A primeira grande mudança que o REV@CONSTRUCTION provocou na indústria começou ainda antes do projecto avançar: o reconhecimento de o sector, pouco habituado a cooperar entre si, perceber que era necessário unir esforços para responder aos desafios da competitividade e da produtividade do sector. Hoje, mais de três anos volvidos, o projecto que envolveu 20 entidades e perto de uma centena de pessoas, terminou e lançou as bases para que a revolução da digitalização se dissemine pelos empresas do sector. Como? Disponibilizando ao mercado as ferramentas que este necessita para dar resposta às novas exigências, como plataformas vão permitir a interoperabilidade entre dados, ferramentas que vão fomentar a utilização generalizada do BIM e de Gémeos Digitais, entre outros.

Conversámos com João Moutinho, Business Director & Internationalization do BUILT CoLAB, entidade responsável pela coordenação do projecto, sobre os desafios que se colocam ao sector e aos seus actores. As bases tecnológicas estão lançadas, mas a verdadeira revolução tem de acontecer ao nível da capacitação dos recursos humanos das empresas: “enquanto não tivermos as pessoas capacitadas para reconhecer a diferença, elas não irão perceber o valor das possibilidades que lhes são oferecidas neste momento. E este é o verdadeiro desafio”, alerta João Moutinho.

Existe um antes e um depois do REV@CONSTRUCTION?

Claramente! O sector da construção tipicamente não é muito receptivo à inovação e isso contribui para um círculo vicioso. Não havendo o reconhecimento dessa inovação, há cada vez menos vontade de criar inovação. O BUILT CoLAB, um laboratório colaborativo que nasceu quase que em simultâneo com este projecto, foi criado um pouco para contrariar essa tendência. Temos estado a criar ferramentas e a dinamizar projectos que têm como principal objectivo acelerar a inovação no sector. Depois, procurámos ter os argumentos para convencer o sector a utilizar essas ferramentas.

E o REV@CONSTRUTION é um exemplo disso mesmo. A liderança do projecto é da Teixeira Duarte, mas a coordenação técnica é do BUILT CoLAB. Está no nosso nome, na nossa natureza pôr várias entidades a falarem e a reconhecerem a lacuna que existe tipicamente entre aquilo que é o conhecimento que a academia e a ciência produzem e a sua aplicabilidade. E se em alguns sectores, como a Manufactura ou o Calçado, existe essa ligação, na Construção isso tem sido mais difícil de acontecer.

E para isso contribuem características como a fragmentação do sector, a multiplicidade de pequenas e médias empresas e aos níveis de qualificação, geralmente baixos, dos seus recursos humanos…

Exactamente. Existe uma enorme dificuldade em colocar o sector a adoptar tecnologia. Ok, isso já acontece com as maiores empresas, que certamente já têm desafios da adopção de tecnologia, mas como é que fazemos com as empresas que compõem mais de 95% daquilo que é o valor criado na construção e que são micro pequenas e médias empresas? Como é que conseguimos que aquelas empresas com 3,4 ou 10 colaboradores utilizem ferramentas deste género, quando na realidade o grande desafio que eles têm, neste momento, é manter as pessoas, conseguir executar as obras e lidar com tudo aquilo que são as dificuldades de uma indústria que é normalmente competitiva apenas pelo preço?

E qual é a resposta ou solução a essa questão?

A resposta à pergunta tem a ver com a qualificação. Por um lado, temos de conseguir qualificar melhor.  Temos de desmistificar a ideia de que a construção é uma alternativa para quem não estuda ou para quem não serve para mais nada. Quem vai para a construção tem de ter vontade de ir para a construção. O sector tem de ser atraente do ponto de vista de carreira, do ponto de vista do tipo de funções que são desempenhadas, porque a construção pode ser um trabalho cada vez menos duro se for industrializada, se for tomada com eficiência. E neste momento é o sector menos eficiente. Tem um fosso de produtividade de 1.7, o que é mau se considerarmos que temos de ser cada vez mais competitivos para sermos cada vez mais sustentáveis. Isto significa que somos 170 % menos eficiente que a média dos outros sectores. É muito significativo.

Como é que conseguimos que aquelas empresas com 3, 4 ou 10 colaboradores utilizem ferramentas deste género, quando na realidade o grande desafio que eles têm, neste momento, é manter as pessoas, conseguir executar as obras e lidar com tudo aquilo que são as dificuldades de uma indústria que é normalmente competitiva apenas pelo preço?

A Construção apontou como meta a versão 4.0. Deveríamos apontar um pouco mais atrás?

Se calhar fomos um bocadinho ambiciosos. Mas é preciso dar a perceber os benefícios desta digitalização e, por isso, temos de ir à boleia, digamos assim, e aproveitar a designação do 4.0 para se perceber este esforço da digitalização, que é da sensorização, da adopção, da ciência de dados, da utilização da inteligência artificial. É um pouco para colarmos a designação que existe para outras indústrias, a esta indústria que ainda não estará no patamar 3.0. Aliás, se calhar outras também não estarão mas beneficiam da mesma designação, do mesmo marketing, para passar a mesma ideia. Nós não queremos passar pelas etapas que os outros já passaram. Vamos querer dar um salto maior. O que me leva à sua questão que acabei por não responder: “de que forma é que as micro pequenas e médias empresas podem beneficiar disto?” Diria que vão ter de passar a ter pessoas mais qualificadas e vai ter de haver aqui um salto de fé, um salto de confiança, para que haja uma melhoria de eficiência. A digitalização e a sustentabilidade são os drivers para a competitividade.  Mas estas coisas não podem ser impostas. É preciso que as empresas reconheçam a necessidade e que, a curto prazo, se criem alternativas de capacitação. E nós já estamos a trabalhar em projectos que vão criar essas alternativas.

 O REV@CONSTRUCTION deu origem também alguns desses instrumentos que vão ajudar a convencer as empresas a dar esse “salto de fé”?

Isso é o que é verdadeiramente diferenciador neste projecto. Para conseguir ajudar estas empresas, será sem dúvida importante disponibilizar ferramentas que, até agora, eram muito difíceis de obter sem ter de realizar um grande investimento. O REV@CONSTRUCTION desenvolveu um conjunto de produtos, processos e/ou serviços (os chamados PPS), alguns dos quais vão ser colocados à disposição do mercado livremente, outros vão ser comercializados pelas empresas ou disponibilizados de alguma forma, com um modelo de licenciamento pelas empresas, mas todos, sem excepção, vão estar ao dispor do sector.

O sector tem de ser atraente do ponto de vista de carreira, do ponto de vista do tipo de funções que são desempenhadas. A construção pode ser um trabalho cada vez menos duro se for industrializada, se for tomada com eficiência. E, neste momento, é o sector menos eficiente. Tem um gap de produtividade de 1.7, o que é mau se considerarmos que temos de ser cada vez mais competitivos para sermos cada vez mais sustentáveis. Isto significa que somos 170 % menos eficiente que a média dos outros sectores

Os instrumentos do REV@CONSTRUCTION

Como vai ser feita essa transposição?

A forma como estas ferramentas irão ser disponibilizadas depende de caso para caso, sendo que a maioria das ferramentas terão como objectivo serem de uso, talvez não totalmente gratuito, mas na grande maioria quase gratuito, embora não possamos responder pelos 20 parceiros que estão associados. Neste momento, o projecto já terminou, estamos numa fase de reporte do ponto de vista formal, mas as ferramentas já foram desenvolvidas e têm estádios de maturidade muito elevadas. Convém, no entanto,  salientar que estas ferramentas ainda não vão estar na prateleira daqui a 1 hora ou daqui a 2 ou 3 meses. Poderá demorar algum tempo até serem produtos suficientemente robustos para serem colocados no mercado. Mas o primeiro passo foi dado e isso é verdadeiramente importante.

Estamos a falar de que tipo de produtos e serviços?

Resumidamente, eu diria que podemos agregá-los em duas dimensões de produtos. Por um lado, plataformas que vão, de alguma forma, suportar dados e interoperabilidade entre dados, quer sejam dados relacionados com BIM quer sejam dados relacionados com tudo aquilo que é sensorização ou outras fontes de dados e que, em conjunto, produzem valor. Estamos a falar de plataformas de agregação de dados, estamos a falar de sugestões muito concretas relativamente à forma como se pode passar a ter a adopção do BIM generalizada em Portugal, estamos a falar de ferramentas que têm e que suportam processos associados à construção de digitalização.

Numa segunda dimensão, temos ferramentas de digital twins, os chamados gémeos digitais. Estes gémeos digitais, muitas vezes suportados em BIM, permitem-nos simular vários tipos de cenários: cenários associados à própria gestão de obra, que é fundamental e que é aquela aplicação mais fácil e mais conhecida, mas também cenários associados a outras fases do ciclo de construção, nomeadamente neste caso à manutenção do edifício construído. E este é um aspecto muito importante.

Existe ainda um outro conjunto de ferramentas que também foram desenvolvidas e que estão associadas a processos, por exemplo uma ferramenta que permite digitalizar o processo de pavimentação das estradas, uma actividade até agora muito analógica e o que fizemos foi desenvolver um conjunto de ferramentas que digitaliza o processo e que o torna imensamente mais eficiente.

De que forma?

Passamos a ter um processo controlado de uma forma digital: sabemos a todo o momento onde estão as máquinas, conseguimos prever a saída do material betuminoso e controlamos a sua chegada à frente de obra, que é um processo crítico. Conseguimos monitorizar a temperatura de aplicação da mistura betuminosa para efeitos de garantia de qualidade, mas também são identificadas, através de ciência de dados, as patologias de pavimento que no futuro possam estar associadas a essa localização. Estamos a falar de gerir todo o processo de uma forma única, através de uma plataforma única, e que é partilhada pelos vários stakeholder. Desde o trabalhador que está na frente de obra com o seu tablet a trabalhar, até ao trabalhador da central que tem de libertar camiões. Este foi, diria, um casamento muito interessante que aconteceu entre a academia (habituada a laboratórios e que teve de ir à obra) e as empresas, pouco habituadas a terem esta intervenção. E foi possível perceber a vontade que estes trabalhadores que estão na frente de obra têm de ter ferramentas que lhes permitem estar mais confiantes e serem mais eficientes.

A obrigatoriedade do BIM

A breve trecho teremos a obrigatoriedade da adopção do BIM. Vê esta medida como parte do esforço e do trabalho que têm estado a promover e como uma forma de se acelerar a digitalização do sector?

Frequentemente discutimos se esta obrigatoriedade deve vir bottom up ou top down. Ou seja: devem ser as empresas a reconhecerem a sua necessidade ou se estas têm de ser impostas? O ideal seria uma abordagem híbrida mas que, não existindo, terá de ser top down e temos o exemplo de outros países que já foram mais bem-sucedidos nessa acção, nomeadamente o Reino Unido, que está uns anos à frente nesta matéria.  Assim, vão ser empreendidos esforços, em que nós colaboramos, para tornar esta metodologia obrigatória ainda que de uma forma faseada. A proposta de lei está a ser revista e tudo aponta para que até 2030 haja efectivamente uma adopção generalizada do BIM, a começar pelos grandes projectos públicos.

Associado a isso existe ainda a questão da normalização. Como está este processo?

Já existem várias normas BIM traduzidas para português. O BUILT CoLAB teve um papel fundamental neste trabalho. É um processo complicado porque é moroso, mas neste momento a grande limitação não está nas normas, eu diria que a grande limitação está no que falámos anteriormente, da necessidade da sua adopção por parte das empresas. As normas existem, o facto de não estarem traduzidas colocam aqui alguns desafios de interoperabilidade, mas as normas principais já estão traduzidas. A interoperabilidade que é garantida, de certa forma, pela estandardização vai ser fundamental para garantir que este esforço é bem rentabilizado. Eu diria que aquilo que são os principais usos e aquilo que são as principais características no BIM já estão traduzidos. Ainda que o esforço de estandardização e de criação de normas e a sua tradução é sempre um trabalho em curso, à medida que os usos de BIM também se tornem cada vez mais sofisticados.  Neste momento fala-se de uso BIM até à 8ª e 9ª dimensão, quando na realidade ainda lutamos para usar as dimensões mais básicas. Esse é que é o verdadeiro desafio o de adopção e democratização do uso do BIM e a democratização passa pela disponibilização dessas ferramentas. Faz ideia de quanto custa uma licença anual de um software de modelação mais usado no BIM? Cerca de 3500 Euros/ano, por posto de trabalho. Isto na escala da Construção pode parecer pouco, mas à escala das micro e pequenas ou mesmo das médias empresas que têm 20 a 30 utilizadores, faz mossa.

Com a adopção generalizada do BIM teremos melhores projectos e estes serão mais caros?

Confunde-se a dificuldade da adopção BIM com a qualidade do projecto. Um projecto em BIM não é um projecto diferente de outro projecto, é só um projecto apresentado e formalizado de uma forma diferente.  O problema é que, até agora a duas dimensões, os projectos tinham pouco detalhe. As especialidades eram colocadas em cima de desenhos bidimensionais em que os elementos eram apontados, por exemplo, o interruptor fica na parede x, a conduta passa mais ou menos aqui e os cabos de electricidade passam na parede y.  Ninguém dizia exactamente onde é que passavam, nem se preocupavam com pormenores de implementação, ou a que cota é que estavam localizados exactamente. Com o uso do BIM, isso deixa de acontecer porque as coisas têm de ser colocadas no sítio certo, não se podem colocar as coisas no ar simplesmente, e isso obriga a um projecto melhor, um projecto em que todos os envolvidos pensaram em tudo. Não se deixam as coisas na Memória Descritiva para ser interpretadas depois na fase de obra e esse projecto não é mais caro por ser em BIM, é mais caro por ser mais pormenorizado.

Vão ser empreendidos esforços, em que nós colaboramos, para tornar esta metodologia obrigatória ainda que de uma forma faseada. A proposta de lei está a ser revista e tudo aponta para que até 2030 haja efectivamente uma adopção generalizada do BIM, a começar pelos grandes projectos públicos

E isso é um entrave à adopção do BIM? De que forma?

A meu ver o verdadeiro entrave à adopção do BIM não é só a formação ou o conhecimento que é preciso ter para criar em BIM, tem a ver precisamente com a necessidade de pensar em tudo e esse a necessidade de pensar em tudo, depois, irá gerar uma economia na obra porque vai haver menos desperdício, menos enganos e mais eficiência. E isto é um bocadinho assustador, porque neste momento existe até quem viva dessa ineficiência e depois vemos os custos dos projectos a derraparem. Com o BIM a probabilidade de isso acontecer é muitíssimo mais baixa porque as coisas foram muito mais bem pensadas e porque têm uma correspondência quase em tempo real com as coisas. Imagine, por exemplo, que o projecto BIM na sua componente de orçamentação está ligado à base de dados de custos, em vez de haver uma surpresa no final, o projectista pode, em tempo real, avaliar o custo da obra e o seu impacto e escolher a melhor altura para a executar. Sem me querer alongar naquilo que é a tecnicalidade do uso do BIM, é muito fácil perceber que essa adopção tem vários desafios de ordem política, mas também tem traz desafios do ponto de vista social, da mentalidade e de percebermos que só através da eficiência é que nós vamos para a competitividade e que esta competitividade não pode estar associada só ao preço, antes à qualidade e à eficiência. Falamos muito de escala e do facto das nossas empresas terem de se juntar para ter escala e aproveitar as oportunidades que existem no mercado internacional e isso só vai acontecer se “falarem a mesma língua”, cá está a necessidade de interoperabilidade, da estandardização e a necessidade de ser eficiente.

Voltamos ao REV@CONSTRUCTION, este é um projecto que vai acelerar esta mudança?

Não podemos prever o futuro, mas identificámos que um dos principais problemas era a ausência de ferramentas. E foi nisso que o REV@CONSTRUCTION se centrou. Agora, um dos principais drivers para a inovação, e que o Governo vai incentivar, será a descarbonização. E muitas vezes descarbonizar vem pela eficiência, redução do desperdício e promoção da circularidade. Se olharmos os fundos do PRR e a forma como estão a ser gastos e se prevêem gastar, percebemos que a descarbonização será uma grande oportunidade para as empresas apostarem em inovação. Agora, grande parte deste esforço vai ter de vir das próprias empresas e da mudança de mentalidade que tem de acontecer. Não é difícil pensar em retorno de investimento destas soluções, ele acontece muito rapidamente. Há muitos estudos que mostram um tempo para a retorno do investimento na ordem de meses para muitas das tecnologias que estamos aqui a falar. Porque actualmente o gasto e o desperdício são tão grandes que qualquer benefício de produtividade paga a solução. Contudo, é muito difícil para a maioria destas 95% das empresas que referiu dar esse salto de fé.  E voltamos ao início da nossa conversa. Enquanto não tivermos as pessoas capacitadas para reconhecer a diferença, elas não irão perceber o valor daquilo que são as possibilidades que lhe são oferecidas neste momento. E este é o verdadeiro desafio.

A meu ver, o verdadeiro entrave à adopção do BIM não é só a formação ou o conhecimento que é preciso ter para criar em BIM. Tem a ver precisamente com a necessidade de pensar em tudo e essa necessidade de pensar em tudo, depois, irá gerar uma economia na obra porque vai haver menos desperdício, menos enganos e mais eficiência. E isto é um bocadinho assustador porque, neste momento, existe até quem viva dessa ineficiência

O BUILT CoLAB nasceu quase em simultâneo com o REV@CONSTRUCTION, irá continuar o seu percurso? O que têm em carteira?

O BUILT CoLAB só tocou na ponta do iceberg.  Nascemos da iniciativa da Agência Nacional de Inovação para suprir esta necessidade, mesmo antes de sabermos que íamos ser parceiros deste projecto. A ideia de um laboratório colaborativo ou de um centro de investigação para a construção digital surgiu antes e o mecanismo que o financiou tem uma missão que vai além deste projecto.  Temos dois drivers: a digitalização e a sustentabilidade e percebemos neste momento que a sustentabilidade é o maior driver que existe para a digitalização. Porque muito rapidamente vamos passar à fase do “pau”, que acreditamos irá ser muito dolorosa para a maioria do sector da construção, que é um sector com muitas emissões principalmente se falamos na construção tradicional. E grande parte do desafio nos próximos anos será canalizado para a criação de ferramentas obrigam à transformação digital, mas que têm como principal driver a sustentabilidade. Mesmo em termos de orçamento o REV@CONSTRUCTION representa uma fatia muito pequena daquilo que foi o nosso desenvolvimento nos últimos três anos.  O nosso grande projecto foi o de desenvolver outras ferramentas e outras iniciativas, como o plano nacional da circularidade para a construção ou o desenvolvimento de ferramentas transversais que nem sequer estavam no VER e que foram disponibilizadas à indústria. O BUILT CoLAB vai continuar a ser o BUILT CoLAB.

Em que projectos estão envolvidos?

Estamos envolvidos na criação de um European Digital Inovation Hub, um projecto que irá arrancar nos próximos meses e que vai ser muito positivo para o sector porque vai permitir que estas pequenas empresas experimentem tecnologia com uma taxa de financiamento muito elevado.  portanto é um esquema de cascate funding em que a Comissão Europeia e o estado português, através do PRR, irão financiar uma parte deste investimento.

Temos uma agenda mobilizadora em torno da pedra natural e da indústria extractiva e da utilização da pedra natural na construção, através de um projecto inovador no centro do país de criação de um centro de capacitação BIM com recurso a metodologias pouco comuns, mas não posso adiantar mais do que isto, dizer que é uma forma muito original de lidar com os desafios do mundo real e de lidar com coisas engraçadas relacionadas com capacitação imersiva.

Depois temos outros projectos relacionados com descarbonização que estão neste momento a ser contratualizados com empresas de construção e com outras associações do sector visando desenhar roteiros para a descarbonização que é uma coisa também muito importante

Temos vários projectos de investigação a decorrer a pedido de empresas, que estamos a desenvolver internamente e que têm como objectivo criar produtos e serviços que depois serão comercializados por essas empresas, enfim o grande desafio agora é conciliar tudo isto numa lógica de recursos humanos finitos…

Os Produtos, Processos e Serviços do REV@Constrution

O projecto REV@CONSTRUCTION divide-se em quatro Produtos, Processos e/ou Serviços (PPS). O PPS 1 preocupa-se com os aspectos a montante do processo de digitalização, com os processos normativos, que tem a ver com a criação de plataformas digitais que são uteis para empresas que querem fazer modelação digital. Neste contexto foram desenvolvidas, entre outros instrumentos, a plataforma Digi4Construction e a aplicação BIM4Bridges.

Os PPS 2 e 3, estão focados nos gémeos digitais que são, no fundo, coração dos objectivos do projecto na área da digitalização. Enquanto o PPS 2 trata dos processos antes da fase do edifício construído, abrangendo a “promoção da digitalização dos processos e actividades de negócio da construção desde a fase de concepção e projecto, até à conclusão e entrega da obra”, o PPS 3 está relacionado com a fase de utilização, a fase de operação do edifício. Funcionará como um “acelerador” do processo de digitalização para os diferentes stakeholders, com particular foco nos donos de obra e nas empresas de facility management

O 4º PPS tem a ver com outro tipo de obra, nomeadamente a pavimentação e obras de arte. Tendo sido implementados dois Living Labs (demonstradores) que vão concretizar o trabalho desenvolvido nos PPS’s 1, 2 e 3, para validar os sistemas e aplicações desenvolvidos. “Um deles será o BIM4Bridges, no qual se irá efectuar uma demonstração das potencialidades do BIM quando aplicado em obras de arte – para o contexto será realizada a modelação por laser can e fotogrametria de uma obra de arte/infraestrutura já existente. O outro dedicado à digitalização da informação relativa aos pavimentos rodoviários, para validar as aplicações PAV 4.0 (que irá instrumentar e registar informação durante a fase de construção do pavimento) e PAV 4.0 LC (que irá instrumentar e registar informação durante a fase de utilização do pavimento para avaliação da evolução do seu desempenho ao longo do ciclo de vida)”.

Um último PPS, o 5º, está relacionado com a comunicação e disseminação da informação ao sector.

Indústria reunida para discutir “a revolução do sector”

 Os resultados do projecto foram apresentados numa conferência final que juntou vários representantes da indústria, como a Teixeira Duarte, a Mota-Engil ou o Grupo Casai.

A Conferência “A Revolução da Construção Digital em Portugal” que assinalou o final do REV@CONSTRUCTION, o projecto mobilizador para a revolução digital da construção, o primeiro do sector AEC e que juntou um consórcio de 20 empresas e entidades do sistema científico e tecnológico nacional, liderado pela Teixeira Duarte.

Sílvia Garcia da ANI, no seu discurso de abertura, salientou desde logo a importância que o Programa Mobilizador tem na internacionalização das empresas, com enfoque no sector AEC, e como a criação de novos Produtos, Processos e Serviços (PPS) ajuda a colmatar as lacunas sentidas em termos de competitividade face a outros sectores. Os principais objectivos do projecto são a melhoria da competitividade e o crescimento sustentável do sector da Construção, assim como um alinhamento estratégico com o sector a nível europeu.

Francisco Reis (BIMMS), João Vaz da Silva (3Maps), João Moutinho (BUILT CoLAB), Joel Oliveira (Universidade do Minho) e Noel Leitão (Teixeira Duarte) foram os principais porta-vozes das equipas de trabalho e mostraram o desenvolvimento de ferramentas que permitem uniformizar e sistematizar as regras para a digitalização na construção, assim como a criação de aplicações que promovem a digitalização dos processos construtivos. O projecto contribuiu para a implementação do conceito de “Digital Twin” – Gémeo Digital, em diversas operações de construção e manutenção de edifícios e infraestruturas, recorrendo a investigação em áreas digitais como realidade aumentada, sensorização, digitalização 3d, ciência de dados, machine learning ou IoT.

A metodologia BIM foi um dos vários tópicos de discussão no painel de debate moderado por João Moutinho (BUILT CoLAB), que juntou Francisco Reis, da BIMMS, Laura Caldeira, do LNEC, Luís Gomes, da Mota Engil, Rita Moura, da Teixeira Duarte, e Sérgio Laranjeira, do Grupo Casais.

Discutiu-se também o papel que o Estado tem na implementação de medidas que agilizem o processo de digitalização de forma transversal, sobretudo na obrigatoriedade de submissão de projectos em BIM para sua aprovação.

Coube a Manuel Maria Teixeira Duarte, presidente do Conselho de Administração da Teixeira Duarte, fechar o encontro  tendo sublinhado que “este projecto mobilizador tem o poder de influenciar toda a cadeia de valor da construção e democratizar o acesso às metodologias digitais numa escala nunca vista no nosso sector”.

 Os parceiros

Teixeira Duarte (entidade líder); INESC TEC; BIMMS; Grupo Casais; UMinho; LNEC; Infraestruturas de Portugal; Engexpor; Instituto Português da Qualidade; Instituto Superior Técnico; UPorto; A400; Mota-Engil; 3Maps; Instituto Superior de Engenharia de Lisboa; BUILT CoLAB; ACPMR – Cluster Mineral Resources; Instituto da Construção; COBA; AdF.

Há 20 anos que cerca de 80% dos projectos que entram no atelier de Frederico Valsassina são projectos de reabilitação. Com eles, aprendeu a amar a história da cidade e, acima de tudo, a fazê-la respeitar nos inúmeros projectos que já lhe passaram pelas mãos. Mas esta é apenas uma parte, ainda que bastante significativa, do seu trabalho. Outra das suas paixões são as Casas, projectos à primeira vista menos complexos, mas que lhe exigem uma relação mais íntima.

O que tem neste momento o seu atelier em mãos, em especial no domínio da reabilitação?
Estamos a transformar o antigo quarteirão da Caixa Geral de Depósitos, no Rua do Ouro, que será convertido num hotel, de cinco estrelas, para o Grupo Sana. Estamos também a trabalhar para este grupo hoteleiro, na reconversão do Convento da Graça. Dentro de dias, vai começar a reconstrução do Palacete de Alves Machado, antiga sede da Fundação Oriente, que foi reconhecido como monumento de interesse nacional, e que inclui também os seus jardins. Estamos a terminar a Casa do Lavra, que será um prolongamento do Torel Palace. Estamos também a acabar o Palácio de Mendonça, na Marquês de Fronteira, onde será a sede mundial do Ismaili Imamat e que terá como complemento o Palacete Leitão, cujo concurso para os novos escritórios também foi ganho por nós.

Está também a trabalhar no quarteirão do Cais do Sodré, que será transformado num hotel…
E que tem uma história engraçada, porque aquele quarteirão, no princípio do século, era um hotel, onde o Eça de Queirós escreveu ‘Os Maias’ e cuja acção decorre também naquele hotel.

E isso inspirou-o?
Não sei. É um projecto com alguma dimensão, carregado de história e, além disso, implicou um trabalho de análise muito criterioso. O edifício sofreu, desde a sua origem até aos dias de hoje, imensas alterações, tanto a nível de fachadas como dos seus usos. Houve um trabalho de marcar as épocas que o edifício viveu. Não se trata só de o colocar como ele era originalmente. A sua história foi também marcada por um incêndio e, ultimamente, era uma babilónia de usos, escritórios, habitação, comércio…enfim, uma confusão. Foi um projecto realmente difícil desse ponto de vista.
Depois, temos a reabilitação da fábrica Napolitana. Fizemos a reabilitação de um lagar do século passado, no Algarve, e a sua reconversão em turismo de habitação. Vamos entrar em obra no quarteirão da Fontes Pereira de Melo. São três edifícios, também para o Grupo Sana.

A necessidade de respeitar a arquitectura existente

Isto é um leque de projectos de diferentes épocas, com programas distintos. O que é comum para o arquitecto que os reabilita?
Um ponto comum é o respeito integral pela arquitectura existente. É o fundamental. Um projecto é quanto melhor, quanto não se perceber onde está a nossa intervenção. Claro que há edifícios destes muito degradados. Estamos a fazer a reabilitação do Palácio do Conde Barão do Alvito, para um grupo holandês, que tem uma história incrível. Nos anos 90, entrei no concurso jovens arquitectos que a companhia de seguros Lusitânia lançou para escolher a sua sede e o local onde iria albergar a sua colecção de arte. Foi lançado um concurso para dois palácios em que num deles ficaria a sede. Um era este do Conde Barão do Alvito e o outro o Palácio Porto Covo, na Lapa. Acabaram por escolher o segundo. Mais de 30 anos depois, voltei a trabalhar nele e de palácio tinha muito pouco. O antigo proprietário teve imensas dificuldades em aprovar os projectos e o edifício foi-se degradando. Quando começámos o nosso trabalho no palácio, este não era mais que uma ruína. Isto para lhe dizer que estes edifícios têm um tempo para serem reabilitados.

O que demorou neste caso? Presumo que não estiveram 30 anos à espera de licenciamento…
Especulação imobiliária. Há muitas pessoas que estão no mercado não para fazer coisas, mas para especular. E esta décalage entre um espaço e outro é terrível.

Observando o percurso e a história destes edifícios o que é o arquitecto preserva?
Acho fundamental preservar a identidade e preservar conceptualmente o edifício como foi desenhado na sua origem. Depois, uma criteriosa escolha dos materiais que se identifiquem com a época, mas também que mantenham a contemporaneidade da sua renovação.

Acresce só depois o programa?
Acho que sim, e isso depende muito do arquitecto. Hoje, os licenciamentos são sempre normalmente difíceis porque, para além do programa de arquitectura, há também um estudo dos bens arquitectónicos e um estudo de conservação e restauro. Nós, aqui, temos a mania de começar com as sondagens arqueológicas muito cedo, que é para elas não virem a condicionar a obra.

A escolha da reabilitação

E, nesse percurso, quem trabalha consigo é esta equipa que aqui está?
São cerca de 25 pessoas, muitas delas já estão habituadíssimas. Há 20 anos que cerca de 80% dos nossos projectos são reabilitação.

Isso é uma escolha sua?
Por acaso não. Gosto, mas é o mercado que define estas coisas. E ainda bem porque Lisboa está a ficar uma cidade impecável. Estamos aqui em Alfama e, há uns anos, olhava e via os telhados todos a cair. Depois, houve uma altura em que só havia gruas e agora vejo tudo isto restaurado. E isso é bom porque eu acho que a arquitectura de um país é tão boa quanto melhor for a sua identidade histórica.

Faz uma crítica positiva àquilo que vem sendo feito em Lisboa, de uma forma em geral?
Como tudo. Há coisas que são bem feitas e há coisas que são mal feitas mas, no global, acho que o trabalho que tem sido feito tem sido positivo. Há uma coisa que me preocupa, e que já nos aconteceu, que é o roubo do património arquitectónico do nosso País. Quando começamos a intervencionar um edifício, fazemos os relatórios prévios, os levantamentos e depois começam as sondagens arqueológicas. A partir do momento em que estas começam e a obra está aberta há, insistentemente, roubos de pedras, azulejos… é uma brutalidade, há um mercado paralelo inacreditável e é uma coisa que é difícil de parar mesmo fazendo queixas à policia.
O interessante disto [reabilitação] é que nós adaptamos estes edifícios a usos completamente díspares do que o foram na sua origem e isto é um desafio acrescido, o de pensar como é que o edifício vai viver com outros usos.

Algumas destas reabilitações o surpreendeu?
A fábrica da Napolitana surpreendeu-me imenso pela qualidade original de construção que tem a assinatura da empresa francesa Vieillard & Touzet. É uma construção metálica, com as fachadas forradas a tijolo maciço e tem umas condições estruturais fantásticas. Isso surpreendeu-me imenso. É um requinte de construção, dos pormenores muito idênticos aos edifícios industriais que vemos em Londres ou em Paris.
Outros projectos que surpreenderam, sobretudo pela sua riqueza de ornamentos, foram o Alves Machado, o Alto Meirim e a Casa do Lavra. Trabalhei com o historiador José Sarmento de Matos, um historiador de Lisboa fantástico, e tenho trabalhado muito com o Galvão Telles. Eles levam-nos a entender o porquê desta riqueza. Eram pessoas que tinham muito dinheiro, proveniente das roças de cacau de São Tomé e Príncipe, com recurso a trabalho quase escravo, e a maneira de eles se apresentarem à sociedade era convidarem o melhor que havia de artistas e arquitectos. Por isso são casas com uma riqueza ímpar.

Enquanto arquitecto o que é que lhe dá mais gozo fazer: reabilitação ou construção nova, e estou a recordar-me do projecto da Herdade do Freixo, por exemplo?
Quando são desafios novos divirto-me imenso. Foi o caso também do hospital Cuf Tejo, que era uma área que eu não dominava muito. Tinha feito algumas coisas, mas não daquela dimensão e estudei aquilo a fundo. Um dos grandes atractivos da profissão do arquitecto é que aparecem desafios que são uma oportunidade para estudar assuntos novos, o que me diverte imenso. Foi um programa muito interessante e partiu de um concurso. Às vezes gosto de entrar em concursos, mas já não entro em muitos. Já desenhei outras adegas. Por exemplo, estou a fazer uma outra para o Grupo Libertas, ali no distrito de Setúbal, com o mesmo princípio que a do Freixo, mas não tão enterrada. Outra coisa é que nestes projectos o arquitecto volta à obra, que é onde se decidem muitos dos imprevistos que vão surgindo.
A luz é uma coisa que me interessa na arquitectura, e na reabilitação surgem-me edifícios muito bem implantados, com um grande respeito pela luminosidade, o que é uma coisa muito interessante.

Falou há pouco que participa pouco em concursos, o que o leva então a entrar?
O que me leva a participar é uma pessoa perceber como é que o atelier está a funcionar. Um atelier, para poder entrar num concurso, tem de ter alguma dimensão de trabalho, que é para uns poderem estar a ganhar dinheiro, enquanto outros estão a fazer concursos. Não entro em muitos porque felizmente consigo ter algum trabalho. Tenho o atelier sempre a produzir e não vou parar para um concurso. Só o faço quando o programa me é extraordinariamente apetecível, como foi o caso da Herdade do Freixo. O local era fantástico, apesar de eu achar que é o arquitecto é que faz o sítio e não o contrário, mas era um sítio lindíssimo fiquei logo apaixonado … e eu gosto de vinho (risos).

Pelo oposto…
Há outros concursos que não me despertam o mínimo interesse. O facto de a maior parte dos concursos não serem pagos é um abuso. Os jovens arquitectos muitas vezes não podem entrar porque não podem suportar os custos. Uma pessoa escolhe o arquitecto porque gosta da maneira dele trabalhar, porque gosta da sua arquitectura, tem boas referências… mas há outras pessoas que estão indecisas e eu percebo perfeitamente que façam um concurso. Eu gosto imenso de fazer casas. Havia uma pessoa que queria fazer uma casa e não sabia muito bem o que é que queria e convidou cinco arquitectos, pagando-lhes um estudo prévio. Acho lindamente. Na arquitectura, uma pessoa é sempre um eterno insatisfeito, nunca está contente com o trabalho que tem e está sempre aflito a ver se vai ter mais trabalho. Muitos promotores e investidores acham que podem tirar partido da incerteza que é o meio da arquitectura nacional para fazer concursos. Mas só pedem, não oferecem nada. Como costumo dizer “já dei para esse peditório”.

A paixão pela intimidade

Gosta de fazer casas?
Gosto imenso. É uma situação completamente distinta de termos uma encomenda de um fundo, que é uma coisa muito impessoal. Com uma casa é exactamente o contrário. Há uma relação muito íntima com as pessoas, conhecemos a sua maneira de viver, a maneira de estar, como é que se organizam familiarmente, existe uma relação directa e isso é muito interessante. Quanto melhor uma pessoa conhece, melhor projecta.

Cresceu no meio da arquitectura, os seus filhos crescem no meio da arquitectura, têm hipóteses de fugir a este desígnio?
Tenho duas filhas e só uma é arquitecta, a Marta. Ela trabalha comigo e tem revolucionado um bocado o atelier com uma maneira de pensar diferente. Na minha família, somos para aí uns 20 e tal arquitectos. O meu avô [Raul Tojal] foi um arquitecto muito importante do modernismo português, eu vivi na Praia das Maçãs, no Bairro dos Arquitectos. Acho que nunca tive dúvidas que era o que queria ser, nunca andei a navegar por outras áreas…

A Marta seguiu as suas pisadas. Sentiu-lhe esse gosto cedo?
Acho que é um gosto muito parecido com o meu e eu aconselho-me com ela já há muito tempo. Pergunto se ela gosta, se não gosta, o que é que acha. Ela tem muito jeito para interiores. Quando vejo que o cliente se adapta muito à maneira de viver dela, ela depois é que segue o projecto. Fizemos uma reabilitação de uma casa fantástica, na Rua Garcia da Horta, um palacete antigo, (dizem agora que foi vendido em Lisboa com m2 mais caro), e depois o cliente encomendou-me os interiores todos e foi a Marta que seguiu na obra. Fizemos agora uma recuperação, também de outra casa muito gira, a Quinta Velha, em Sintra, na rampa da Pena e também fizemos os interiores. Quando eu vejo que os clientes querem muito de nós, é a Marta que segue o projecto, porque tem muito bom gosto e há clientes que gostam que o projecto seja todo feito pelo atelier, inclusive o mobiliário.

Desenhar o mobiliário é algo que faz amiúde?
Só para projectos nossos. Há clientes, neste tipo de projectos, que nos pedem um apoio directo, que se sentem bem quando o arquitecto se apresenta nas reuniões de obra e que acompanhe e que seja um confidente e isso faz sentido. Às vezes, sinto-me frustrado quando desenho uma casa e depois o interior é feito pelo interior designer. Vou lá ver e depois digo para mim “não foi nada disto que eu pensei” e isso já me aconteceu variadíssimas vezes. Também acontece o oposto. Fizémos uma casa na Rua do Salitre, uma casa engraçada, lixada de se fazer porque era um edifício pequenino, com cinco pisos. Imagine desenvolver uma casa em cinco andares mas muito acolhedora. Foi a Marta que levou esse processo até ao fim. Eu tenho confiança nela e ela desenvolve estes projectos de tal forma que essas casas podiam ser a minha casa. É muito reconfortante entrar numa casa e parecer que é a minha casa. Sinto-me bem. Repare nesta história: desenhei uma casa para uns clientes que não gostam que fale em nomes. Esse terá sido um dos primeiros projectos que fiz com a Marta. A dada altura, o proprietário pediu-nos para fazermos também a decoração dos interiores. No final, fizeram uma festa de inauguração da casa. Às páginas tantas, durante a festa, dei pelos proprietários estarem sentados na sala, a um canto, como se fossem eles os estranhos. Parecia que aquela era a minha casa. Eles depois viveram e gostaram imenso da casa mas, ao princípio, era-lhes estranha porque não a viveram desde o projecto. Quando fazemos os interiores é para pessoas que querem gozar a casa connosco.

Não há esse envolvimento na reabilitação?
Fizemos agora uma obra de reabilitação, no Porto, no Largo de São Domingues, na Rua das Flores, um hotel de 20 quartos, que resultou na reconversão de seis edifícios, porque estes são edifícios do século XV e XVI muito estreitos. Foi um projecto complicado, mas que correu bem. O interior foi todo decorado por uns arquitectos holandeses e o resultado não tem nada a ver com o que era viver no Porto e eu digo que o hotel está muito giro mas podia ser em Nova Iorque ou em Washington.

Fazer reabilitação no Porto e em Lisboa é diferente?
O Porto teve muito melhores artífices, mas não é tão monumental como Lisboa. É completamente diferente. Em Lisboa, há muito mais história e muito mais épocas num único projecto. Aqui à volta do atelier, na reabilitação que fizémos, descobrimos uma Lisboa pré-histórica, romana, muçulmana, idade média, descobrimentos, renascimento, pombalina… Foram descobertos extractos da cidade e o que devemos fazer é a arquitectura mais inócua, mais simples possível, porque isto está carregado de história. O nosso pavilhão fazia parte do Convento de São Vicente, no tempo dos espanhóis, no século XVI. Depois deu-se o terramoto e a cidade transformou-se

O seu atelier só podia ter esta localização [Graça]?
Estou aqui há 25 anos. Eu fiquei com o atelier do meu avô, em casa dele. Vivi lá quando me casei e, depois, usei esse atelier. Cresci e passei para a Avenida de Roma. Tive, depois, uma casa na João XXI que era muito grande, mas aquilo sabia-me a pouco. Este espaço era de um amigo, o Gustavo Brito, que é o dono do Paris:Sete, onde ele tinha o stock off. Um dia, já não sei porquê, vim cá. Ele já não estava interessado no espaço e acabei eu por ficar com ele.

The Warming Surfaces Company é uma empresa finlandesa pioneira em tecnologia de aquecimento digital que concebeu Hália, uma tecnologia de superfícies de aquecimento digital ultrafinas que pretende ser uma resposta às crescentes necessidades de soluções de aquecimento mais eficientes em termos de energia, com utilização de menos materiais intensivos. A pressão tem vindo acentuar-se ou não fosse o caso de 63% da energia consumida pelos lares na União Europeia ser usada para aquecer os espaços habitacionais. Estima-se que 35 milhões de edifícios na UE precisam ser reformados até 2030 para serem mais eficientes em termos energéticos.

“As metas governamentais de eficiência energética em todo o mundo estão a acelerar a transição do sector de construção para um futuro com emissões zero. Existem histórias de sucesso anteriores em economia de energia e material, como a proibição da UE de iluminação ineficiente, que nos primeiros dez anos trouxe economias de até 1.330 € para famílias europeias individuais. Estas decisões recentes abordam o consumo de energia onde as emissões e os custos são mais elevados, nomeadamente o aquecimento. Hoje, os lares europeus consomem mais de 40 vezes mais energia no aquecimento de espaços do que na sua iluminação”, refere Jani-Mikael Kuusisto, CEO e co-fundador da The Warming Surfaces Company. O que a empresa fez foi pegar “no ‘manual’ de iluminação LED para oferecer mais eficiência energética e facilidade de controlo do aquecimento”, compara o responsável. A solução de aquecimento digital concebida pela empresa finlandesa “torna possível aquecer superfícies e móveis internos de forma rápida e fácil, da mesma forma como hoje controlamos a iluminação”, explica.

Os elementos de aquecimento na tecnologia de superfície de aquecimento digital Halia têm menos de 0,1 milímetros de espessura, o que torna possível integrá-los dentro de materiais de construção, como pisos laminados, portas e paredes, e até mesmo em móveis e têxteis de interior. Estas superfícies de aquecimento passam, assim, a fornecer uma solução para reduzir o consumo de forma significativa, ao mesmo tempo que fornece uma melhor economia de espaço e abre novas possibilidades para o para design de interiores. “Halia abre inúmeras possibilidades para projectar elementos de aquecimento criativos para espaços de convivência e trabalho”, considera a empresa. Já que “o calor radiante é produzido com baixa voltagem e em tempo real quando e onde necessário, e na intensidade desejada de acordo com as necessidades individuais. Esta abordagem de “calor quando e onde necessário” para o aquecimento reduz o consumo de energia e melhora a saúde e o conforto dos habitantes do edifício”.

Da teoria à realidade com investimento português
A solução/conceito ganhou recentemente um prémio Inovação naquela que é uma das maiores feiras mundiais de produção de mobiliário e design de interiores, a Interzum, que decorreu em Colónia, Alemanha, e onde também foi apresenta a parceria com a construtora Casais e com a Surforma, do grupo Sonae, que vão desenvolver a utilização desta tecnologia.
A aplicação da tecnologia nos laminados produzidos pela Surforma, será depois usado na “construção” da parede pelo Grupo Casais, sendo que uma das suas principais características será a pré-fabricação, padronizada, de componentes individuais como painéis de tecto, painéis de fachada, pilares e estruturas. Módulos que, numa fase posterior, serão montados no local da obra. “Usámos o laminado decorativo com a tecnologia Hália e definimos uma composição de parede interior que consegue radiar calor com base em energias renováveis e com uma redução significativa do consumo de electricidade. Usando esta tecnologia em conjunto com o nosso know-how de sistemas construtivos industrializados queremos trabalhar no sentido de levar a todos aquecimento eficiente e de baixo consumo reduzindo a pobreza energética”, explica Cristina Maia, gestora de E-commerce da Casais.

A mesma responsável sublinha ainda que “a sustentabilidade e a digitalização estão no centro de todos os principais desenvolvimentos do grupo Casais. Edifícios e materiais de construção saudáveis significam pessoas saudáveis. Em linha com estes objectivos, vemos uma vasta gama de utilizações para as superfícies de aquecimento digital Halia. A sua forma, leve e fina, presta-se à utilização em edifícios modelares, elementos interiores não estacionários, bem como a locais de renovação complexos”.

O primeiro protótipo funcional já existe e o consórcio está a trabalhar em ensaios de industrialização e validação sendo que “o Go to market” é apontado para Janeiro de 2024. Por sua vez, para a produtora de laminados portuguesa do grupo Sonae “a combinação de aquecimento nos nossos produtos é um recurso de valor agregado. Estamos entusiasmados por ver as primeiras reacções dos clientes ao nosso melhor HPL equipado com a tecnologia de aquecimento digital Halia”, refere Miguel Nogueira, director geral da Surforma.

A apresentação daquele que seria o primeiro projecto dos belgas Besix RED em Portugal aconteceu em plena pandemia. Cerca de dois anos depois, os promotores anunciam o arranque da obra, adjudicada à Alves Ribeiro, com quase metade dos apartamentos já vendidos. Um investimento que ronda os 110 milhões de euros, um valor que foi, entretanto, ajustado face ao aumento dos custos de construção, e ao qual se soma, agora, um novo projecto misto, também para Lisboa, de mais 110 milhões de euros. A informação foi confirmada ao CONSTRUIR por Nicolas Goffin, country director Portugal da Besix RED.

Ainda em Lisboa, os promotores estão a desenvolver o projecto Parque Oriente. Localizado no espaço da antiga fábrica Barros, junto ao Parque das Nações, em Cabo Ruivo, o projecto conta com um investimento na ordem dos 110 milhões de euros

Com o objectivo de “oferecer empreendimentos imobiliários de qualidade e bem desenhados, focados em ESG e no mercado nacional”, a promotora continua a analisar novas oportunidades, sejam residenciais, escritórios ou uso misto, tanto na Grande Lisboa como no Porto.

“Acreditamos que o nosso crescimento e sucesso em Portugal passarão por parcerias e colaborações com parceiros locais e institucionais que partilhem valores e visão semelhantes”, reforça Nicolas Goffin.

DUUO entregue no início de 2025

A primeira fase do empreendimento DUUO já arrancou, tendo a obra sido adjudicada à empresa Alves Ribeiro. Com os trabalhos de terraplanagem quase concluídos, a próxima fase será o início das fundações do edifício. Segundo a Besix RED, a entrega do edifício está prevista para o final do primeiro trimestre de 2025.

O DUUO conta com 34 mil metros quadrados (m2), onde vão nascer 280 apartamentos, distribuídos por dois condomínios a serem desenvolvidos em duas fases, num projecto desenvolvido pelo atelier de Nuno Leónidas e onde se destacam apartamentos “espaçosos e luminosos, com amplas varandas que serem de prolongamento do espaço habitacional”.  Desenhado em forma de U, o empreendimento vai contar, ainda, com piscina exterior, um jardim, ginásio e um espaço comum polivalente.

A primeira fase do empreendimento DUUO já arrancou, tendo a obra sido adjudicada à empresa Alves Ribeiro. Com os trabalhos de terraplenagem quase concluídos, a próxima fase será o início das fundações do edifício. A entrega do edifício está prevista para o final do primeiro trimestre de 2025

Até ao momento, já se encontra comercializado quase a 50%. “Tendo como fogo o mercado nacional é com satisfação que constatamos que mais de 75% dos nossos clientes são portugueses”, indica Nicolas Goffin, o que segundo este responsável mostra que o mercado nacional é “forte e resiliente”.

“Para oferecer aos nossos clientes uma experiência de compra tranquila, eficiente, segura e contínua, realizamos uma parceria com a Unlatch, uma empresa inovadora da PropTech e que permite, desde a elaboração do contrato de reserva até ao envio da promessa de compra e venda, que os clientes da DUUO possam cumprir a maioria das formalidades da aquisição do seu apartamento online com a máxima segurança e ergonomia e num prazo reduzido”, adiantou.

Mais 110 M€ para a antiga fábrica Barros

Ainda em Lisboa, os promotores estão a desenvolver, desde 2017, o projecto Parque Oriente, adquirido à UPI Oriente. Localizado junto ao Parque das Nações, em Cabo Ruivo, o projecto, que irá surgir no local da antiga fábrica Barros, conta com um investimento na ordem dos 110 milhões de euros.

Com 42 mil m2, o Parque Oriente pretende ser um projecto misto, que reúne área residencial (28 mil m2), escritórios (7500 m2), equipamentos (dois mil m2) e 4500 m2 destinados a comércio, serviços e áreas comuns.

“O pedido de licenciamento deverá dar entrada ainda antes do Verão”, confirmou Nicolas Goffin.

No “284 Village”, além do espaço “284 Meta”, que é o ponto de partida da imersão e funciona como o centro de cultura, grandes eventos, exposições e congressos, já estão instaladas as empresas titulares Ambits Arquitetura e Metaphoric, responsáveis pela concepção arquitectónica e pela implantação técnica do projecto. Somam-se as empresas Madremedia, a P55, a Traços Interiores e o artista David Reis Pinto. Cada qual tem o seu espaço onde apresenta as suas valências, produtos ou serviços, sempre numa lógica de interacção e evolução contínua.

O “284 Village” resulta também da reflexão e implementação de iniciativas por parte do Coletivo 284 em torno da inovação e de uma visão partilhada sobre o papel da arte, do património artístico e da cultura na vida das empresas e organizações e enquanto pilar de desenvolvimento económico e social.

Numa entrevista a “três vozes”, os responsáveis pelo projecto explicaram ao CONSTRUIR a importância deste tipo de abordagem e de que forma o metaverso possibilita o crescimento das empresas

Como surgiu a ideia e a necessidade de criar este projecto?

Adriana Scartaris (AS)- Há dois anos que venho a investigar as possibilidades de criar um projecto com as características que agora se revelam. Era imperativo alargar o âmbito de acção da empresa 284, tal como se costuma dizer no Brasil, “escalar”, dentro do universo empresarial. É impossível conceber a escalada de um projecto, de uma empresa ou de um conceito, sem uma presença consistente no mundo digital. O metaverso representa um terreno novo e fértil e isso é profundamente motivador, uma vez que a inovação está enraizada no nosso ADN e é um dos nossos pilares. Contudo, o espaço virtual não poderia ser apenas um espaço para o 284. Tínhamos de reproduzir o nosso lema “Se queres ir rápido, vai sozinho; se queres ir longe, vai em grupo”. Por isso, a ideia evoluiu para uma vila criativa. A excelente notícia é que, no metaverso, podemos ir longe e rápido em grupo.

Miguel Souza (MS) – A ideia foi o resultado evolutivo de vários encontros entre as três partes criadoras do projecto. Inicialmente, a primeira ideia era ter apenas o espaço do ‘Coletivo 284’ representado no mundo digital, mas facilmente percebeu-se que era possível expandir essa ideia e criar algo inovador e único em Portugal. Percebeu-se que era uma oportunidade não só para nós como autores do projecto, mas também para os futuros envolvidos no projecto, termos a possibilidade de ter um espaço acessível e imersivo que está disponível 24 horas, isto permite tanto a grandes empresas como novos artistas de partilharem o mesmo espaço e dar conhecimento e visão dos seus trabalhos e produtos. Não pretendemos com o projecto substituir a experiência física, mas sim criar uma extensão do mundo físico para o mundo digital e estes coexistirem em harmonia.

Tiago Rodrigues (TR) – A ideia surgiu devido ao sucesso dos eventos no ‘Coletivo 284’. Ver artistas a interagir com potenciais clientes e a passar a mensagem das suas obras aos mesmo, motivou-nos a criar algo parecido em formato digital. Apesar de nunca ir substituir a experiência real, esta dá a oportunidade, de forma semelhante, ao artista de estar a vender uma obra a um potencial comprador, à distância, mantendo o factor humano activo, ao contrário de uma página de internet.

Além das empresas que constam no ‘284 Village’ têm como objetivo aumentar a ‘aldeia’ com mais empresas? Qual o objetivo?

AS – Com efeito, temos objectivos ambiciosos e dedicamo-nos a superá-los antecipadamente. O ‘284 Village’ surge com grande potencial para se tornar um espaço altamente produtivo, repleto de partilha de informações, activação de marcas, exposições de arte, eventos culturais, sinergias e oportunidades para a economia criativa. Além disso, estamos a trazer muitas empresas, um processo já em curso e acelerado, e a preparar uma programação de grandes eventos culturais e artísticos, que terão lugar a partir do segundo semestre e ocuparão todo o espaço do Village.

MS – Pretendemos criar uma comunidade criativa e empreendedora, onde é possível expor trabalhos, produtos e arte com maior facilidade e com menor logística que seria no mundo físico. Não só é interessante para os potenciais clientes/curiosos terem tudo num só espaço, também o é para quem reside na vila. Os participantes da ‘284 Village’ podem estabelecer novos contactos aumentando o seu networking, criar novas perspectivas de negócios através de outros residentes e aumentar a sua exposição e alcance do seu trabalho/produto.

TR – Somos três empresas a desenvolver este projecto com o mesmo foco. Tornar este espaço vivo, prático e ir aumento consoante a necessidade. Apesar de o centro ser focado em arte, idealmente no futuro o objectivo será ter várias indústrias de forma a gerar visualização para todo o tipo de empresas. Sendo que, se uma empresa de construção convidar um cliente a ir ao local, durante a deslocação, o cliente pudera ver outras lojas/empresas de diferentes indústrias e visitar as mesmas.

Falam num espaço “familiar”, mas que tem por base a “identidade 284”. De que forma esta identidade se torna perceptível?

AS – A nossa essência está presente em cada pormenor. A partilha é um valor que começa por estar inscrito no ‘284 Village’, situado em pleno Oceano, o que sugere o que se “vive” por lá. É possível passear pelas ruas, sentar num dos bancos sob uma árvore e realizar uma reunião, ao som do mar e das gaivotas. A sensação é profundamente agradável e reconfortante. A geometria que envolve todo o projecto é circular, e o círculo, na minha opinião, é a forma mais perfeita, pois todos os pontos são equidistantes do centro. Basta percorrer o ‘284 Village’ para sentir-se em casa, num ambiente acolhedor e amistoso. Esta é a essência do 284.

MS – A identidade 284 está ligada à essência do que é o ‘Coletivo 284’. Um espaço alternativo que se distingue pela diferença de como funciona uma galeria e a sua relação com os artistas e empresas. Houve uma preocupação de transpor essa identidade no espaço físico e no 284 Village de modo a ambos os espaços reflectirem essa identidade.

TR – Facilmente o projecto é identificado como o Coletivo 284, sendo que ao entrar no espaço irá sempre iniciar na galeria, que contem o nome em grande do 284, bem como as obras, e adicionalmente, serão feitos eventos ao vivo dentro do espaço com anúncios ao 284.

A arquitectura é provavelmente uma das indústrias que beneficiará mais em projectos de metaverso, porque permite ao cliente/investidor/empresa, experienciar o projecto final, escolher materiais com um simples toque e estar no local com um equipamento de realidade virtual, dando a sensação de espaço real e tudo isto acompanhado por uma ou várias pessoas” (Tiago Rodrigues, CEO da Metaphoric, responsável técnico pelo projecto)

Do ponto de vista da arquitectura como pode esta disciplina tirar partido desta ferramenta?

AS – Na minha perspectiva, a arquitectura, assim como as artes e o design de interiores, revelam-se como importantes vantagens desta tecnologia. No metaverso, é possível transcender as expectativas e proporcionar uma experiência quase realista, permitindo antever as sensações que o cliente irá experienciar ao habitar o espaço. O potencial de maximizar projectos arquitectónicos através de experiências no metaverso é, sem dúvida, uma revolução para a área. A possibilidade de atingir um índice de percepção do projecto muito próximo dos 100%, algo que outras ferramentas não permitem, é realmente notável. Os utilizadores podem imergir no espaço e descobrir como se sentem, antes mesmo de este ser construído, o que é extraordinário. Além disso, esta tecnologia abre novas oportunidades de negócios para profissionais da arquitectura, construtoras e outros intervenientes no sector.

MS – Em arquitectura é uma ferramenta que já está a ser usada entre arquitectos e clientes, onde os mesmos poderão experienciar os seus projectos de uma forma imersiva e ter uma maior noção da sua escala, volumetria, materiais e espaço antes de serem construídos. Esta ferramenta permite testar opções e fazer alterações em real-time no 3D, de modo a encontrar a solução ideal para o cliente, que, por conseguinte, acaba por tornar o processo entre arquitectos e clientes mais imersivo e colaborativo.

TR – A arquitectura é provavelmente uma das indústrias que beneficiará mais em projectos de metaverso, porque permite ao cliente/investidor/empresa, experienciar o projecto final, escolher materiais com um simples toque e estar no local com um equipamento de realidade virtual, dando a sensação de espaço real e tudo isto acompanhado por uma ou varias pessoas.

Pode esta ser uma forma de fomentar o crescimento de algumas empresas que de outra forma não o conseguiriam fazer?

AS – De facto, acredito que a entrada no metaverso traz inúmeras vantagens para a empresa, entre elas a oportunidade de consolidar a presença da marca em um ambiente virtual que perdura além das fronteiras físicas. A possibilidade de actuar em diferentes mercados simultaneamente, sem se preocupar com questões geográficas, amplia as oportunidades de negócio e de expansão da marca.

Além disso, estar no metaverso permite a criação de um vínculo mais próximo com os consumidores do futuro, influenciando o comportamento de consumo e moldando a visão de mundo desses potenciais clientes. É uma forma de preparar-se para o futuro, criando um público fiel que estará sempre presente nas iniciativas da empresa, seja no mundo físico ou virtual.

Assim, acredito que a inserção da empresa no metaverso é uma estratégia inteligente e eficaz para garantir a perenidade do negócio, pois ao criar novos modelos de negócio e interagir com o público de forma inovadora, estaremos a consolidarmo-nos como líderes de mercado e referência no sector em que actuamos.

 MS – Esta foi uma das principais razões para a criação deste projecto. O ‘284 Village’ permite fortalecer, e noutros casos aumentar, a exposição e alcance de empresas, marcas e artistas. Um artista que se tenha lançado há relativamente pouco tempo pode ter um espaço dentro do ‘284 Village’ e encaminhar futuros clientes para verem as suas obras e até apresentar amostras de futuros trabalhos. Uma marca, por exemplo, de mobiliário, pode lançar a sua nova colecção no espaço onde se poderá ver todas as peças em 3D e as opções disponíveis. Os residentes desta comunidade poderão ver o seu trabalho a ser exposto de uma forma única, imersiva e inovadora que aliando à realização de concursos, exposições, eventos e publicidade, aumentar a exposição e alcance desse mesmo trabalho.

TR – Sem duvida! E dou um exemplo: Se eu sou convidado por uma empresa construtora a visitar o seu espaço na ‘284 Village’, pelo caminho, eu posso passar por uma loja de automóveis e necessitar de um, acabando por visitar a mesma ou passar por um anúncio de take-away e aceder ao serviço, sendo que nenhum destes eram objectivos da minha adesão ao espaço. Conseguimos assim chamar a atenção de vários clientes para os diferentes tipos de negócios.

Bobby O’Reilly, cofundador e sales & marketing director da Dynasty Homes, é o rosto da promotora em Portugal. Ao CONSTRUIR, falou sobre os próximos investimentos, as novas localizações onde estão a apostar, mas também, sobre o difícil caminho que o nosso País atravessa em termos de estabilidade política e legislativa. Além dos custos de construção e impostos elevados, o responsável receia que as recentes políticas nacionais possam assustar os investidores e levá-los a direccionar os seus projectos para outros países.

O empreendimento ‘Herdade do Meio’ é o primeiro investimento de maior dimensão em Portugal. Porque a aposta neste tipo de produto e porquê a escolha deste local?

Até agora, é o nosso maior investimento. É um produto diferenciado, pelo número de soluções inovadoras que aplica, como a qualidade dos materiais ou o sistema KNX, neste caso, o protocolo mundial para todas as aplicações de controlo de residências e edifícios. Sem esquecer a implementação de conceitos de eficiência energética, algo que o mercado exige cada vez mais, e que visa a produção de electricidade através de painéis solares e a integração de baterias acumuladoras, com o objectivo de realmente aproveitar a energia produzida.

Sentimos que a dimensão da Herdade do Meio responde àquilo que desejamos. Já estamos em Portugal há algum tempo e temos desenvolvido projectos mais pequenos. Mas aqui encontramo-nos em posição de fazer algo que vai mais ao encontro das nossas expectativas, por exemplo, através da criação de zonas de lazer ou áreas com dimensões superiores, nomeadamente, nas caves e garagens.

Por outro lado, acreditamos que esta é a localização perfeita. Desde logo, pela sua centralidade, por estar próximo da estação de comboios e de Lisboa. Mas também por ser uma ligação que não se cinge à cidade, pois está a apenas 10 minutos da praia. É também uma zona tranquila, próxima de escolas, supermercados e espaços comerciais. E, refira-se, em Portugal não é fácil encontrar uma localização com este perfil, já com um plano municipal para o espaço que não exija estarmos à espera mais de três anos.

Anunciaram outros dois novos projetos muito perto da ‘Herdade do Meio’. Trata-se também de empreendimentos pensados para o segmento alto?

Os próximos dois projectos serão reconhecidos pelos seus acabamentos de alto nível, com elevados índices de eficiência energética. E falo de um produto que não existe na área.

Acredito que quem queira viver nestas localizações, pelo seu valor de mercado e pelo perfil de construção, com um standard mais elevado, procure as nossas ofertas. O projecto na Aroeira divide-se em dois lotes. O primeiro, com um total de 7.800 m2 e um investimento de sete milhões de euros, integra 12 moradias geminadas e uma individual, as quais incluem cave piscina privada e jardim, sistema de casa inteligente. Pretendemos iniciar a construção e venda a partir de Outubro deste ano.

Já o segundo lote, num terreno de 5.050 m2, exige um investimento de 5 milhões de euros, em 8 moradias, todas geminadas, com 160 m2, cada. Tal como no outro lote, inclui cave, piscina privada e jardim, para além do sistema casa inteligente, e iniciará a respetiva edificação em Outubro.

Gostaríamos muito de apostar em habitações com preços a partir dos 350 mil euros. Mas o Governo também terá que dar sinais nesse sentido, através de incentivos ao sector. Ao aumentar os impostos, o IVA e os custos da construção, o Estado está a incrementar uma espiral inflaccionista no mercado

Anunciaram um montante de 82 M€ de investimentos em Portugal. Sendo que a ‘Herdade do Meio’ e os outros dois anunciados totalizam cerca de 42 M€ há ainda um valor considerável previsto para outros projetos. Quais as principais apostas da Dynasty Homes para os próximos anos?

O valor que aponta refere-se apenas ao que já temos em pipeline, entre lotes, apartamentos e prédios, seja em Lisboa, seja na Margem Sul. Além da Herdade do Meio e da Aroeira, por exemplo, em Lisboa, estamos a renovar um edifício na zona de S. Bento, que integra 11 apartamentos, num mix entre estúdios e apartamentos de um quarto. Já no Pátio do Tijolo encontramo-nos a trabalhar num edifício clássico, com oito apartamentos. Na Margem Sul destaco, ainda, uma casa que se encontra em fase de renovação, a Aroeira Beach & Golf Villa, com três pisos, um espaçoso piso térreo aberto no interior e jardim envolvente.

A curto prazo, temos em mente apostar na zona do Seixal, numa localização, uma vez mais, com boas acessibilidades, constituída por 127 villas e cerca de 200 apartamentos. Também estamos à procura de espaços com características similares em Fernão Ferro.

E além de Lisboa e margem sul que outras localizações poderão suscitar interesse?

Estamos interessados em analisar todas as zonas que façam sentido. Adoramos Lisboa e a Margem Sul, mas estamos abertos a outras zonas.

Porém, na verdade, ainda não pesquisámos a fundo a Margem Norte. Isto, pois os valores de construção são mais elevados, com repercussões nos preços das habitações. O que leva a que as localizações onde nos encontramos actualmente sejam mais interessantes para investidores como nós, que queremos construir habitações com determinadas características e valores que possam ir ao encontro de determinado perfil.

Por exemplo, estamos agora especialmente atentos a alguns locais do concelho do Montijo, com o objectivo de respondermos a várias exigências do mercado nacional. Desde apartamentos a villas, a qualidade é fundamental para os projectos da Dynasty Homes, bem como a implementação de soluções de eficiência energética, numa óptica da maior rentabilidade possível para os compradores.

Sentimos que a dimensão da Herdade do Meio responde àquilo que desejamos. Aqui encontramo-nos em posição de fazer algo que vai mais ao encontro das nossas expectativas, por exemplo, através da criação de zonas de lazer ou áreas com dimensões superiores, nomeadamente, nas caves e garagens

Gostaria ou ponderam apostar, também, em projetos para outros segmentos, nomeadamente, para a chamada classe média, sendo um tipo de habitação com muita procura também?

Gostaríamos muito de apostar em habitações com preços a partir dos 350 mil euros. Mas o Governo também terá que dar sinais nesse sentido, através de incentivos ao sector. Por aquilo que verificamos, ao aumentar os impostos, o IVA e os custos da construção, o Estado está a incrementar uma espiral inflacionista no mercado, com as consequências que daí advêm.

Há que criar condições para que as pessoas adquiram casas. Claro que não é obrigar os bancos a dar empréstimos, antes a criar programas que facilitem todo o processo. Na Irlanda, por exemplo, estão a ser desenvolvidos incentivos que visam a diminuição dos impostos no decorrer da construção das casas, o que resulta em melhores oportunidades de aquisição junto dos compradores finais.

Em Portugal, os custos de construção e os impostos são elevadíssimos, o que torna quase impossível dinamizar o mercado local. Nesse sentido, os municípios também podem ajudar. Quando falam com os construtores e investidores, podem colocar em cima da mesa as suas necessidades, podem identificar zonas estratégicas para integrar no mercado de habitação. Têm muitas propriedades municipais, para as quais necessitam de um plano. Então, pode-se lançar uma parceria, na qual, os concelhos têm o espaço, enquanto os promotores constroem nesse espaço, com a possibilidade de vender a um determinado preço.

Não faltam ideias, e as pessoas, se se sentarem à mesa, poderão falar sobre isso. Actualmente, todos tentam atirar as culpar para outros, ao invés de encontrar soluções.

Portugal está em competição com Espanha, Grécia, Chipre ou Malta, outros países vistos como espaços de crescimento dentro do cenário europeu. E, estejamos cientes disso, eles preocupam-se acima de tudo em saber onde é que o seu dinheiro estará mais seguro. E as últimas medidas políticas assustaram-nos. Estão a desincentivar os grandes investidores a apostar em Portugal, em detrimento de outros locais

De que forma a instabilidade legislativa e as novas medidas anunciadas para a habitação poderão refletir-se ou levar a alterar a vossa estratégia em Portugal?

A nossa estratégia é a longo prazo, a pensar na próxima década. Mas tememos que, nos próximos dois anos, as medidas políticas deste Governo assustem investidores, com o inevitável aumento dos valores de mercado em algumas áreas. E quem sofrerá serão as pessoas, não esses investidores, que irão para outro sítio.

Portugal está em competição com Espanha, Grécia, Chipre ou Malta, outros países vistos como espaços de crescimento dentro do cenário europeu. E, estejamos cientes disso, eles preocupam-se acima de tudo em saber onde é que o seu dinheiro estará mais seguro.

E as últimas medidas políticas assustaram-nos. Estão a desincentivar os grandes investidores a apostar em Portugal, em detrimento de outros locais. Aquilo que mais procuram é estabilidade política, bem como um pensamento estruturado quanto ao seu papel no país. Actualmente, o que se verifica é que ninguém sabe o que fazer, com resultados muito maus. Ainda esta semana uma empresa anunciou que vai deixar cair um projecto de 495 milhões de euros, com a perda de 550 empresas, em face dos recentes anúncios. E acho que esta é só a ponta do icebergue.

Há uma tendência crescente na integração da construção modular ou de madeira em muitos projetos, em parte para ‘acelerar’ o tempo de obra e de forma a minimizar o impacto da mesma no local. Como encaram esta possibilidade nos vossos empreendimentos?

Procuramos conjugar o tradicional betão com a construção modular. Em todos os nossos projectos apresentamos as melhores e mais sustentáveis soluções. Por isso, sim, estamos sempre abertos a investir em novas soluções.

Mas tudo depende dos custos. Actualmente, a logística e o fornecimento passam por um período difícil em qualquer parte do mundo. Assim, temos de estar certos do que podemos realmente entregar, ao invés de tentarmos reformular conceitos, sem totais garantias. Ou seja, damos prioridade à preparação de um plano de construção que possamos cumprir, com o nosso estilo tradicional de cimento com módulos. No entanto, saliento não fechamos a porta a novas soluções.

Em entrevista ao CONSTRUIR o responsável da Westport Internacional teceu duras críticas ao Governo e ao programa “Mais Habitação”, o qual classifica de “verdadeiro desastre”. “Considero mesmo uma vergonha! E não tenho qualquer receio de o dizer”, diz. Para o empresário, uma vez mais, os governos demonstram uma incapacidade total de resolver os problemas, e agravam-nos ainda mais ao tomarem decisões sem ouvir quem efectivamente está no terreno”. Apesar das críticas, a promotora está a analisar novos investimento, em Lisboa, Melides e Cascais, “projectos de maior dimensão, com mais massa critica”

Que projectos imobiliários está a desenvolver neste momento? E o que pensam lançar nos próximos tempos?

Terminámos o Solar de Santana, estamos a terminar o Alvares Cabral 27 (AC27), que foi também um sucesso em termos comerciais e ficará concluído em Julho. Estamos a preparar o projecto da Vieira da Silva, em Alcântara (Lisboa) e o Frederico Arouca (em Cascais). São ambos projectos de habitação, de reabilitação de imoveis obsoletos, e que acreditamos virem a ser projectos importantes na regeneração dos bairros onde se inserem.

A conjuntura que se viveu nos últimos dois anos provocou alterações no plano de investimento traçado então?

Efectivamente a pandemia, e depois a guerra da Ucrânia, fizeram atrasar estes projectos. Não só pelo atraso no seu licenciamento, como também, com a escalada de preços, pela necessidade de esperar pela estabilização dos custos de construção.

A Guerra da Ucrânia trouxe aos projectos um novo paradigma de custos, e fomos forçados a revê-los e a esperar que houvesse uma estabilização dos preços para que fosse possível lança-los para o mercado. O da AC 27 já estava em fase avançada e foi lançado, não obstante o custo ser mais elevado do que tínhamos no nosso business plan. Os demais, ficaram a ser revistos e a aguardar melhores dias. No caso da Vieira da Silva, como já referido, estamos agora em fase de concurso de construção, para o lançarmos para o mercado no 3º trimestre deste ano.

Concentram a vossa atenção em Lisboa ou pensam alargar a vossa área de actuação e com diversificação de produtos/segmentos?

Mantemos a estratégia de produto, mas alargada agora na sua área de actuação. Queremos continuar a desenvolver projectos de qualidade, para uma gama alta e média/alta de mercado. O mercado está muito activo nestes segmentos, quer o nacional quer o internacional. Infelizmente é difícil em Portugal, quer pela demora nos licenciamentos quer pela carga fiscal ou ainda pelo preço dos terrenos, acrescido do aumento das taxas de juro, desenvolver projectos noutros segmentos de mercado que estejam dependentes de crédito à habitação.

Mantemos, por isso, o segmento de mercado onde temos vindo a trabalhar, alargando, no entanto, o espectro geográfico. O mercado tem vindo a crescer para outras geografias, e nós estamos naturalmente a acompanhar esses movimentos.

Por outro lado, a cidade de Lisboa, onde temos trabalhado, está muito saturada e o processo de licenciamento é muito demorado, pelo que estamos a alargar as nossas áreas de procura, na região de Lisboa, nomeadamente Cascais, Estoril, Oeiras, etc. Uma vez estabilizados os projectos nesta região, olharemos para o Algarve, para a Costa Alentejana e para o Porto, sempre que haja oportunidades que se enquadrem na nossa estratégia de desenvolvimento.

Queremos continuar a desenvolver projectos de qualidade, para uma gama alta e média/alta de mercado. Infelizmente é difícil em Portugal, quer pela demora nos licenciamentos quer pela carga fiscal ou ainda pelo preço dos terrenos, acrescido do aumento das taxas de juro, desenvolver projectos noutros segmentos de mercado que estejam dependentes de crédito à habitação

Estes novos cenários obrigam a repensar estratégias e o plano de investimento para este mercado?

O mercado está sempre a evoluir e em mutação constante. Temos por isso que estar atentos às alterações. O aumento das taxas de juro, o aumento dos custos de construção, as exigências ambientais ou alterações de programa Golden Visa, obrigam-nos a estar atentos e a ir adaptando a cada momento os business plan. Estes são cada vez mais dinâmicos, em função da rapidez com que o mercado vai mudando e das alterações políticas que vamos vivendo. Mas mantendo sempre a linha de orientação: projectos que acrescentem valor às cidades, e que mantenham um cunho de sustentabilidade, para bem da sociedade.

Como vê as recentes alterações na política de Habitação em Portugal? E que impacto estas têm na atractividade do mercado?

A bom rigor, um verdadeiro desastre! Considero mesmo uma vergonha! E não tenho qualquer receio de o dizer. Mais uma vez, os governos demonstram uma incapacidade total de resolver os problemas, e agravam-nos ainda mais. Tomam decisões sem ouvir quem efectivamente está no terreno. Deveríamos estar todos do mesmo lado, Governo e agentes do mercado, a concorrer para o mesmo desígnio nacional. Infelizmente o Governo, reconhecendo o mesmo problema, foi fazer o contrário do que deve ser feito.

A resolução dos problemas da habitação passa por intervir na oferta, e não na procura. O que saiu deste pacote “Mais Habitação” foi um pacote “Menos Habitação”! Obras e arrendamentos coercivos; a morte anunciada do alojamento local, que muito tem feito pelo turismo; mais intervenção do estado, a comprar, a vender e a arrendar o que não é seu e a colocar um ónus nos municípios, sem os ouvir; acabar com os golden visa, que trouxeram à economia cerca de 6,9 biliões de euros de investimento nos últimos anos, sem contar com o investimento paralelo efectuado. Como é que o estado quer que os proprietários confiem nele, se o próprio estado não é confiável e muda regras a meio do jogo, penalizando mais uma vez os proprietários, que vão perder dinheiro com a limitação de aumento de rendas? Os proprietários não têm que fazer a função social do Estado. É mais um congelamento de rendas! São medidas não pensadas, efectuadas em cima do joelho. O Estado devia começar por olhar para o seu Património, mal gerido e ao abandono, e começar por aí. O problema é que o Estado gere mal tudo o que é seu.

Que alternativas propõe?

Há muito que reclamo, nomeadamente no fórum da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, várias medidas: disponibilização de solos; é necessário alterar a política de gestão que até agora tem vindo a ser desenvolvida criando mais solos urbanos nas periferias das grandes cidades. Sem terrenos para construir, não há construção.

Nos últimos 10 anos construímos apenas 20% da produção normal de habitação, pelo que agora não há produto. E, naturalmente, o pouco que há, pela escassez, torna-se caro.

É necessário facilitar a mobilidade e acessibilidade aos novos projectos a desenvolver nesses solos, para que se tornem vendáveis. É aqui que o Estado tem obrigação de intervir, concertado com os municípios.

É preciso que haja um choque fiscal na habitação. Não se justifica a quantidade de impostos que o imobiliário paga, mormente na habitação. É necessário acabar com o imposto de transacção, com o IMI, com o AIMI e reduzir o IVA a 6% (ou torná-lo dedutível). Na compra de uma habitação estão incluídos cerca de 40% a 50% de impostos, pelo que, com esta carga fiscal, não se consegue ter habitação mais acessível. A Habitação é o único sector que tem um imposto adicional. O AIMI. Não faz qualquer sentido.

É urgente a criação de um código do imobiliário, em substituição de cerca de 2000 leis, decretos-lei e regulamentos que existem em Portugal. A substituição de um RGEU de 1951 e de um RJUE, totalmente desajustados às necessidades da vida actual e à realidade dos métodos construtivos e da tecnologia existente, e que muito encarece o custo da habitação. Por cada ano de atraso no licenciamento, estimam-se cerca de 500€/m2 de aumento no custo da habitação. E com tanta lei e regulamento, alguns desajustados e desnecessários, não se consegue celeridade no licenciamento, ou em qualquer acto administrativo, nem se consegue o cumprimento de regras de sustentabilidade, tão desejadas para bem da humanidade.

Acabar com os Vistos Gold vai travar o investimento?

Acabar com os Vistos Gold, que representam uma ínfima parte das transacções, mas que directa e indirectamente, trouxeram a Portugal muito investimento, é um erro gravíssimo. Esta medida, ao contrário do que o governo entende, já está a travar o investimento em Portugal.

Sei de casos de pessoas que compraram casa em Portugal através do programa Golden Visa, e já investiram em hotéis, projectos de habitação ou fabricas, mais de mil milhões de euros, cada um. Que segurança damos a estes investidores com este tipo de políticas? Um desastre!

As medidas agora apresentadas, só nos vão trazer mais Estado, que por si só já é suficientemente ineficiente, e vão afastar o investimento de que tanto este país necessita.

Estas medidas não vão trazer mais habitação, a preços acessíveis, para o mercado. Vão sim, a médio prazo, trazer mais custos ao Estado, o que significará mais impostos e, consequentemente, mais pobreza. Confesso que estou triste com o país.

O que falta ao mercado imobiliário português?

Em primeiro lugar, falta visão estratégica de longo prazo. Andamos sempre a legislar como quem põe pensos rápidos para sarar o problema, em vez de olhar para os problemas de fundo, a longo prazo, e fazer pactos de regime para que o país possa crescer. O paradigma do investimento, quer seja imobiliário, quer seja de outra natureza qualquer, mudou. Hoje vivemos um mundo cada vez mais globalizado. Concorremos com muitos outros países do mundo, e somos comparados com os outros países, que dão maior segurança financeira, maior estabilidade legislativa, menos burocracia e maior retorno.

O que se segue no plano de investimento da Westport Internacional?

Para além dos projectos da Vieira da Silva, em Lisboa, e da Frederico Arouca em Cascais, que serão lançados em breve, estamos a analisar diversos projectos, em Lisboa, Melides e Cascais. Projectos de maior dimensão, com mais massa critica. Estamos em fase de análise, pelo que não é oportuno ainda estar a falar deles. Mas acredito que em breve poderemos vir anunciá-los.

Tem sido um dos mercados mais dinâmicos dos últimos anos, não só pela elevada rotatividade que verifica, como pelas alterações nas tendências destes espaços, que se acentuaram com a pandemia de covid-19 e à qual os promotores rapidamente souberam responder. Num mercado onde nem sempre é possível adequar a oferta existente às exigências das empresas, a entrada de oferta nova no mercado é fundamental para manter níveis procura

No final do primeiro trimestre de 2023, o mercado de escritórios de Lisboa contabilizou um volume de absorção total de aproximadamente 20 mil metros quadrados (m2), revelando uma descida acentuada de 69% face ao período homólogo do ano 2022. Comparativamente, com a média dos primeiros trimestres dos últimos anos cinco anos, o resultado ficou igualmente 55% abaixo da média cifrada nos 43 mil m2.

Não obstante, o número de operações fechadas observou um aumento de 20% relativamente ao primeiro trimestre de 2022. Contudo, estas forma direccionadas para áreas de menor dimensão, com uma média por operação a rondar os 500 m2, o que se traduz num menor take-up.

Segundo Frederico Leitão de Sousa, head of Corporate Solutions da Savills Portugal, estes resultados “naturais e expectáveis” e que “devem ser analisadas com o devido enquadramento”. “A quebra mais acentuada deve ter em consideração a base comparativa que é bastante elevada, já que 2022 foi o ano dos pré-arrendamentos que inflacionaram ao longo de todos os trimestres o volume de absorção, colocando maior pressão nos números de 2023”, reforça.

Uma opinião partilhada, também, por António Almeida Ribeiro, director de AT&T Offices da CBRE, que destaca, contudo, os actuais “tempos de incerteza” devido ao aumento das taxas de juro e dos custos de energia.

“A crise das tecnológicas e dos bancos nos estados Unidos poderão ter impacto na Europa e nos respectivos desfechos”, refere.

Edifícios com pouca iluminação, falta de preocupação com a sustentabilidade e baixo nível de conforto já não são considerados nas novas procuras por escritórios” (Mariana Rosa, head of Markets Advisory da JLL)

Já Mariana Rosa, head of Markets Advisory da JLL, recorda que este “desaceleramento” é transversal a várias cidades europeias, tais como Paris, Berlim e Londres e que, “historicamente”, o primeiro trimestre sempre apresentou baixa absorção. “E em anos de incertezas devido às decisões de redução de custos das empresas, já era esperado que houvesse menos actividade do que em anos anteriores”, afirma.

Também Bernardo Zammit e Vasconcelos, head of Agency da Worx, considera que o actual cenário era “expectável” dado que a área média em 2022 estava “inflacionada” por transacções de grande dimensão. “Este ano, a área média transaccionada deverá aproximar-se mais à realidade dos últimos anos, que ronda os 1100 m2. Ainda assim, antecipamos uma taxa de absorção superior à média dos últimos cinco anos”, indica.

Oferta para 2023 com mais de 60% de ocupação

Entretanto, o mercado está já a “sentir os efeitos do pipeline de projectos em desenvolvimento”. A maioria dos edifícios concluídos em 2022 (World Trade Center, EXEO, ALLO e DP11), foram arrendados através de negócios de pré-arrendamento. Da mesma forma, “os edifícios que serão finalizados este ano e nos próximos são vistos como soluções para as empresas que procuram escritórios e espera-se que sejam ocupados rapidamente”, indica Mariana Rosa.

Também a Worx antecipa que “praticamente a totalidade” do activos com entrega prevista ainda este ano já têm contratos de pré-arrendamento, o que demonstra “a capacidade do mercado em absorver produtos novos ou totalmente reabilitados”.

Quem procurar um edifício novo ou reabilitado continuará com uma enorme limitação de opções, pelo que acreditamos que os pré-arrendamentos poderão ter um peso considerável na absorção total de 2023. Continuaremos indiscutivelmente com uma escassez de oferta de qualidade, os chamados edifícios de escritório grade A” (António Almeida Ribeiro, director de A&T Offices na CBRE)

Uma realidade que, de acordo com a CBRE, vai perpetuar a “escassez de oferta de qualidade”, na medida que “quem procurar um edifício novo ou reabilitado continuará com uma enorme limitação de opções, pelo que acreditamos que os pré-arrendamentos poderão ter um peso considerável na absorção total de 2023”. António Almeida Ribeiro ressalva, ainda, que “toda esta nova oferta está comprometida à excepção de um edifício de quatro mil m2 no CBD1 e de um projecto de 40 mil m2 na zona norte de Lisboa”.

Frederico Leitão de Sousa destaca, ainda, a necessidade de uma aposta numa reabilitação “profunda e pensada”, sobretudo do ponto de vista da sustentabilidade. “No centro da cidade é necessário repensar o existente de forma inteligente, preservar a nossa identidade, mas agora também com um olhar no futuro e nas metas de sustentabilidade que vamos todos, obrigatoriamente, ter de atingir no curto prazo”, acrescenta.

Zona 6 com maior área disponível

As zonas 3 (Nova Zona de Escritórios), que inclui áreas como a Praça de Espanha e a 2ª Circular, e a zona 6 (Corredor Oeste), ao longo da A5 Lisboa / Cascais, com 3794 m2 e 3729 m2, respectivamente, verificaram os volumes de absorção mais altos dos primeiros três meses do trimestre, ao contrário do que se verificou durante o ano de 2022, em que a zona do corredor oeste apresentou menos actividade.

Contudo, uma maior procura nesta zona também pode ser explicado pela necessidade das empresas precisarem responder a políticas internas de redução de custos, devido aos “preços mais competitivos que esta zona apresenta e à disponibilidade de produtos para uso”, indica Mariana Rosa.

Uma tendência que se irá acentuar, considera Bernardo Zammit e Vasconcelos, tendo em conta a “falta de oferta nas zonas mais centrais de Lisboa”, assim como pela esperada “descida da vacancy na Prime CBD e CBD”. “Há que ter em conta que também existe oferta de escritórios novos e de grande qualidade no Corredor Oeste, como, por exemplo, o World Trade Center, que podem, por si, motivar a mudança para instalações mais modernas e sustentáveis”.

Numa analise mais abrangente, Frederico Leitão de Sousa, refere que, ainda que a zona 6 conte com 167 mil m2 disponíveis, “a grande percentagem destes espaços são datados e não cumprem critérios básicos de eficiência”. Neste sentido, a oferta “real”, apta ao cumprimento dos actuais requisitos de ocupação das empresas, “é na verdade menor”. Ainda assim, “os valores de renda mais acessíveis face aos praticados noutras zonas da cidade justificam a elevada dinâmica de take-up”, indica o responsável da Savills.

Dos 114 mil m2 de novos espaços de escritórios previstos, mais de 60% já está pré-arrendado. “O que evidencia, não só a actual dinâmica do mercado, como a escassez de espaços de qualidade superior” (Frederico Leitão de Sousa, head of Corporate Solutions da Savills Portugal)

Oferta “desajustada”

Qualidade, sustentabilidade, conforto e inovação, assim como espaços amplos são os principais requisitos que estão na base da procura de escritórios actualmente. No entanto, verifica-se, ainda, “uma grande escassez de produtos com essa qualidade no mercado”, afirma Mariana Rosa.

Esta situação tem levado as empresas a fecharem negócios de pré-arrendamento, para garantir tanto a qualidade futuro do edifício, como a sua localização. Talvez por isso, dos 114 mil m2 de novos espaços de escritórios previstos, mais de 60% já está pré-arrendado. “O que evidencia, não só a actual dinâmica do mercado, como a escassez de espaços de qualidade superior”, indica, ainda, Frederico Leitão de Sousa.

Também António Almeida Ribeiro, acredita que a carência de “oferta nova e de qualidade” se irá manter durante ao ano de 2024., “levando a que muitas empresas adiem a sua mudança de escritórios”.

Já Bernardo Zammit e Vasconcelos antecipa que “a crescente preocupação com a sustentabilidade e respectivas certificações terão um papel decisivo nesta matéria pois vão elevar a fasquia da qualidade dos edifícios”.

Um caminho que se fará em dois sentidos. Por um lado, através da “reabilitação de edifícios existentes” no centro da cidade e, por outro, com edifícios totalmente novos, em particular nas zonas 5 (Parque das Nações) e 6 (Corredor Oeste).

Renovações e melhorias dos activos, dotando-os de infraestruturas mais modernas e eficientes, adequados aos critérios de certificações como a BREEAM ou a LEED” são o caminho para “manterem o seu activo comercialmente mais apelativo, assim como potenciar o upside na renda futura” (Bernardo Zammit e Vasconcelos, head of Agency da Worx)

Oportunidade para melhorar espaços

Com a deslocação das empresas de um espaço para outros, muitos serão os que ficarão vazios. Não obstante ser um processo do ciclo imobiliário normal, a procura existente ará com que estes espaços sejam novamente ocupados. “Há sempre empresas que procuram espaços mais acessíveis financeiramente ou apenas um espaço temporário para o arranque da sua actividade”, afirma Frederico Leitão de Sousa.

Por outro lado, esta dinâmica é, também, uma oportunidade para os proprietários investirem nos seus espaços. “Edifícios com pouca iluminação, falta de preocupação com a sustentabilidade e baixo nível de conforto já não são considerados nas novas procuras por escritórios”, refere Mariana Rosa.

Efectivamente, as actuais exigências dos edifícios assim o ditam. “Renovações e melhorias dos activos, dotando-os de infraestruturas mais modernas e eficientes, adequados aos critérios de certificações como a BREEAM ou a LEED” são o caminho para “manterem o seu activo comercialmente mais apelativo, assim como potenciar o upside na renda futura”, indica Bernardo Zammit e Vasconcelos.

A parceria entre a construtora Teixeira Duarte e a CSCEC – China Construction Portugal, a sociedade de direito português integrada no Grupo liderado pela China State Construction Engineering Corporation, nasceu há quase quatro anos, quando a segunda adquiriu à construtora portuguesa 50% de uma participada do grupo Teixeira Duarte há muito detentora dos terrenos localizados na zona das Pedregueiras, em Caxias norte, no concelho de Oeiras. Na altura em comunicação ao mercado, o grupo português deixou já bem claro a intenção de desenvolvimento de um projecto imobiliário “A Teixeira Duarte informa sobre parceria com o Grupo “China State Construction Engineering Corporation” para desenvolvimento de projecto imobiliário, em Oeiras, através de venda de 50% de uma sua participada pelo montante de 31,1 milhões de euros. (…) O empreendimento será constituído por diversos edifícios de escritórios, habitação e comércio, integrados num grande parque verde, num modelo que se pretende que seja uma referência de inovação e sustentabilidade”, avançou na altura a construtora. Esta alienação teve um impacto nos resultados da “Teixeira Duarte, S.A.” de cerca de 22,2 milhões de euros, como reportou o Grupo.

Desde então o projecto tem estado em desenvolvimento à espera de que o Plano de Pormenor daquele território, que abrange um total de 42 hectares, esteja concluído. Ao CONSTRUIR fonte ligada ao processo sublinha que esse passo parece estar já ultrapassado, uma vez que o documento está pronto e deverá ser apresentado e discutido publicamente nos próximos meses, reunindo, assim as condições para o investimento avançar ainda este ano.

350 M€ numa nova centralidade
Com um investimento orçado em 350 milhões de euros, valor que consta na listagem de projectos em desenvolvimento da CSCEC, o Central Park Oeiras pretende criar uma nova centralidade num município que, ao longo das últimas duas décadas, tem conseguido atrair um conjunto de empresas internacionais com forte potencial de inovação tecnológica. E esse parece ser um dos desígnios do Central Park já que, de acordo com os termos de referência do Plano de Pormenor, 51% da área de construção, 115 833 m2, será destinada à instalação de actividades económicas, escritórios. Outros 49%, cerca de 111 290 m2, será para habitação (40%) e comércio/serviços (9%). O projecto, que abrange uma área total 420 600 m2, deverá reservar cerca de 20 a 25% da sua área, para uso municipal.

O conceito de “sustentável” assume-se também, desde a primeira hora, como uma referência para o projecto “enquanto potenciadora de cenários urbanísticos valorizadores do espaço urbano e que represente um contributo significativo face às estratégias de requalificação urbana que se pretendem introduzir na presente área de intervenção”.
“A diversificação e qualificação do sector dos serviços, associado ao incremento das acessibilidades permitem definir um quadro favorável à instalação de empresas e indústrias na área criativa, biotecnológica e de energias renováveis, que integradas, e em articulação com os restantes usos complementares, promovem o desenvolvimento da cidade sustentável”.

Ainda que a Teixeira Duarte dispense apresentações em Portugal, o seu parceiro chinês tem ainda uma presença tímida no mercado nacional, contrastando com o peso e dimensão do Grupo “China State Construction Engineering Corporation”, no palco internacional, sendo um dos dez maiores conglomerados de investimento e construção a nível mundial, (número 9 no ranking “Fortune Global 500” de 2022).

Além de integrar o Plano de Expansão da Linha Vermelha do Metropolitano de Lisboa, numa óptica de reorganização da mobilidade urbana e incrementar as alternativas ao automóvel, a localização escolhida para receber a estrutura à superfície da nova estação vai, também, alterar por completo a forma de aceder àquele local, assim como estabelecer uma nova ligação entre o bairro de Alcântara e o bairro do Alvito que, desde a construção da Ponte 25 de Abril, em 1966, se viram separados geograficamente.

Neste sentido, passa a existir apenas duas faixas de rodagem, uma no sentido descendente e outra no sentido ascendente apenas para transportes público, sendo que será criado um novo acesso ao bairro do Alvito, no mesmo sentido. O actual acesso pedonal que liga os dois bairros vai ser retirado e essa ligação será feita através de uma plataforma pedonal que passará por baixo da estrutura criada para receber a nova estação e que ficará à cota de superfície.

O corpo principal da estação – com implantação retangular de 120mx21,19m – apresenta-se alinhado no sentido nascente / poente e que irá permitir a ligação com toda a sua envolvente através da abertura de acessos exteriores.
O projecto é assinado pelo atelier Aires Mateus e sua construção terá uma duração prevista de 25 meses, cuja obras deverão dar início no final deste ano ou até ao primeiro trimestre de 2024. O investimento total é superior a 405 milhões de euros, dos quais cerca de 304 milhões de euros correspondem a fundos europeus

Viaduto recupera memória das estações antigas
O projecto pretende relacionar-se com a envolvente nas suas várias frentes, evocando a espacialidade iconográfica inerente às estações ferroviárias históricas do século XIX e início do século XX. A sua grande escala advém das limitações impostas pelas condicionantes urbanas e viárias, assim como das necessidades funcionais internas da estação. A estação encontra-se parcialmente enterrada, com os três pisos interiores ocultos pelo terreno e por uma grande concha de proteção.

“Será inevitavelmente um marco urbano excepcional na sua função, mas também na sua forma. No seu interior propõe-se um espaço amplo que recebe o tráfego das carruagens de metro, oferecendo a condição única de uma espacialidade generosa e de grandes dimensões”. A estrutura metálica que compõe os pisos interiores permite uma eventual adaptação e evolução programática futura.

Para o troço de linha compreendido entre a Estação e o Baluarte do Livramento é proposto um viaduto em treliça com secção de 9,70m x 6,30m e apoiado em quatro conjuntos de pilares. O viaduto proposto cumpre todas as definições técnicas de cotas e de traçados recebidas de projectos mais abrangentes na cidade.

“Uma vez que passará a fazer parte da paisagem urbana, pretende-se que o viaduto seja o mais transparente possível de forma a não introduzir mais informação e ruído ao contexto urbano. Consequentemente, é desenhado tendo como referência a ligeireza, adaptabilidade e rapidez de construção presente em viadutos históricos”, indica o atelier.

Ligação à futura LIOS e apeadeiro do Alvito
A implantação dos seus pilares foi cuidadosamente analisada de maneira a respeitar as diferentes condicionantes impostas: a situação existente, o traçado viário proposto, a possível rotunda de Alcântara, o subsolo – caneiro e via-férrea, e ainda a possibilidade de prolongamento do LIOS.
O interface desenvolve-se em três níveis: nível do cais ML à cota +15.85m, nível do átrio à cota +10.35m e nível do cais LIOS à cota +5.30m e é composta por um sistema de acessos verticais de ligação cais/átrio. A solução proposta permite que os dois níveis dos cais funcionem de forma independente, garantindo a possibilidade de fechar parcialmente a estação sem comprometer o seu funcionamento.

No piso 1 – Metro Lisboa – localizam-se os cais laterais de acesso ao veículo, com um comprimento de 116.40m. Os acessos ao cais situam-se nos topos e centro, existindo três escadas mecânicas, uma escada fixa e um elevador em cada cais. Sob o nível das plataformas dos cais ML haverá ainda um sub-cais destinado ao encaminhamento das infraestruturas.

O piso 0 – Átrio – permite ligar todos os acessos da estação, facilitando o atravessamento entre a encosta do Alvito, as zonas de Alcântara Sul e Alcântara Nascente. É também neste piso que é feita a distribuição dos acessos verticais ao cais do metro e cais do LIOS, através de escadas mecânicas, escadas fixas e dois conjuntos de elevadores. Neste nível estão localizadas as bilheteiras e máquinas de validação de bilhetes e constitui passagem obrigatória para todos os passageiros que pretendam aceder à plataforma do metro.

Por último, o piso -1 – LIOS – desenvolve-se em cais laterais com comprimento de 45m. Os acessos exteriores situam-se nos extremos e no centro e os acessos verticais para o átrio encontram-se ao centro e são compostos por uma escada mecânica, uma escada fixa e um elevador em cada cais. Uma vez que o LIOS apenas ocupa 45m dos 117m de comprimento do cais da Estação, o topo Poente é ocupado por dois volumes independentes que contêm as áreas técnicas necessárias para o funcionamento do Lios. Todas as áreas técnicas necessárias ao funcionamento do Metro encontram-se enterradas ao nível do cais do metro e do átrio no topo poente da estação. A Norte estão também enterradas as instalações de pessoal ML e pessoal externo, a sala de limpeza e sala de lixo com acesso direto a partir da zona não controlada do átrio.

Além da ligação ao LIOS, o novo interface vai também ligar ao Apeadeiro do Alvito, como primeira paragem da Fertagus na margem Norte. Esta estrutura foi pensada logo aquando da construção do comboio da Ponte mas nunca chegou a ser utilizada. A mesma será alvo de uma requalificação e construção das devidas infraestruturas para possa servir de ponto de ligação com a nova estação de Alcântara.

Demolição e valorização do espaço público
Durante a fase de construção do viaduto e túnel a guarita do Baluarte do Livramento será desmontada e posteriormente será recolocada. Esta medida deve-se à necessidade de garantir a integridade da guarita durante os trabalhos no interior e exterior do Baluarte. A memória dos edifícios que se propõem demolir na Rua da Costa e na Travessa do Livramento é mantida através da reconstrução das suas fachadas simplificadas e com diminuição das suas alturas e da representação no pavimento das paredes existentes.

Desta forma, “aproveita-se a oportunidade para criar novos espaços públicos encerráveis, através de gradeamento, e de carácter comunitário, cujo programa será definido pela CML nas próximas fases de projecto. Propõe-se ainda a criação de novas ligações pedonais, em colaboração com a CML, entre a cota alta e a cota baixa melhorando a fluidez, o arejamento e a acessibilidade desta área urbana”.

Consequentemente é desenhado um circuito urbano que interliga a cota superior da Calçada da Tapada, à cota do muro avançado do Baluarte, à cota intermédia da Tv. do Livramento e às cotas mais baixas da e Rua da Costa e Rua Maria Pia. Este projecto constitui uma oportunidade de transformação e requalificação das áreas abrangidas pela estação e viaduto, através do desenho de novos percursos viários e pedonais, da requalificação do Baluarte do Livramento e ainda da criação de zonas verdes e tratadas paisagisticamente.