Tudo muda e, por vezes, de forma surpreendentemente rápida e até imprevisível. Assim são os mercados hoje em dia e, a construção, apesar do seu ciclo longo, não é exceção.

Vejamos. A subida dos preços das matérias primas e da energia que começou com a perturbação das cadeias logísticas ainda durante a pandemia, intensificou-se após o início da guerra na Ucrânia e despoletou uma série de acontecimentos que podem ameaçar, num prazo relativamente curto, aquela que vinha a ser uma trajetória de crescimento e consolidação das diversas atividades da fileira da construção e dos materiais de construção.

O primeiro dos efeitos, como todos se recordarão, até porque permanece atual, foi o do aumento exponencial dos custos da construção, que causou prejuízos, muitos litígios durante a execução dos contratos, parou projetos e deixou concursos desertos. A orçamentação dos projetos públicos tornou-se um pesadelo e as obras do PRR ficaram meses adiadas à espera da “reprogramação” e do reforço de verbas. Os preços dos imóveis subiram ainda mais e o acesso à habitação tornou-se mais difícil para a maioria das famílias e, em particular, dos jovens.

A exacerbação dos problemas que vinham de trás acabou por resultar numa dramatização política e na formulação precipitada de medidas que, para além de terem já corroído a confiança dos investidores, podem, a concretizarem-se, levar à contração de dois segmentos de mercado que são absolutamente essenciais para robustecer a oferta e para sustentar o crescimento do setor: a reabilitação para arrendamento habitacional e a construção nova para arrendamento habitacional. Isto para não falar do problema que o fim dos “vistos gold” e o ataque ao alojamento local irá criar ao futuro dos centros históricos…

Mas estes não são os únicos problemas, nem sequer os mais importantes que a fileira da construção terá que enfrentar. Eram tão só “desnecessários”. Mais dia menos dia, melhor cedo que mais tarde, serão seguramente corrigidos e revertidos.

Há outros bem mais sérios.

Um deles foi o outro efeito dos problemas acumulados na pandemia e ampliados pela guerra, combinados com a excessiva emissão de moeda ao longo de uma década: a subida vertiginosa das taxas de juro.

As taxas de juro mais altas, que não são nada de anormal em si mesmo, apanharam desprevenidas as famílias que se tinham endividado mais recentemente para comprar habitação e, em conjunto com a elevada taxa de inflação que, embora desacelerando, deverá continuar a corroer os rendimentos das famílias durante mais um ano ou dois, pode levar ao incumprimento e à diminuição da procura, gerando uma pressão em baixa sobre os preços do imobiliário.

A situação pode mesmo complicar-se porque a promoção imobiliária destinada à classe média, que tinha uma quota minoritária, começou a crescer a partir de 2020 e há cada vez mais empreendimentos que se aproximam da fase de conclusão. A perda de poder de compra, o aumento da taxa de esforço e o natural endurecimento das condições de financiamento por parte da banca podem vir a prejudicar a venda final das habitações ao preço que tinha sido previsto, gerando prejuízos.

Com o aumento dos custos da construção e uma perspetiva de dificuldades de venda e/ou de redução do preço final, as boas expetativas que hoje temos para o futuro, fundadas no arranque da construção dos mais de trinta mil fogos licenciados em 2023 e na de muitos mais cujos projetos têm vindo a ser apresentados nos últimos meses, podem não se concretizar parcialmente, o que afetaria bastante a atividade do setor.

Há remédios, evidentemente. Podemos evitar um tal cenário se o governo atuar de forma a diminuir o esforço das famílias, permitindo a dedução dos juros no IRS e reduzindo a carga fiscal pesadíssima que hoje incide sobre a habitação, incluindo a promoção, o licenciamento, as obras e a própria transação.

Mas, como referimos, há outras questões de grande seriedade que temos que enfrentar e cuja natureza não é estritamente económica nem conjuntural. Seria demasiado longo escalpelizá-las num artigo de opinião, mas têm que ser lembradas.

A construção, mais do que qualquer outra atividade terá que responder, prioritariamente e com alguma urgência, aos desafios da eficiência no uso de recursos, isto é, aos desafios da sustentabilidade e da eficiência energética.

Trocado por miúdos, as obras não só têm que ser mais económicas (entenda-se, mais baratas), como têm que ter muito menos impacto na utilização de recursos físicos e na emissão de CO2.

O setor da construção vai ter que se reinventar, nos seus processos e tecnologias, mas também nas qualificações dos seus profissionais e, naturalmente, nos materiais, produtos e soluções (sustentáveis). É um desafio que convoca todos os agentes da fileira, promotores, financiadores, construtores, projetistas, fabricantes, distribuidores, profissionais, escolas e universidades e, é claro, o próprio Estado.

Sim, o Estado. Aquele que sendo o maior cliente do setor, o legislador e fiscalizador, teima em não dar o exemplo. Quem diria?

NOTA: O Autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico