Data de 2011 a primeira Área de Reabilitação Urbana (ARU) do País, criada em Cacilhas, pela Câmara Municipal de Almada. Desde então, a autarquia conta com um total de sete – ARU de Cacilhas, Almada, Trafaria, Pragal, Cova da Piedade, Caparica e Porto Brandão -, que permitiram a reabilitação de 309 fogos, dos quais 111 estavam em estado devoluto e passaram a integrar, na sua maioria, o mercado de arrendamento após as obras.
Segundo dados da autarquia, até Janeiro de 2016, o investimento privado na reabilitação de edifícios no Concelho de Almada, ao abrigo do Programa das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU), ascendeu aos oito milhões de euros, tendo a comparticipação municipal ficado nos 480 mil euros.
Em entrevista ao CONSTRUIR, a vereadora com o pelouro das Obras, Planeamento, Administração do Território, Desenvolvimento Económico e Arte Contemporânea da Câmara Municipal de Almada,   explicou quais as estratégias e objectivos do município para a reabilitação urbana, quais as perspectivas para este ano em termos de investimento, os planos para o Porto Brandão e o que poderá beneficiar este sector de mercado com o projecto Lisbon South Bay

Segundo dados da Câmara Municipal de Almada, até Janeiro de 2016, o investimento privado na reabilitação de edifícios no Concelho, ao abrigo do Programa ARU, ascendeu a 8 milhões de euros. Que perspectivas têm para este ano?
Em cinco anos de vigência da ARU de Cacilhas, quatro anos das da Trafaria e Almada e dois anos e meio das ARU da Cova da Piedade, Pragal e Monte de Caparica e ainda da recentemente publicada ARU do Porto Brandão, estamos com um investimento privado na reabilitação do edificado de cerca de 8.000.000€.
Em face das solicitações que estamos a ter, prevemos que até o final do ano corrente se ultrapassem os 10.000.000€ de investimento em reabilitação de edifícios.

Que perfil de investidores procuram o Concelho?
O perfil de investidores é muito variado.
Desde o proprietário ou conjunto de proprietários que vêm no programa a possibilidade de reabilitar o seu edifício, habitando nele ou não, o investidor externo que reabilita para repor o edifício no mercado, na esmagadora maioria dos casos no mercado de arrendamento, ao investidor estrangeiro que em face da atractividade dos locais resolve investir, muitas das vezes para fixar a sua residência em Portugal ou em alternativa encarando o seu investimento como uma segunda habitação.
A criação de alojamento local também se tem mostrado como um dos factores de alavancagem para muitas reabilitações.
O facto de Almada se encontrar em muitos casos mais próximo do centro de Lisboa que muitas áreas localizadas na margem Norte, aliada à situação dos valores de compra e venda se encontrarem mais ajustados a valores de mercado, perspectiva a possibilidade dos investimentos assumirem margens de retorno mais compensadoras que em áreas concorrenciais e tradicionalmente mais atractivas.
O esforço de desburocratização dos processos que assegura tempos de aprovação das candidaturas muito reduzido e o quadro de incentivos que foi assegurado em Almada que não tem paralelo em situações congéneres, constitui-se também num forte factor de atractividade.

A primeira ARU do País foi criada em Cacilhas em 2011 e desde então foram criadas mais 6. Quais as principais estratégias de actuação destas ARU e quais os principais objectivos?
Trabalhar em reabilitação, na actual conjuntura, requer um exercício que quase diríamos de fé e persistência. É abordar os potenciais candidatos, numa altura em que se restringem os investimentos de todo o género, e convencê-los de que vale a pena investir na reabilitação ainda que estivesse até aí longe do seu horizonte investir as suas poupanças ou assumir encargos em obras de conservação.
Assumindo esta base de partida, desde a primeira hora o Município considerou isentar de todas as taxas municipais as obras candidatadas no contexto das ARU. Do mesmo modo assumiu prestar uma subvenção municipal a fundo perdido para todas as obras de reabilitação candidatadas em ARU à semelhança do que já fazia nos programas de apoio à reabilitação anteriores, RECRIA e RECRIPH.
Para além destes dois aspectos, no fundamental têm sido mantidas metodologias de abordagem praticadas desde o primeiro ano de vigência da ARU de Cacilhas, encaradas em diferentes frentes, a saber:
• Relação de proximidade.
Entendeu-se necessário, se não mesmo imprescindível, estabelecer nos locais um atendimento privilegiado de primeira linha, com o objectivo de atender a todas as pretensões, esclarecer dúvidas, apresentar o programa e fazer o atendimento técnico necessário.
• Informação.
A informação reflecte-se em dois níveis que são determinantes para a operação: o conhecimento generalizado do programa e a informação sobre os aspectos específicos do mesmo.
No primeiro caso, tem sido feito um esforço importante de divulgação através de informação escrita designadamente no Boletim Municipal, mas sobretudo através do contacto pessoal (porta a porta) com os proprietários.
Quanto aos aspectos específicos do programa, considerando a complexidade inerente à compreensão dos aspectos ligados às subvenções, financiamentos, benefícios fiscais e procedimentais, é feita uma abordagem personalizada, analisando caso a caso, e explicando a cada interessado as vantagens do programa. Neste caso, a abordagem é feita em entrevista com cada proprietário e explicado no seu caso concreto os benefícios a que poderá recorrer e, sempre que possível, o estudo das vantagens financeiras de que pode usufruir.
• Processo
O processo de instrução das candidaturas foi simplificado ao máximo resultando na generalidade dos casos no preenchimento dos respectivos requerimentos no próprio serviço sem mais delongas.
De forma a simplificar os procedimentos e clarificar os aspectos que se constituem como obrigações dos proprietários, é frequentemente elaborado um estudo de recomposição, alinhamento e cérceas que é, à priori, apresentado aos proprietários, constituindo-se esse estudo, em muitos caos, como elemento suficiente para se iniciar a respectiva obra de conservação ou beneficiação sem a necessidade de mais formalismos.
Para os casos em que a natureza da obra exija a apresentação de processo de construção, têm-se aprofundado nos serviços camarários a metodologia de procedimentos que acelera estes processos, quer através do seu tratamento prioritário, quer pelo acompanhamento interno do seu encaminhamento administrativo.
Um dos factores que se apresenta como a maior dificuldade na instrução das candidaturas às obras de reabilitação é a elaboração correcta das medições e orçamentos. É a partir destes dados que se faz o cálculo das comparticipações e dos valores praticados para a actualização dos arrendamentos após a conclusão das obras. De forma a obviar a esta dificuldade, é fornecida a cada candidato uma base de dados com descritivos dos trabalhos e dos preços unitários de mercado que têm vindo a ser praticados nas diferentes obras, com o objectivo de tabelar valores e tipificar os trabalhos. Esta base de dados serve de referência para todas as intervenções, ao mesmo tempo que funciona como um importante auxiliar para a instrução das candidaturas às obras.
Em resumo, nas diversas ARU foram estabelecidas as metodologias de abordagem ao programa que passamos a descrever:
a) Contacto directo com todos os proprietários dando a conhecer a existência do programa.
b) Entrevista personalizada com todos os proprietários analisando caso a caso a adaptabilidade do programa a uma eventual candidatura, bem como procurando no concreto avaliar do ponto de vista económico a eventual operação de reabilitação.
c) Elaboração de estudo de recomposição, alinhamento e cérceas dos edifícios de forma a esclarecer à partida quais as obras pertinentes em cada intervenção.
d) Elaboração de vistorias prévias.
e) Elaboração de mapa descritivo dos trabalhos com os respectivos preços unitários médios, facilitando assim a elaboração das medições e orçamentos de cada candidatura.
f) Acompanhamento personalizado de cada processo com minutas tipificadas, geralmente preenchidas no acto da entrevista auxiliando e aligeirando ao máximo a instrução dos processos.
g) Desburocratização do processo diminuindo tempos de demora desnecessários.
h) Constituição nos serviços de prioridade máxima para processos de candidatura em áreas de ARU quer se constituam como comunicações prévias ou exijam licenciamento municipal.
i) Estabelecimento de uma relação privilegiada e expedita entre os diversos serviços municipais intervenientes no processo.
j) Informação e divulgação regular sobre o programa no boletim municipal e na página electrónica do município.
k) Acompanhamento técnico periódico das obras em curso.
É especialmente relevante que o tipo de investimentos que a ARU propicia, leva a que os proprietários encarem a reabilitação de uma forma mais abrangente encarando as obras a realizar de uma forma mais profunda saneando os edifícios globalmente e, consequentemente, melhorando significativamente as condições do edificado, contrariamente ao que muitas vezes se verificava nos programas anteriores onde na maioria dos casos se acudiam fundamentalmente às questões essenciais.

Cacilhas é vista como um caso de sucesso. O que se pode retirar deste exemplo e replicar noutros?
A Área de Reabilitação Urbana de Cacilhas têm-se revelado uma experiência extremamente gratificante, quer no que diz respeito aos resultados obtidos, quer na forma como tem funcionado a interacção e corresponsabilidade entre o município e os munícipes.
A constante presença dos serviços e eleitos em contacto directo com todos os interessados é fundamental para o estabelecimento de um capital de confiança mútua e fundamental para o sucesso das operações.
Com as abordagens personalizadas, analisando o caso a caso, levadas a efeito pelos serviços, tem sido possível que, em evidente contraciclo, se obtenham resultados muito significativos.
Na abordagem da temática da reabilitação, na actual conjuntura social e económica, torna-se necessário inovar, criando novos paradigmas de relacionamento entre as entidades públicas e os privados.
Os resultados obtidos assentam fundamentalmente na perspectiva de encarar o potencial investidor na reabilitação como um parceiro, assumindo o Município fundamentalmente um papel de facilitador e conselheiro, com o propósito último de concretizar as operações.
O investimento em obra pública que se realizou na área de intervenção, assim como a sua localização geográfica, são também factores decisivos na atracção de investimentos externos, havendo aí a preocupação do município de assegurar a manutenção dos residentes, património imaterial fundamental de qualquer área histórica.
O Município atento às vicissitudes do processo e à necessidade de criar dinâmicas de regeneração sedimentadas e sustentáveis no tempo, optou por complementar as intervenções de natureza física com outras de natureza cultural e recreativa, procurando reestabelecer e criar dinâmicas que conferissem ao local um forte sentido identitário e polarizador.
Estas actividades que desde o dia da inauguração da obra de pedonalização, prolongaram-se por três meses e tiveram como objectivo conferir visibilidade à rua e à intervenção, reforçar a função turística e recreativa do espaço público e valorizar as actividades comerciais, em particular a restauração e similares.
As dinâmicas criadas quer pela pedonalização da rua quer pela reabilitação de edifícios que durante todo este processo foram tendo um incremento significativo, aliadas ao programa de animação cultural e recreativa, foram pondo a área de intervenção na ordem do dia.
Rapidamente se tornou-se evidente que na área de intervenção surgia não só o reflorescimento das actividades económicas instaladas, mas que também era significativa a capacidade de atracção de investidores externos quer no surgimento dum novo tipo de comércio qualificado quer em novos investimentos na reabilitação do edificado.
A componente turística insipiente até ao início da intervenção sofreu um incremento significativo, sobretudo pela criação de unidades de alojamento local, cujo sucesso é hoje inquestionável.
No programa “Espaços & Casas” da SIC foi transmitida uma reportagem sobre um estudo da “Confidencial Imobiliário”, acerca do mercado da reabilitação na margem sul, concluindo que os investimentos na reabilitação para arrendamento nesta área atingiam taxas de rentabilidade brutas de cerca de 10%, tornando-os mais atractivos do que nas zonas centrais de Lisboa, Oeiras ou Cascais.
Torna-se por demais evidente que o surgimento das ARU em Almada, em particular da ARU de Cacilhas, são um contributo significativo para os resultados do estudo referido, sendo que as taxas de rentabilidade acima referidas só são possíveis com a aplicação do programa de incentivos vigente que contribui cumulativamente, de forma decisiva, para um ajustamento correcto a valores de mercado.
Concluída que foi a obra de reabilitação da rua Cândido dos Reis, tornou-se evidente a criação de dinâmicas socioeconómicas e culturais importantes que funcionam como factores de motivação decisivos para a iniciativa privada na reabilitação do edificado.
É por demais evidente o actual sucesso do comércio local, num primeiro momento ligado à restauração e bebidas e posteriormente com o surgimento de outro tipo de estabelecimentos e actividades impulsionados pela crescente atractividade da área.
O crescente interesse na criação de actividades ligadas à hotelaria, designadamente no âmbito do alojamento local, sustenta-se na dinâmica entretanto criada que, aliada à situação geográfica da área de intervenção torna o investimento neste tipo de actividade particularmente atractivo.
A requalificação do espaço público, a centralidade da zona, a crescente incidência de investimentos na reabilitação em detrimento da expansão urbana e a eventual alteração, a prazo, da conjuntura económica do país poderão ser factores decisivos para a criação de maiores dinâmicas.

A fixação de população jovem nos centros históricos é uma das batalhas da regeneração urbana. Como é que a Câmara de Almada tem combatido a desertificação nas ARU?
No contexto das ARU em Almada, já se procederam à reabilitação de 324 fogos dos quais 113 (cerca de 35%) se encontravam devolutos.
Esta constatação revela o grau de desertificação a que os centros urbanos estiveram sujeitos, em face da política de expansão das cidades que proliferou até há bem pouco tempo.
As ARU podem dar um contributo decisivo para a inversão desta realidade e em Almada esta inversão tem sido particularmente evidente.
Por outro lado as tipologias em áreas históricas começam a responder de forma mais consentânea à realidade social e à estrutura familiar que se tem alterado significativamente. Cada vez mais há que dar resposta a agregados familiares mais pequenos, não raras vezes monoparentais e a uma população jovem que procura maiores centralidades, tipologias mais pequenas e economicamente mais consentâneas com as suas possibilidades.
Os 113 fogos devolutos detectados foram reintroduzidos no mercado na sua esmagadora maioria no mercado de arrendamento.
Tal facto, em Almada, tem permitido escoar toda a oferta sem grande dificuldade e responder ao público mais jovem que na maioria dos casos não tem condições para solicitar empréstimos para aquisição de casa própria.
O programa “Porta65 Jovem” tem sido um contributo determinante para a fixação de população jovem nas ARU deAlmada.
O facto de considerar prioritárias as candidaturas em ARU e nestas áreas majorar em 20% os incentivos prestados, tem permitido a que muitos jovens encarem a possibilidade de estabelecerem a sua residência nas áreas centrais das cidades.
No caso concreto das ARU em Almada, considerando os fogos devolutos disponibilizados por via das reabilitações, podemos afirmar que em 18% dos casos foram solicitadas declarações para instruções de candidaturas à “Porta65 Jovem” e, consequentemente, pedidos de arrendamentos em ARU destinados a jovens.

A redução do IMI para 0,37% este ano, foi uma das medidas de incentivo da autarquia. Que outros benefícios existem para levar as pessoas a investir no Concelho?
Para além da política de incentivos e subvenções já referida relativamente às áreas de reabilitação urbana, temos no nosso Regulamento de Taxas um conjunto de incentivos que passam pela isenção total do pagamento de taxa de urbanização para actividades ligadas à Investigação e desenvolvimento, de redução de cerca de 80% do pagamento de taxa de urbanização para as actividades ligadas ao Turismo e incentivos às empresas.
Estamos também a organizar os Serviços Municipais para mobilizar uma capacidade de resposta célere na área de apoio à localização e desenvolvimento de investimento no Concelho, que muito em breve se tornará visível.

No final de 2015 falou-se que a autarquia queria, à imagem do que tinha sido feito em Cacilhas, regenerar o Porto Brandão. Que planos existem para esta zona e em que ponto estão?
Como é do conhecimento público a Câmara Municipal de Almada (CMA) tem em marcha um processo de revitalização dos núcleos históricos das freguesias do concelho, beneficiando da legislação, que possibilita a criação de Áreas de Reabilitação Urbana (ARU).
Os objectivos estratégicos que a CMA tem vindo a definir para o território compreendido entre Porto Brandão – Fonte Santa – Monte de Caparica – Universidade e Vales adjacentes e a forma como pretende operacionalizar esta estratégia e dinamizar, sob o ponto de vista Social, Económico e Cultural este território, levaram à decisão da delimitação da 7ª Área de Reabilitação Urbana (ARU), a mais recente criada em Almada –a de Porto Brandão – que foi publicada em Diário da República em 19 de Fevereiro de 2016.
Estão também em curso um conjunto de Projectos para a requalificação do Espaço Público desde a Universidade de Faculdade de Ciências e Tecnologia até Porto Brandão.
Estes projectos decorrem do Concurso EUROPAN 12 (Uma competição europeia de projectos urbanos e arquitectónicos, que levam à sua implementação, realizada em parceria com os municípios europeus, autoridades locais e clientes), no qual a Câmara Municipal de Almada convidou os jovens técnicos a apresentar a sua visão para a zona de Porto Brandão e a sua área envolvente, incluindo o Campus Universitário da Faculdade de Ciências e Tecnologia, a enseada da Paulina, a Torre Velha, o Lazareto e a Capela de São Tomás de Aquino.
O objectivo para este território, tal como aconteceu em Cacilhas, é o de em paralelo com a Estratégia de Reabilitação Urbana em curso, seja executada obra pública de requalificação deste eixo e da baía de Porto Brandão.
Consideramos que é um território de grande potencialidade, com vistas fantásticas sobre Lisboa, uma pequena aldeia ligada à Capital pelo Cacilheiro, com um Património cultural por descobrir:
A Torre Velha Monumento Nacional – fazia, em conjunto com a Torre de Belém, parte do sistema de defesa de Lisboa, o Lazareto – antigo Sanatório para quarentena (à data um dos maiores edifícios construídos na Península Ibérica), a tradição da Tanoaria, as gentes e costumes, os restaurantes e muito mais…
Estamos a trabalhar para ter obra o mais rapidamente possível.

O projecto Lisbon South Bay poderá ser uma mais-valia para a regeneração e reabilitação urbana no Concelho? Em que medida?
Sem dúvida! Foi aliás o que motivou a presença da Câmara Municipal de Almada no MIPIM (Le Marché International des Professionnels de l’Immobilier), realizado em Cannes entre 15 e 18 de Março e que teve como objectivo captar investimento a nível internacional para a requalificação dos territórios da antiga Lisnave.
A presença no MIPIM foi uma acção conjunta das Câmaras Municipais de Almada, Barreiro e Seixal juntamente com a empresa do universo Parpública, Baía do Tejo.
É importante referir que “Lisbon South Bay” é uma estratégia de marketing territorial que visando a promoção internacional nos três territórios do Arco Ribeirinho Sul, não anula a identidade própria do território de Almada e em concreto da Frente Ribeirinha Nascente, onde se situam os Estaleiros da Lisnave.
Neste território, está prevista a criação da “Cidade da Água” num plano de urbanização, aprovado e publicado em 2009, que contempla uma área de 115 hectares entre Cacilhas e a Cova da Piedade.
Habitação, escritórios, comércio e serviços fazem parte do projecto “Cidade da Água”, que inclui ainda áreas de cultura e de lazer e onde está incluída uma marina e um terminal de cruzeiros que potenciam, em Almada Nascente, um espaço de desenvolvimento turístico.
É a ambição de recuperar, para os Almadenses, o contacto com a margem do tejo, de regenerar um território que teve uma importância muito significativa na dinâmica económica do Concelho quando os Estaleiros da Lisnave estavam em funcionamento.
É a perspectiva de colocar em evidência um território de grande valor natural e paisagístico, na relação com o Tejo e o mar da Palha, com Lisboa e o Terreiro do Paço à vista, ligando a Cova da Piedade e todo o Património histórico que ali existe e Cacilhas que desde sempre foi ponto de chegada e partida na ligação fluvial a Lisboa.