Diogo Pinto Gonçalves, ceo da Westport International
“O que saiu deste pacote ‘Mais Habitação’ foi um pacote ‘Menos Habitação’”
Com uma mão cheia de projectos imobiliários, entre os que estão lançados e os que vão iniciar, e outros tantos em análise, Diogo Pinto Gonçalves, CEO da Westport International lança duras críticas ao programa lançado pelo Governo, não obstante a promotora mantém a intenção de reforçar o investimento no país, ainda que vá dirigi-lo para outras geografias que não Lisboa
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Em entrevista ao CONSTRUIR o responsável da Westport Internacional teceu duras críticas ao Governo e ao programa “Mais Habitação”, o qual classifica de “verdadeiro desastre”. “Considero mesmo uma vergonha! E não tenho qualquer receio de o dizer”, diz. Para o empresário, uma vez mais, os governos demonstram uma incapacidade total de resolver os problemas, e agravam-nos ainda mais ao tomarem decisões sem ouvir quem efectivamente está no terreno”. Apesar das críticas, a promotora está a analisar novos investimento, em Lisboa, Melides e Cascais, “projectos de maior dimensão, com mais massa critica”
Que projectos imobiliários está a desenvolver neste momento? E o que pensam lançar nos próximos tempos?
Terminámos o Solar de Santana, estamos a terminar o Alvares Cabral 27 (AC27), que foi também um sucesso em termos comerciais e ficará concluído em Julho. Estamos a preparar o projecto da Vieira da Silva, em Alcântara (Lisboa) e o Frederico Arouca (em Cascais). São ambos projectos de habitação, de reabilitação de imoveis obsoletos, e que acreditamos virem a ser projectos importantes na regeneração dos bairros onde se inserem.
A conjuntura que se viveu nos últimos dois anos provocou alterações no plano de investimento traçado então?
Efectivamente a pandemia, e depois a guerra da Ucrânia, fizeram atrasar estes projectos. Não só pelo atraso no seu licenciamento, como também, com a escalada de preços, pela necessidade de esperar pela estabilização dos custos de construção.
A Guerra da Ucrânia trouxe aos projectos um novo paradigma de custos, e fomos forçados a revê-los e a esperar que houvesse uma estabilização dos preços para que fosse possível lança-los para o mercado. O da AC 27 já estava em fase avançada e foi lançado, não obstante o custo ser mais elevado do que tínhamos no nosso business plan. Os demais, ficaram a ser revistos e a aguardar melhores dias. No caso da Vieira da Silva, como já referido, estamos agora em fase de concurso de construção, para o lançarmos para o mercado no 3º trimestre deste ano.
Concentram a vossa atenção em Lisboa ou pensam alargar a vossa área de actuação e com diversificação de produtos/segmentos?
Mantemos a estratégia de produto, mas alargada agora na sua área de actuação. Queremos continuar a desenvolver projectos de qualidade, para uma gama alta e média/alta de mercado. O mercado está muito activo nestes segmentos, quer o nacional quer o internacional. Infelizmente é difícil em Portugal, quer pela demora nos licenciamentos quer pela carga fiscal ou ainda pelo preço dos terrenos, acrescido do aumento das taxas de juro, desenvolver projectos noutros segmentos de mercado que estejam dependentes de crédito à habitação.
Mantemos, por isso, o segmento de mercado onde temos vindo a trabalhar, alargando, no entanto, o espectro geográfico. O mercado tem vindo a crescer para outras geografias, e nós estamos naturalmente a acompanhar esses movimentos.
Por outro lado, a cidade de Lisboa, onde temos trabalhado, está muito saturada e o processo de licenciamento é muito demorado, pelo que estamos a alargar as nossas áreas de procura, na região de Lisboa, nomeadamente Cascais, Estoril, Oeiras, etc. Uma vez estabilizados os projectos nesta região, olharemos para o Algarve, para a Costa Alentejana e para o Porto, sempre que haja oportunidades que se enquadrem na nossa estratégia de desenvolvimento.
Queremos continuar a desenvolver projectos de qualidade, para uma gama alta e média/alta de mercado. Infelizmente é difícil em Portugal, quer pela demora nos licenciamentos quer pela carga fiscal ou ainda pelo preço dos terrenos, acrescido do aumento das taxas de juro, desenvolver projectos noutros segmentos de mercado que estejam dependentes de crédito à habitação
Estes novos cenários obrigam a repensar estratégias e o plano de investimento para este mercado?
O mercado está sempre a evoluir e em mutação constante. Temos por isso que estar atentos às alterações. O aumento das taxas de juro, o aumento dos custos de construção, as exigências ambientais ou alterações de programa Golden Visa, obrigam-nos a estar atentos e a ir adaptando a cada momento os business plan. Estes são cada vez mais dinâmicos, em função da rapidez com que o mercado vai mudando e das alterações políticas que vamos vivendo. Mas mantendo sempre a linha de orientação: projectos que acrescentem valor às cidades, e que mantenham um cunho de sustentabilidade, para bem da sociedade.
Como vê as recentes alterações na política de Habitação em Portugal? E que impacto estas têm na atractividade do mercado?
A bom rigor, um verdadeiro desastre! Considero mesmo uma vergonha! E não tenho qualquer receio de o dizer. Mais uma vez, os governos demonstram uma incapacidade total de resolver os problemas, e agravam-nos ainda mais. Tomam decisões sem ouvir quem efectivamente está no terreno. Deveríamos estar todos do mesmo lado, Governo e agentes do mercado, a concorrer para o mesmo desígnio nacional. Infelizmente o Governo, reconhecendo o mesmo problema, foi fazer o contrário do que deve ser feito.
A resolução dos problemas da habitação passa por intervir na oferta, e não na procura. O que saiu deste pacote “Mais Habitação” foi um pacote “Menos Habitação”! Obras e arrendamentos coercivos; a morte anunciada do alojamento local, que muito tem feito pelo turismo; mais intervenção do estado, a comprar, a vender e a arrendar o que não é seu e a colocar um ónus nos municípios, sem os ouvir; acabar com os golden visa, que trouxeram à economia cerca de 6,9 biliões de euros de investimento nos últimos anos, sem contar com o investimento paralelo efectuado. Como é que o estado quer que os proprietários confiem nele, se o próprio estado não é confiável e muda regras a meio do jogo, penalizando mais uma vez os proprietários, que vão perder dinheiro com a limitação de aumento de rendas? Os proprietários não têm que fazer a função social do Estado. É mais um congelamento de rendas! São medidas não pensadas, efectuadas em cima do joelho. O Estado devia começar por olhar para o seu Património, mal gerido e ao abandono, e começar por aí. O problema é que o Estado gere mal tudo o que é seu.
Que alternativas propõe?
Há muito que reclamo, nomeadamente no fórum da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, várias medidas: disponibilização de solos; é necessário alterar a política de gestão que até agora tem vindo a ser desenvolvida criando mais solos urbanos nas periferias das grandes cidades. Sem terrenos para construir, não há construção.
Nos últimos 10 anos construímos apenas 20% da produção normal de habitação, pelo que agora não há produto. E, naturalmente, o pouco que há, pela escassez, torna-se caro.
É necessário facilitar a mobilidade e acessibilidade aos novos projectos a desenvolver nesses solos, para que se tornem vendáveis. É aqui que o Estado tem obrigação de intervir, concertado com os municípios.
É preciso que haja um choque fiscal na habitação. Não se justifica a quantidade de impostos que o imobiliário paga, mormente na habitação. É necessário acabar com o imposto de transacção, com o IMI, com o AIMI e reduzir o IVA a 6% (ou torná-lo dedutível). Na compra de uma habitação estão incluídos cerca de 40% a 50% de impostos, pelo que, com esta carga fiscal, não se consegue ter habitação mais acessível. A Habitação é o único sector que tem um imposto adicional. O AIMI. Não faz qualquer sentido.
É urgente a criação de um código do imobiliário, em substituição de cerca de 2000 leis, decretos-lei e regulamentos que existem em Portugal. A substituição de um RGEU de 1951 e de um RJUE, totalmente desajustados às necessidades da vida actual e à realidade dos métodos construtivos e da tecnologia existente, e que muito encarece o custo da habitação. Por cada ano de atraso no licenciamento, estimam-se cerca de 500€/m2 de aumento no custo da habitação. E com tanta lei e regulamento, alguns desajustados e desnecessários, não se consegue celeridade no licenciamento, ou em qualquer acto administrativo, nem se consegue o cumprimento de regras de sustentabilidade, tão desejadas para bem da humanidade.
Acabar com os Vistos Gold vai travar o investimento?
Acabar com os Vistos Gold, que representam uma ínfima parte das transacções, mas que directa e indirectamente, trouxeram a Portugal muito investimento, é um erro gravíssimo. Esta medida, ao contrário do que o governo entende, já está a travar o investimento em Portugal.
Sei de casos de pessoas que compraram casa em Portugal através do programa Golden Visa, e já investiram em hotéis, projectos de habitação ou fabricas, mais de mil milhões de euros, cada um. Que segurança damos a estes investidores com este tipo de políticas? Um desastre!
As medidas agora apresentadas, só nos vão trazer mais Estado, que por si só já é suficientemente ineficiente, e vão afastar o investimento de que tanto este país necessita.
Estas medidas não vão trazer mais habitação, a preços acessíveis, para o mercado. Vão sim, a médio prazo, trazer mais custos ao Estado, o que significará mais impostos e, consequentemente, mais pobreza. Confesso que estou triste com o país.
O que falta ao mercado imobiliário português?
Em primeiro lugar, falta visão estratégica de longo prazo. Andamos sempre a legislar como quem põe pensos rápidos para sarar o problema, em vez de olhar para os problemas de fundo, a longo prazo, e fazer pactos de regime para que o país possa crescer. O paradigma do investimento, quer seja imobiliário, quer seja de outra natureza qualquer, mudou. Hoje vivemos um mundo cada vez mais globalizado. Concorremos com muitos outros países do mundo, e somos comparados com os outros países, que dão maior segurança financeira, maior estabilidade legislativa, menos burocracia e maior retorno.
O que se segue no plano de investimento da Westport Internacional?
Para além dos projectos da Vieira da Silva, em Lisboa, e da Frederico Arouca em Cascais, que serão lançados em breve, estamos a analisar diversos projectos, em Lisboa, Melides e Cascais. Projectos de maior dimensão, com mais massa critica. Estamos em fase de análise, pelo que não é oportuno ainda estar a falar deles. Mas acredito que em breve poderemos vir anunciá-los.
