Sem margem para dúvidas, O mercado imobiliário português mostra sinais de resiliência e até crescimento, passando pela fase pandémica de uma forma impressionante.

Se olharmos para preços de dezembro de 2021, em comparação com o mês homologo em 2020, encontramos um aumento no valor do metro quadrado de habitação para venda de 8.3%, ou de 14.6% se compararmos com os preços “pré-pandemia” de dezembro de 2019.

E a que se deve este crescimento?

À escassa oferta face ao aumento da procura, à inflação e à mudança no estilo de vida imposto pela pandemia.

Vamos por partes.

Como se explica o aumento da procura nos últimos 12 meses, com especial incidência no último semestre de 2021?

Crédito habitação atrativo, COVID-19 e segurança no investimento

Ao longo do ano transato, de forma mais ou menos regular, o crédito para aquisição de habitação apresentou condições bastante atrativas, com a Euribor a manter-se neste período abaixo dos -0,40%, beneficiando quem recorreu a crédito habitação com taxa variável.

Por outro lado, não podemos esquecer o papel desempenhado pela COVID-19 nesse período.

O teletrabalho levou as famílias a vivenciar de forma diferente as suas casas, talvez como nunca tivesse acontecido antes. Experienciou-se a necessidade de redimensionar a habitação, encontrando áreas para trabalho ou lazer. A procura por um imóvel de maior dimensão, preferencialmente com áreas exteriores, acentuou a compra para primeira ou segunda habitação, originando até alguns fluxos de migração para os arredores dos centros urbanos.

O contexto pandémico veio criar outras variantes que, para além do ajuste do perfil de procura, influenciou ainda o preço das habitações.

A procura superou a oferta e o mercado consequentemente fez o seu ajuste nos preços.

Acresce ainda o impacto da inflação, que para além da subida de preços da habitação em 2021, terá ainda um impacto mais evidente no novo ano.

No que concerne à nova construção, a escassez de materiais e o aumento do custo dos mesmos, trará consequências claras. Promotores e construtores enfrentam duas escolhas:

• Absorver os custos, reduzindo as suas margens, cenário pouco provável e até incomportável e desincentivador do novo investimento
• Aumento dos preços de venda das frações, como se tem vindo a verificar e se prevê como realidade mais vincada em 2022, estimando-se aumentos na ordem dos 8% na venda das habitações de nova construção.

A venda de imóveis usados irá encontrar neste aumento de preço da nova construção, um escape para a estabilização ou até um aumento ligeiro dos seus preços, fazendo face à necessidade de aquisição das famílias que não conseguem acompanhar os preços da nova construção.

Apesar da cautela provocada pela pandemia, sendo a aquisição de imóveis um investimento a médio ou longo prazo, a confiança dos investidores não foi totalmente abalada, quer seja o seu foco a construção para venda ou os novos modelos atrativos de construção para rentabilidade em arrendamento de longo prazo.

O crescimento quase generalizado dos preços da venda de habitação no território nacional será uma tendência a manter. E, apesar dos novos modelos híbridos de trabalho e da memória ainda presente da pandemia, os grandes centros urbanos continuarão a ser líderes no que diz respeito à procura e ao interesse dos investidores nacionais e internacionais, ou mesmo na procura de primeira habitação por parte das famílias portuguesas.

Os Concelhos vizinhos irão beneficiar da proximidade, apresentando um maior crescimento nos preços de venda, mantendo a tendência. O preço médio da habitação teve em 2021 o seu aumento mais acentuado nos Concelhos próximos de Lisboa e Porto, de acordo com dados do INE, onde podemos verificar por exemplo um aumento no preço de aquisição de habitação de 16.8% na Maia, 15,4% em Matosinhos, 14.2% em Vila Franca de Xira, 10.6% em Almada ou 9.1% em Cascais.

No que diz respeito à segunda habitação, deverá verificar-se um aumento da procura no interior do país, contribuindo para a descentralização do investimento e tendo como estímulo o preço mais atrativos

NOTA: O autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico