O ano de 2022, que no seu início foi marcado pela recuperação dos níveis de atividade económica pré-pandemia, foi afetado por mais um grande choque, a invasão da Ucrânia. A consequência foi um aumento do nível de inflação para valores que não se assistiam há 30 anos e a inevitável subida das taxas de juro. Apesar de tudo o mercado imobiliário foi bastante resiliente, particularmente o segmento residencial, onde ocorreu uma subida de preços acumulada de 16,4% desde o início do ano e um nível de vendas apreciável ao longo do ano, consequência da falta de oferta crónica para o nível de procura que temos. O maior desafio experienciado ao longo do presente ano, foi o da subida exponencial dos custos de construção num contexto em que o desajustamento entre o preço das habitações e o dos rendimentos médios das famílias se continuam a agravar. De 2014 a 2022, os preços das habitações subiram 59,5%, grande parte explicado pelo aumento dos custos de construção (+32,7% no período) bastante acima do aumento do rendimento médio das famílias de 18% verificado no mesmo período.

Para o ano de 2023, prevê-se um contexto ainda mais difícil do que o do ano transato, pois não se conseguem ainda vislumbrar melhorias significativas ao nível da inflação e do incremento das taxas de juro. Antevê-se que o impacto da redução do rendimento disponível das famílias leve a uma degradação ainda maior dos níveis de confiança observados no final do ano. A procura por ativos residencial no segmento alto deverá manter-se persistente ao longo do próximo ano, fruto do trabalho que tem sido desenvolvido ao longo dos últimos anos ao nível de promoção do país assim como na reabilitação do mesmo. Relativamente à oferta de habitações para uma classe média, é imperativo que se atue nos dois fatores fundamentais que têm condicionado a oferta de mais habitações e a preços mais acessíveis: os licenciamentos e a carga fiscal do sector.

Uma das maiores crises que se tem sentido nos últimos anos em Portugal, tem sido a crise da habitação que no próximo ano tem tendência para se agravar. Os promotores têm de ser encarados pela sociedade como parte da solução, para a qual poderão contribuir através da oferta de mais habitação privada ou público-privada. Mas para tal tem de se atuar ao nível dos licenciamentos, quer seja através da sensibilização de todos os agentes envolvidos, quer seja na reengenharia dos processos, etc.

Para se poder adequar o nível de preços das habitações aos rendimentos das famílias, num contexto que se prevê manter de custos de construção bastante elevados, é também fundamental adequar a carga fiscal aplicada ao sector, que se recorde foi uma das que mais aumentou ao longo dos últimos anos. Medidas equiparadas à redução de IVA como foram aplicadas no sector dos combustíveis deverão ser aplicadas no sector. De outra forma, será muito difícil reduzir o preço das novas habitações colocadas no mercado.

Por fim o ano de 2023 deverá representar um marco em termos de construção sustentável, pois é já impossível ignorar que o sector é responsável por cerca de 40% das emissões de carbono (mais do que o sector de transportes). Agora para isso acontecer é importante que seja assumido como uma prioridade a nível nacional e se criem os incentivos adequados. Não podemos manter os incentivos fiscais à aquisição de carros elétricos e ignorar o sector da construção e edificação. Adicionalmente, o cliente final de uma habitação não está disponível ou não tem possibilidade de pagar um valor acrescido pela incorporação de requisitos mais estritos de sustentabilidade, logo estes incentivos deverão ser criados para dinamizar a adopção destas medidas. Estes incentivos tanto poderão ser diretos ao promotor ou através de financiamento “bonificado” como poderão ser facultados diretamente aos clientes finais através de IMT reduzido ou medidas similares. Em conclusão, sem formação e sensibilização de todos os intervenientes, não será fácil a transição do setor imobiliário.

NOTA: O autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico