pelo Banco Central Europeu”.
