Porto e Lisboa contabilizam cerca de 60 mil fogos em pipeline
Há necessidade de ajustar os produtos aos novos requisitos da procura, reflexo das mudanças que se verificaram nos últimos anos naquilo que é hoje um espaço de habitação. O pipeline previsto é maior que do que o verificado nos últimos anos, ainda assim, a escassez de oferta ainda é o principal motivo apontado para o aumento dos preços
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Não obstante as “alterações conjunturais” dos últimos dois anos, o mercado habitacional mantém um “desempenho positivo”. Esta é, de acordo com a nova edição do estudo Portugal Living Destination, da consultora imobiliária JLL, uma das conclusões do retrato deste mercado que incidiu sobre Lisboa, Porto e Algarve.
Os dados apontam, ainda, para a necessidade de manter a aposta na criação de nova oferta, identificando oportunidades para o desenvolvimento de projectos de grande escala, com diversificação de segmentos, geografias e tipologias, sem esquecer os produtos criados de raiz para arrendamento.
Ao CONSTRUIR, Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, confirmou esta tendência. Para as Área Metropolitana de Lisboa (AML) e Área Metropolitana de Porto (AMP) está previsto um pipeline de 60 mil novos fogos em projectos de grande escala. Um número que supera, em 20%, os fogos construídos no período de 2011 a 2021, cuja construção rondou os 50 mil. Pelo contrário, verifica-se um valor muito abaixo do que se construiu entre 2000 e 2010, em que foram construídos 350 mil fogos.
Ou seja, o pipeline esperado é cerca de menos 80% do que a primeira década do século. De referir que o pipeline diz respeito a projectos para o segmento médio/alto e alto a nível nacional, mas não contabiliza reflecte os dados sobre a reabilitação urbana.
“Nos dois anos que passaram desde a primeira edição deste estudo, tivemos uma sucessão de acontecimentos relevantes a nível macroeconómico, político e legislativo quer em Portugal quer internacionalmente, que estão a impactar não só a dinâmica imediata do mercado, como também vão influenciar a sua evolução. Obviamente que o mercado não sai ileso deste novo contexto e tem feito ajustamentos ao longo do último ano, mas mantém um desempenho positivo, com volumes de venda consistentes e sustentação dos níveis de preço” explica Joana Fonseca, head of Strategic Consultancy & Research da JLL.
De acordo com o estudo, o mercado teve uma resposta natural ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias, ajustando o volume de vendas. No primeiro semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68 mil fogos transaccionados reflectem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros.
Outro indicador da solidez do mercado é o comportamento dos preços, que mesmo em contexto de ajuste de vendas mantêm a tendência de crescimento, com o principal impacto a traduzir-se no abrandamento das subidas. De qualquer forma, nos últimos três anos, a JLL apura um crescimento acumulado de 25% dos preços de venda das casas e de 23% nas rendas, o que comprova a capacidade de valorização do mercado.
No primeiro semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68 mil fogos transaccionados reflectem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros”
No último ano e meio foram concluídas 30.750 novas casas em Portugal e licenciadas outras 46.700, números que apesar de sinalizarem uma tendência de crescimento face aos últimos anos, não só se mantêm abaixo dos padrões de produção de habitação do início do milénio (72.800 fogos concluídos por ano, em média, entre 2000 e 2010), como são insuficientes para as necessidades actuais da procura, que no mesmo período absorveu 236 mil casas.
“Há necessidade de ajustar os produtos aos novos requisitos da procura. Não é só uma aposta na quantidade. O grande foco da habitação hoje é disponibilizar casas para todos, o que implica diversificar em termos de localizações, de segmentos-alvo e até de tipologias, considerando as alterações demográficas que surgiram na última década”, afirma Patrícia Barão, head of Residential, da JLL.
Escala e arrendamento
A aposta recai, portanto, em projectos de grande escala, onde também se inclui o arrendamento. “Especialmente neste tipo de acesso, não podemos continuar com o mercado pulverizado que temos actualmente e que não dá resposta à procura que não pode ou não quer comprar casa. Apenas 15% do parque habitacional do País é arrendado”, destaca Patrícia Barão.
Por um lado, é necessário construir para um leque mais abrangente de públicos em termos de rendimentos, num movimento que é necessariamente acompanhado pela expansão a novas geografias.
As localizações periféricas dos grandes centros urbanos e/ou cidades de segunda linha, estão a posicionar-se como alternativas para comprar ou arrendar uma casa com bons padrões de qualidade a valores mais competitivos, sem prescindir da qualidade de vida e da proximidade relativa às grandes cidades. Em Lisboa, é exemplo desta tendência o aumento de oferta em concelhos como Mafra e Seixal e, na primeira coroa da capital, Loures e Odivelas.
A diversificação é também uma resposta necessária aos novos hábitos de consumo e estrutura demográfica da procura. Por um lado, a casa é hoje um espaço multifuncional para viver, trabalhar, estudar e descontrair, com as valências de apoio e serviços a ganharem cada vez mais importância.
Destacamos, em seguida, alguns dos principais projectos residenciais em curso e em fase de desenvolvimento com foco no segmento alto e médio / médio alto. Não se incluem nestes os projectos de cariz municipal.
