Análise: Mercado de escritórios resiliente com arranque do ano “gradual e ponderado”
Novas empresas que se estão a instalar em Portugal, assim como a crescente absorção de espaços dos operadores de flex office, irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa em 2023

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Após o ano histórico de 2022, com Portugal na quarta posição de melhor performance no contexto europeu e o volume de absorção a atingir o pico, a procura de escritórios parece manter-se resiliente aos factores externos adversos, mas com um arranque gradual e ponderado.
Segundo Bernardo Zammit e Vasconcelos, head of Agency da Worx: “É evidente uma certa desacelaração da procura por parte das empresas – já desde o último trimestre de 2022 –, contudo, não nos parece caso para alarmismos, pois o fluxo de procura mantém-se estável, com empresas nacionais e internacionais de vários sectores de actividade a procurar novos espaços de trabalho, mais adaptados às necessidades dos seus trabalhadores. Essa sim, uma clara tendência para os próximos anos: a evolução dos espaços de trabalho para instrumentos de atracção e retenção, em vez de servirem somente como sites de operação/produção”.Segundo Bernardo Zammit e Vasconcelos, head of Agency da Worx: “É evidente uma certa desacelaração da procura por parte das empresas – já desde o último trimestre de 2022 –, contudo, não nos parece caso para alarmismos, pois o fluxo de procura mantém-se estável, com empresas nacionais e internacionais de vários sectores de actividade a procurar novos espaços de trabalho, mais adaptados às necessidades dos seus trabalhadores. Essa sim, uma clara tendência para os próximos anos: a evolução dos espaços de trabalho para instrumentos de atracção e retenção, em vez de servirem somente como sites de operação/produção”.
No primeiro trimestre de 2023, a consultora Worx Real Estate Consultants aponta para um volume de absorção de 20.300 m2 de espaços de escritórios na Grande Lisboa, distribuído por 42 operações. Excluindo a própria ocupação da Fidelidade com 28.000 m2 na sua futura sede contabilizada no primeiro trimestre do ano passado, situação que este ano não teve semelhança nos primeiros três meses, a procura encontra-se 44% abaixo de 2022, após o volume histórico de 64.200 m2 no período homólogo. A ocupação da Code for All de 2.840 m2 no edifício Gonçalves Zarco na zona ribeirinha, que contou com a intervenção da Worx, e da Hipoges na Torre Oriente do Colombo com 2.085m2, protagonizaram as maiores operações do ano até agora. Assim, a Zona Emergente (zona 3) e o Corredor Oeste (zona 6) foram as zonas que concentraram a maior parte da procura, 19% e 18% respectivamente.
No mercado continuam a registar-se novas procuras de empresas que se estão a instalar em Portugal pela primeira vez, o que associado à crescente absorção de espaços dos operadores de flex office, irão caracterizar a dinâmica ocupacional no mercado de escritórios de Lisboa em 2023.
Segundo o recente relatório The Coworking Market in Europe – 2022 Overview, do BNP Paribas Real Estate, os coworkings estiveram bastante activos no mercado em 2022, ao atingir o melhor ano de absorção até agora, com 23.800 m2, e a Worx está a acompanhar esse crescimento ao estar envolvida na colocação de 42% destes operadores. A WeWork, o Idea Spaces e o LACS foram os principais ocupantes e há muitas mais operadoras internacionais a quererem entrar em Portugal, o que evidencia a consolidação dos flex offices no mercado nacional.
Os sinais de um potencial abrandamento ainda são muito pontuais e recentes, vindo principalmente das empresas tecnológicas como a Google, Microsoft, Amazon e Meta, que têm anunciado despedimentos colectivos globais.
Antecipa-se que as forças macroeconómicas venham também a impactar o mercado de escritórios nos próximos anos, contudo, com um desfasamento temporal e um impacto reduzido face a outros sectores, dada a resiliência histórica do sector de escritórios e a atractividade da capital no contexto internacional.
A taxa de desocupação poderá aumentar em 2023, mas não de forma substancial, uma vez que 95% dos espaços a ser concluídos nesse ano estão já pré-arrendados e se espera que a procura continue acima da média dos últimos 5 anos. Os principais projectos em pipeline, inclusivamente os especulativos, continuam a avançar com grande urgência para dar resposta a uma procura robusta, sobretudo nas localizações mais centrais da cidade.
A taxa de desocupação deverá assim apresentar um comportamento caracterizado por uma dinâmica a duas velocidades – reduzida disponibilidade nas zonas mais centrais de Lisboa e em edifícios novos/remodelados, e níveis mais elevados de desocupação em zonas periféricas, sem acesso a metro e em que o parque de escritórios esteja mais desactualizado face aos actuais requisitos das empresas.