O “Simplex Urbanístico” é tema para os próximos tempos: pela mudança de paradigma que traz (do controlo prévio para o sucessivo), pela simplificação, por vezes desconcertante, que imprimirá nos processos de licenciamento, pelas inúmeras incongruências formais, que não deixarão de causar perplexidade e entropia na aplicação das normas.

Aspeto relevante, que exige análise cuidada, é a articulação das novas regras do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) com os regimes especiais de licenciamento, dispersos em legislação avulsa, e que o Simplex não alterou.

Por exemplo, na articulação com o Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos (RJIEFET), que estabelece que as operações urbanísticas associadas aos empreendimentos turísticos estão submetidas ao RJUE “com as especificidades constantes do presente regime e respetiva regulamentação”. Se esta remissão não é problemática nos aspetos omissos no RJIEFET, as dúvidas surgem nas questões detalhadamente reguladas neste diploma.

Entre as alterações mais significativas ao RJUE, podemos destacar:

O novo alcance do Pedido de Informação Prévia (PIP) favorável – que, quando cumpra certos requisitos, dispensa o licenciamento das operações urbanísticas a que respeite;

O fim da opção pelo licenciamento, quando as operações urbanísticas estejam sujeitas a mera comunicação prévia;

E, talvez a mais disruptiva, o fim da autorização de utilização.

Prevendo-se, no Simplex, que o PIP, ao abrigo do art.º 14.º, n.ºs 2 e 3, do RJUE – o chamado “PIP detalhado” –, isenta de controlo prévio a operação urbanística subsequente, estariam, em princípio, também isentas as operações relacionadas com empreendimentos turísticos, que não estejam expressamente reguladas no RJIEFET.

Mas o RJIEFET continua a prever: “Aplica-se à edificação de empreendimentos turísticos o procedimento de comunicação prévia com prazo (…) ou, quando aplicável, a comunicação prévia nos termos do RJUE” (art.º 23.º, n.º 2, do RJIEFET). E mais à frente: “a edificação de empreendimentos turísticos está sujeita à apresentação de comunicação prévia com prazo” (art.º 23.º-A, n.º 1, do RJIEFET).

À luz desta regra especial, que parece subsistir, é questionável se também o “PIP detalhado” favorável permite isentar de controlo prévio a edificação de empreendimentos turísticos.

O Simplex eliminou do RJUE a opção pelo licenciamento, no caso das operações urbanísticas sujeitas a mera comunicação prévia – opção que, como se sabe, permitia aos promotores, com maior segurança, mitigar o risco de embargo inerente ao controlo sucessivo e fiscalização que impende sobre o investimento.

Contudo, a norma correspondente do RJIEFET mantém-se inalterada, pelo que parece poder ainda optar-se pelo licenciamento, no caso dos empreendimentos turísticos. A existência desta opção terá a maior importância na definição estratégica dos modelos de negócio imobiliários. Levanta-se a dúvida, no entanto, sobre se a opção pelo licenciamento poderá ainda beneficiar a construção das (antigas) moradias turísticas, categoria eliminada em 2008, pelo RJIEFET, mas que ainda subsiste em inúmeros empreendimentos anteriores àquele diploma.

A eliminação da autorização de utilização, operada pelo Simplex, coloca ainda a questão de saber se deixa também de existir a autorização de utilização para fins turísticos, subtipo (?) especificamente regulado no RJIEFET e cujo alvará, por regra, consubstancia o título de abertura dos empreendimentos turísticos. A substituição do alvará de utilização pelos recibos de pagamento das taxas, deixa um vazio no procedimento referente ao título de abertura que se antecipa possa ser tratado de modos díspares pelos vários municípios.

No preâmbulo do Simplex, anuncia-se um (novo) Simplex para “outras áreas”, incluindo o turismo.

Até lá – e, em contexto de eleições legislativas, um “até lá” que não será assim tão breve –, a superação destes e de outros desafios na aplicação da nova lei obrigará a um exercício exigente de interpretação e aplicação das normas em presença, pelos vários operadores.

NOTA: O autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico