Frederico Mondril
Offices and Logistics Property management director da CBRE Portugal

Para uma eficaz gestão de investimentos em activos imobiliários de rendimento é crucial uma boa articulação entre uma perspectiva focada na propriedade e outra focada na estratégia do investimento.

A primeira abordagem diz respeito à infraestrutura e às condições para gerar a ocupação esperada, tendo em conta o rendimento desejado. Já a segunda perspectiva abraça a estratégia do investimento, com base numa leitura do mercado imobiliário, tendo em conta as dinâmicas futuras e, consequentemente, as expectativas do investidor de obtenção de determinada rentabilidade quando aplica o seu capital, bem como por todos aqueles que participam no financiamento da operação, evidentemente.

Sendo uma perspectiva indissociável da outra, é da articulação destas duas que resulta a capacidade do investimento atingir, no curto e no longo prazo, a performance desejada, de forma sustentável, quer pela liquidez gerada ao longo do holding period, quer pelo valor de venda estimado. Nos tempos mais recentes, a sociedade e os mercados onde esta interage, têm apresentado dinâmicas de mudança muito expressivas especialmente quando comparamos com as últimas décadas do século XX. Foram frequentes as mutações que deram lugar a novos modos de vida e alterações nas expectativas de curto prazo para a vida de cada um, mudanças muito significativas na forma como nos organizamos e como socializamos, passando, inclusive por alteração de valores.

Algumas destas mudanças estão já muito enraízadas nas novas gerações, sendo potenciadas pelas novas tecnologias, que se tornaram parte da vida de cada um, estando hoje cada vez mais acessíveis a todos. Mas não só, assistimos a novas dinâmicas urbanas nas últimas décadas fruto das alterações nas formas de interação na sociedade, da utilização do solo, de novas políticas de planeamento urbano, e do surgimento de novas infraestruturas.

Uma das consequências desta realidade, e da dinâmica que se vai obervando na sociedade, é a relevância para a gestão de investimentos imobiliários da permanente e atualizada visão de mercado das propriedades, a importância do seu posicionamento e a capacidade competitiva que este detém face à concorrência. Esta capacidade competitiva representa a capacidade de atração e retenção daqueles que mais e melhor rentabilizam a propriedade enquanto investimento.

Procurar preservar as vantagens competitivas da infraestrutura significará promover eficiências de custos, garantir os adequados níveis de serviço ‘value for money’, recorrendo a tecnologias de automatização que permitam adaptar a operação de um espaço à sua utilização real a cada momento, conferindo ao edifício uma “inteligência” que a tecnologia desenvolvida e potenciada nos últimos 10 anos permite.
Além destas mudanças, está hoje presente e cada vez mais enraizada em cada indivíduo a preocupação de implementação de políticas ESG (Environmental, Social, Governance), quer na sua esfera de ação privada, quer no seu campo profissional. Atualmente torna-se mais recorrente os investidores desenvolverem políticas de sustentabilidade na gestão dos seus investimentos, assim como os os investidores procurarem investimentos que persigam objetivos de sustentabilidade. Em síntese, aos stakeholders do mercado imobiliário não é estranha a urgência na implementação de politicas que atendam aos grandes objetivos de sustentabilidade como aqueles emandos do Acordo de Paris em matéria de sustentabilidade e que também a Comissão Europeia persegue, através de políticas que promovem a neutralidade carbónica até 2050 (net-zero greenhouse gas emissions).

Está portanto consciente para todos os que interagem com a gestão de ativos imobiliários o quão determinante é acolher programas de sustentabilidade na gestão dos portfólios, estando atualmente a generalizar-se o estabelecimento de “green leases”.
Estes dois vetores representam assim uma mudança significativa no approach à gestão de ativos imobiliários, exigindo uma permanente atenção ao mercado no desafio para a preservação de competitividade, na procura de eficiência da operação, alicerçada em políticas de sustentabilidade. Ao mesmo tempo entende-se hoje de forma muito clara que os edifícios permanecerão como espaço de desenvolvimento da atividade económica das empresas enquanto conseguirem ser um espaço que gera experiências aos seus utilizadores individuais, alinhadas com as suas expectativas. E estas expectativas orbitam, atualmente, em torno da cada vez maior digitalização da vida coletiva e da acessibilidade às tecnologias que não param de evoluir. As aplicações digitais de Customer Experience são hoje ferramentas chave na criação e fortelecimento de comunidades e sentido de pertença.

É esta a realidade que hoje se desenha e que observamos, com contornos muito nítidos, o forte impacto na capacidade que os edificios têm de se tornar ativos imobiliários com a rentabilidade desejada de forma sustentável. Porque desta capacidade de gerar estes alinhamentos depende em última instância da capacidade das empresas retirarem também dos seus colaboradores a performance desejada. Ou seja, a gestão de uma propriedade imobiliária passou de ser customer’s centric para user’s centric.

É hoje determinante que se desenvolvam planos que promovam ao utilizador de um edifício a sensação de bem estar e que este esteja alinhado com o seu estilo de vida gerando, assim, um sentimento de pertença.

Ora, do que aqui já falámos, fica claro que, tanto na abordagem focada na propriedade, como na focada na estratégia do investimento, surgem desafios que exigem não só uma permanente atenção ao mercado imobiliário e ao mercado de capitais, como também exigem uma atenção à sociedade e às pessoas sob pena de as propriedades deixarem de ser ativos, se as respostas não acompanharem as rápidas mudanças. Em resumo, diríamos que: Inteligência, Sustentabilidade e Experiência, são a chave para uma boa e adaptada gestão de activos.

NOTA: O autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico