2016 foi “um dos melhores anos da última década” para mercado imobiliário
De acordo com a consultora imobiliária, o ano transacto é apenas superado “pelos níveis históricos atingidos em alguns segmentos no ano anterior”, com a habitação e hotelaria a destacarem-se como as áreas de maior crescimento em 2016
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De acordo com o novo estudo “Market 360º”, da JLL, 2016 voltou a ser “um dos melhores anos da última década para o mercado imobiliário em Portugal”.
De acordo com a consultora imobiliária, o ano transacto é apenas superado “pelos níveis históricos atingidos em alguns segmentos no ano anterior”, com a habitação e hotelaria a destacarem-se como as áreas de maior crescimento em 2016, apresentando “uma evolução bastante positiva nos seus principais indicadores de performance, incluindo no volume de vendas, preço e lançamento de novos projectos”.
No mercado ocupacional, o retalho e os escritórios mantiveram os níveis de actividade entre “os melhores da década”, contudo, a escassez de oferta de qualidade limitou um crescimento mais acentuado destes segmentos. Semelhante tendência verificou-se na área de investimento, “mantendo-se uma forte procura por activos prime, que acabou por não se concretizar em maior volume transaccionado”, o que a consultora atribui, em parte, à “falta de oferta adequada aos requisitos dos investidores”.
Na promoção imobiliária, os projectos de reabilitação nos centros históricos de Lisboa e Porto mantêm a liderança.
Estabilidade Fiscal
Para Pedro Lancastre, o imobiliário nacional atravessa “um momento notável, apresentando indicadores muito saudáveis”. “Na verdade, se mais indústrias em Portugal apresentassem este desempenho, seríamos um dos países mais robustos da União Europeia”, acrescentou, sublinhando que, em 2016, o mercado português voltou a “superar a barreira dos mil milhões de euros” e que o interesse dos investidores “está instalado”.
“Também nos sectores ocupacionais, que sustentam esta boa dinâmica do investimento, o ano foi muito positivo, com uma procura muito activa nos escritórios e no retalho e um ritmo absolutamente extraordinário, quer de vendas, quer de aberturas nos segmentos residencial e de hotelaria”, reforçou o director-geral da JLL.
Segundo Lancastre, “tudo indica que este momento é para durar”, sobretudo se o mercado souber “perceber e apoiar as estratégias de investimento dos players que estão atentos ou a actuar em Portugal, e desde que se garanta a estabilidade fiscal”. Neste contexto, o director-geral sublinha que o barómetro de liquidez do imobiliário comercial “indica que, considerando os negócios que estão em “pipeline”, 2017 poderá ser o terceiro ano, em 10 anos, que se supera a barreira dos mil milhões de euros”.
Nos mercados ocupacionais, Lancastre considera que a procura deverá manter-se activo, enquanto que, no lado da oferta, “é necessário começar a reforçar a aposta na promoção nova, especialmente nos escritórios e na habitação de gama média”. Este será, segundo o responsável da JLL, um dos desafios do mercado durante este ano, a par da estabilidade política e económico-financeira.
Por outro lado, o desenvolvimento imobiliário de grandes terrenos em Lisboa, “como a Feira Popular, Amoreiras e Alcântara” poderá “abrir novas oportunidades para o mercado”, uma vez que se tratam de projectos “de grande escala que exigirão promoção de raiz e que são estruturantes para a cidade”.
Investimento
O mercado português de investimento em imobiliário comercial transaccionou 1.254 milhões de euros em 2016, tornado este ano o segundo desde 2007 em que é ultrapassada a barreira dos mil milhões de euros. Os fundos de investimento foram o tipo de investidor mais activo, responsáveis por 53% das transaccções. O mercado foi dominado por capitais estrangeiros, que representaram 85% do total transaccionado, destacando-se o Reino Unido (35%), França (23%), Espanha (10%) e Estados Unidos (5%).
Os escritórios figuram como o activo mais mais procurado, com um peso de 43% no volume investido, seguindo-se o retalho (36%). Apesar da “grande vitalidade” demonstrada em 2016, no ano passado o investimento recuou 29% face a 2015, um decréscimo que a consultora atribui “mais à falta de oferta de qualidade e à diferença das expectativas de valor entre comprador/vendedor nos activos menos “core” ,do que à redução da procura”, que continua “bastante forte, mantendo uma boa diversificação em termos de perfil de investidores e de origem de capital”.
De acordo com o director de Capital Markets da JLL, Fernando Ferreira, os volumes de investimento “deverão manter-se elevados, acima dos mil milhões de euros anuais” no curto e médio prazo. “2017 deverá alinhar com esta tendência, mantendo-se os principais factores de atracção ao sector e ao nosso mercado, entre os quais se destacam a volatilidade dos mercados financeiros, taxas de juro em mínimos, crescimento do turismo e estabilidade política”.
Escritórios
A ocupação de escritórios em Lisboa, no ano transacto, cifrou-se nos 140.946 metros quadrados, a segunda mais alta desde 2008 e apenas 2% abaixo da actividade registada em 2015. Segundo o estudo, as áreas de grande dimensão tiveram um impacto positivo na performance do mercado, com 33 operações – de um total de 196 – a apresentarem áreas acima dos mil metros quadrados. A Nova Zona de Escritórios (Zona 3) foi a mais activa em termos de ocupação, liderando com 31% da área arrendada, dada a “disponibilidade de grandes áreas”.
Neste mercado, o baixo nível de stock disponível de qualidade e dimensão relevante foi um dos maiores entraves ao crescimento, prevendo a JLL que possam surgir, nos próximos dois anos, mais 90.600 metros quadrados, “embora 33% desta área seja para sedes de empresas ou esteja já em pré-arrendamento”.
A consultora sublinha ainda que a taxa de disponibilidade de espaços é a mais baixa desde 2008, fixando-se nos 9,4%. A renda prime, “mantendo-se praticamente inalterada”, continua nos 18,5%. Paralelamente, a actividade no Porto registou “um bom dinamismo da procura, sobretudo internacional e de grandes áreas, e que exige maior resposta da oferta”.
Para Mariana Rosa, o mercado deverá continuar “a evidenciar o mesmo dinamismo” este ano. “Continua a haver muita procura, especialmente internacional, em Lisboa e no Porto para instalação de centros de serviços partilhados”, frisa a directora de Office da JLL, explicando que ambas as cidades “têm condições muito vantajosas face a outros mercados europeus”. Todavia, a escassez de oferta “pode abrandar a procura internacional, sendo este um bom momento para reabilitar ou construir novos edifícios de escritórios”.
Retalho
Neste mercado, o comércio de rua continuou como o mais dinâmico, “fortemente impulsionado pelo crescimento no turismo, retoma económica e pela mudança de hábitos de consumo”. De acordo com o estudo, as zonas históricas e centrais do Porto e de Lisboa figuram como “as mais apetecíveis para as novas aberturas”, apesar de alguns bairros residenciais apresentarem um dinamismo cada vez maior, como Campo de Ourique e Alvalade.
Neste cenário, a directora de Retail da JLL que existem “boas perspectivas para o retalho em 2017, tendo em conta o dinamismo do turismo, com especial impacto na oferta de lojas de rua, mas também nos centros comerciais, com os projectos de ampliação de activos prime e com a própria reformulação de activos secundários para manter os projectos apelativos para os consumidores”. “O interesse por parte dos lojistas, quer nacionais, quer internacionais, é uma realidade incontestável”, conclui Patrícia Araújo.
Habitação
O mercado habitacional fica marcado pela sua intensidade e pelo acelerar da actividade observada nos dois anos anteriores, quando os programas de incentivo ao investimento estrangeiro “deram resultados mais visíveis e o regresso ao crédito à habitação começou a ser mais evidente”.
O estudo conclui que a procura cresceu, tanto a nível doméstico como internacional, “diversificando o tipo de produto e as zonas de interesse, o que aconteceu em Lisboa e no Porto”.
“Prevemos um ano novamente muito activo em 2017, com um aumento de transacções quer na Grande Lisboa, quer no Porto, sendo que ambas as cidades se mantêm com valores de venda muito competitivos face a outras cidades europeias, oferecendo ainda condições ainda condições de vida e qualidade urbana apelativas”, explica Patrícia Barão, directora de Residential da JLL.
Promoção
A reabilitação continuou a dominar a promoção imobiliária em 2016, “concentrando nos grandes centros urbanos a maioria das obras licenciadas”. Os centros históricos e os projectos prime têm figurado como o principal foco de investimento em promoção, “especialmente para uso residencial ou turístico”. Este dinamismo é também visível, segundo a JLL, nos preços de aquisição dos edifícios, que acompanham o crescimento dos valores do produto final.
A consultora destaca ainda o aparecimento de muitos promotores e investidores sem “track record” de promoção imobiliária, “atraídos pelo risco baixo destas operações e perspectivas de melhores rentabilidades face a outro tipo de activos, incluindo de rendimento”.
“O regresso da promoção imobiliária nova será um dos principais desafios para 2017, incluindo nas áreas de escritórios, mas também de habitação direccionada para a gama média e fora do centro das duas principais cidades portuguesas”, explicou Fernando Vasco Costa, director de Development Solutions da JLL, destacando que no centro histórico de Lisboa e Porto “há cada vez menos oportunidades”.