A Cushman & Wakefield anuncia a venda da antiga sede da alemã Bayer, em Carnaxide, a um family office nacional.
A venda do imóvel surge após a farmacêutica ter anunciado, o ano passado, que ia realocar os seus colaboradores num novo escritório no World Trade Center, numa operação apoiada também pela consultora.

O edifício “stand-alone” de Carnaxide, tem 5.600m2, fica próximo de várias sedes de entidades internacionais e do centro comercial ALEGRO. Dispõe de 110 lugares de estacionamento e características técnicas de grande qualidade, como o uso de tinta à base de cortiça na fachada para garantir a maior eficiência do edifício. A par disso, algumas áreas específicas, como a recepção e a cantina, sofreram recentemente algumas remodelações, pelo que o imóvel encontra-se pronto para acolher um novo inquilino.

“Numa zona com alguma disponibilidade de escritórios de qualidade, o comprador percebeu que este imóvel reúne características muitíssimo interessantes e competitivas apesar de não ser novo, nomeadamente a localização e visibilidade, a eficiência dos pisos, o espaço verde exterior e o excelente estado de manutenção. Foi uma transacção simples e isto diz muito”, refere Carlos Oliveira, Partner da Cushman & Wakefield Portugal.

A palavra-chave escolhida, por unanimidade, para 2023 foi ‘optimismo moderado’. Apesar da conjuntura económica de inflação e da instabilidade política, da falta de oferta de activos e da previsão de aumento do valor das rendas do sector residencial, as perspectivas mantêm-se optimistas influenciadas pela procura de investimento estrangeiro no país, que continua forte em todos os segmentos.

“O mercado imobiliário tem grande visibilidade e é responsável por grande parte da atracção de investimento internacional no nosso país. Estamos confiantes e com um sentimento positivo para 2023”, sublinhou Patrícia Melo e Liz, CEO da Savills Portugal.

Com uma breve introdução de Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, que contextualizou esta análise conjuntural do sector, a apresentação e moderação ficou a cargo da Head of Research & Communications, Alexandra Gomes, que partilhou dados dos vários mercados, desde o industrial & logística, escritórios, retalho, a residencial e investimento, contando ainda com a participação dos respectivos directores de agência, Pedro Figueiras, Frederico Leitão de Sousa, José Galvão, Miguel Lacerda e Alberto Henriques.

As questões de ESG e sustentabilidade também foram destacadas, dada a sua relevância para os investidores que procuram cada vez mais activos que cumprem os seus requisitos.

Análise do mercado de investimento
Após dois anos de pandemia, 2022 foi a confirmação da recuperação com uma nota muito positiva do mercado nacional de investimento imobiliário. No final de 2022, o volume de investimentos imobiliários comerciais atingiu 3,3 mil milhões de euros. Em contraste com um cenário de forte incerteza económica e política europeia, o mercado interno continuou a revelar-se um porto seguro e resiliente para os investidores. Após um primeiro semestre instável e a um ritmo mais lento, onde apenas 830 milhões de euros foram transacionados, durante o segundo semestre do ano o mercado acelerou, testemunhando as vendas de carteiras importantes.

Crow Portfolio (Hospitality), Connect Portfolio (Industrial & Logistics) e Move Portfolio (Student Housing) somaram mais de 1.200 milhões de euros no volume total de investimento contabilizado em 2022. No total, as vendas de várias carteiras em 2022 foram responsáveis por 50% do volume total de investimento em 2022 e demonstraram a confiança e o empenho dos investidores no mercado doméstico. Os investidores norte-americanos foram os principais atores em 2022, através da compra de activos nos segmentos Hospitality, Industrial & Logistics e Residential.

Em 2022, os sectores da Hotelaria, Escritórios e Logística destacaram-se, liderando a preferência dos investidores. A Hotelaria, através da venda da Crow Portfolio, registou uma quota de mercado de 37%, seguida de activos de escritório com 21% e logística com 13%. Os chamados segmentos tradicionais, o sector dos escritórios atingiu um total de 710 milhões de euros, um ligeiro decréscimo de 9% em relação a 2021. O ponto alto foi a venda da sede do Novo Banco na Zona Prime CBD ao promotor Merlin Properties, num total de 15.477 m2 pela soma de 112 milhões de euros. Em 2022, foram vendidos outros activos emblemáticos de escritórios, nomeadamente a antiga sede do Banco Popular e o edifício Liberdade 242, sede da Fidelidade, demonstrando o forte desejo dos investidores de ativos essenciais nas zonas prime, ou de imóveis com elevado potencial de reabilitação, correspondendo às actuais exigências da procura, tanto em termos de dimensão, como de especificações técnicas e sustentáveis, visando inquilinos de qualidade e contratos a longo prazo.

Mas o grande destaque pertence ao sector industrial & logístico. Após vários anos de estagnação total tanto no mercado de investimento como no mercado ocupacional, em 2022 este sector foi responsável por um investimento recorde de 567 milhões de euros no total através da venda de carteiras. Dos 15 negócios fechados ao longo do ano, 5 eram portfólios. O ano de 2022 foi também um ano de resultados positivos para segmentos alternativos, que ascendeu a mais de 300 milhões de euros. A venda da Portfolio Move to Round Hill Capital por 200 milhões é a prova de que os segmentos alternativos se tornaram uma peça fundamental no mercado imobiliário português. À medida que este tipo de activos começa a progredir em Portugal e a consolidar a sua posição, atrairá cada vez mais capital internacional de players que queiram alargar a sua carteira a outros mercados geográficos.

O capital transfronteiriço permanece dominante no investimento imobiliário no mercado português, com nacionalidades a alargarem-se ano após ano. Em 2022, para além da operação de Hospitalidade do Crow Portfolio, 38% do investimento internacional foi direccionado para os ativos de escritório e industriais & logísticos.

Em 2022, os investidores norte-americanos foram responsáveis por investir mais de mil milhões de euros. No entanto, este resultado deve-se inteiramente à transacção da Crow Portfolio adquirida pelo americano Davidson Kempner. Se retirarmos esta operação extraordinária da equação, os investidores dos mercados europeus lideram a tabela. Espanha foi responsável por 18% do volume de investimento com a aquisição de ativos no valor aproximado de 600 milhões de euros, seguida pelos investidores franceses, com um valor de investimento ligeiramente superior a 350 milhões de euros.

Os investidores nacionais representam uma quota de mercado de 15%, correspondente ao encerramento de 48 transações e um volume total de investimento de mais de 450 milhões de euros relacionado com a aquisição de activos de escritório e hotelaria, com um investimento médio de 10 milhões de euros. O pool nacional de investidores em 2022 foi liderado por Fundos de Gestão Imobiliária, Bancos, Promotores e também incluiu investidores privados.

As tendências para 2023

Para 2023, o cenário delineado pela actual situação económica deverá continuar durante todo o ano, com o aumento das taxas de juro a fim de equilibrar as taxas de inflação e os elevados custos de construção. Com a Euribor a aumentar as taxas e os spreads de risco de crédito mais elevados, as decisões de investimento a serem tomadas com mais cautela, com uma estratégia mais pronunciada de ‘esperar para ver’. O aumento dos custos de financiamento, afetando os valores de retorno esperados dos investidores, determinará se há espaço para a reprincing dos preços.

Será um ano de maior cautela e pensamento estratégico, altamente influenciado pela evolução da inflação e das taxas de juro. Uma maior diversificação das carteiras pode ser a estratégia adotada pelos investidores que desejem equilibrar o seu grau de exposição, tais como o investimento em segmentos residenciais e alternativos, nomeadamente os de senior living, health care e student housing, uma vez que existe uma falta de oferta existente no mercado. Os activos de escritórios vão sempre permanecer no topo das preferências dos investidores.

As classes de activos que evoluem em torno das tendências demográficas, beneficiarão também de alterações nos perfis geracionais e nos fundamentos do mercado que permanecem relevantes durante um longo período. Por outro lado, temos um mercado ocupacional que bate recordes históricos nos sectores de escritórios e logística, que são apoiados por uma procura que não mostra sinais de enfraquecimento e vai contra as previsões de declínio do mercado ocupacional.

Além disso, uma das principais tendências em 2023 será uma maior preocupação com as questões do ESG e da descarbonização. Portugal tem um parque imobiliário que necessita urgentemente de renovação a fim de se alinhar com os objectivos ambientais estabelecidos para 2030.

O volume de vendas da rede imobiliária Coldwell Banker foi, em 2022, de 143 milhões de euros, o que significa um aumento de 26,55% em relação aos 113 milhões verificados no período homólogo.

Com um registo de três casas vendidas por dia em 2022, também neste indicador a imobiliária cresceu 30%. O valor médio de venda da rede a nível nacional foi 511,7 mil euros.

Já o valor médio de venda registado no segmento de luxo, onde também actua através da sua insígnia Coldwell Banker Global Luxury, foi de 1,7 milhões de euros.

As categorias mais vendidas foram os apartamentos (64,3%), as moradias (15,3%), as quintas (7,2%) e os terrenos (5%). Nos apartamentos as tipologias mais vendidas foram o T2 (27,6%), T3 (23,9%), o T1 (12%) e o T4 (9,6%).

Em 2022, a Coldwell Banker foi ainda protagonista da transacção do ano, com o valor mais alto por metro quadrado (m2). Tratou-se da venda de um apartamento para reabilitação, no Chiado, em Lisboa, com o preço por m2 a atingir os 27 mil euros, tendo sido vendido por 7,5 milhões de euros.

Em termos regionais o top 10 dos concelhos com mais transacções registadas foi liderado por Lisboa, Ponta Delgada e Sintra, seguindo-se Cascais, Almada, Porto, Setúbal, Loures, Ribeira Grande e Coimbra.

A nível nacional, a Coldwell Banker conta com 11 agências e tem 200 consultores associados.

O mercado de investimento em imobiliário comercial continua dinâmico e, além dos investidores institucionais, há cada vez mais privados a aplicar o seu capital em activos de rendimento. É o caso da transacção realizada no início deste ano em plena baixa do Porto, através da qual um investidor privado estrangeiro adquiriu por um milhão de euros uma loja que tem como ocupante o restaurante Luzzo Pizzaria, instalado em dois pisos de um edifício reabilitado na Rua Mouzinho da Silveira.

A transacção foi concretizada pela consultora internacional Athena Advisers, que actuou em nome do comprador no seu primeiro negócio no sector comercial em Portugal, e a JLL que representou o vendedor, também um investidor privado.

O espaço comercial ocupa uma área de 171 m² e está arrendado desde 2018, com um contrato de longo-termo, à Luzzo Pizzaria, uma cadeia nacional de restauração que opera em regime de franchising e conta já com 27 restaurantes em todo o país.

“Esta aquisição foi realizada por um cliente que já tínhamos acompanhado na compra de casa em Lisboa e que agora investiu connosco num activo comercial”, conta David Moura-George, director geral da Athena Advisers em Portugal. “É mais um exemplo que vem dar força a uma tendência que denotamos há algum tempo e que se prende com o facto de que, os estrangeiros que compram habitação no nosso país acabam por diversificar o seu portefólio, investindo em produtos do sector comercial. Isso será cada vez mais recorrente e, nos próximos tempos, os investidores brasileiros irão destacar-se neste tipo de investimento devido à insegurança no seu país e à instabilidade politica. Além disso, cada vez que estes compradores diversificam os seus negócios, fazem-no com tickets cada vez mais elevados, que em alguns casos podem chegar aos 30 milhões de euros”, defende David Moura-George.

De acordo com Salvador Leite Castro, head of Private Wealth Investment, Capital Markets JLL, “Esta transacção é um sinal claro de que o Porto está no radar dos investidores e que o imobiliário comercial continua a ser procurado numa estratégia de diversificação de capitais.”

A autarquia liderada por Mário Passos agiliza assim o arranque da execução do Programa de Apoio ao Acesso à Habitação celebrado em parceria com o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) e que, no total, canaliza 62 milhões para a melhoria das condições de habitabilidade de mais de 800 agregados familiares do concelho.
A Oferta Pública lançada pela autarquia famalicense prevê assim a aquisição de 9 fogos habitacionais já edificados (4 de tipologia T2 e 5 de tipologia T3), em boas condições de conservação e prontos a habitar, sem necessidade prévia de realização de obras de reabilitação, e de 70 fogos a construir ou em construção (8 habitações T1, 21 de tipologia T2, 35 T3 e 6 de tipologia T4). Todos os fogos serão destinados aos beneficiários do Programa 1.º Direito/Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).

Para o presidente da Câmara Municipal, a habitação é actualmente um dos grandes desafios do concelho e do país. “Este é um problema estrutural que merece uma resposta sólida e forte da nossa parte e esta Oferta Pública de Aquisição é um pequeno grande passo que estamos a dar nesse sentido. O nosso parque habitacional é insuficiente para a procura, o valor do arrendamento e de compra é muito alto e nós sabemos que isto tem sido um entrave para muitas pessoas, sobretudo para os jovens que não conseguem concretizar os seus projectos de vida”, disse Mário Passos.

De acordo com o edital, para efeitos de determinação do preço a pagar pela aquisição dos fogos propostos, o Município considerará o produto das respectivas áreas brutas previstas pelo último valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares novos, por concelho, divulgado pelo INE. Podem apresentar propostas de venda de fogos as pessoas singulares ou colectivas, de direito público ou privado.

O sector imobiliário testemunhou uma considerável transformação digital durante o ano de 2022. O primeiro ano da pandemia obrigou o sector a acelerar este processo e, desde então, a transição para um modelo 100% digital tem sido privilegiada todos os anos.

Neste contexto de digitalização, as proptechs tornaram-se um elemento essencial para qualquer actividade imobiliária. A compra e venda de casas, o aluguer, a sustentabilidade dos processos, a digitalização de edifícios e cidades e a segurança das casas requerem mais e melhor tecnologia para continuar a avançar.

Factores como a inflação, o aumento do custo energético e a falta de abastecimento devido à guerra na Ucrânia tornaram evidente alguma instabilidade no sector nos últimos meses. Apesar disso, os capitalistas de risco têm consciência que o momento actual é indicado para investir em proptechs.

Segundo uma análise do Statista, Portugal apresentou um volume de investimento de 164.2 milhões de USD, desde 2010 até ao 1º trimestre de 2022, através de proptechs, posicionando o mercado nacional em sexto lugar no ranking europeu.

A indústria proptech está a crescer e alterou significativamente todo o mercado imobiliário. A pandemia foi crucial nesta transformação, acelerando estes avanços tecnológicos, num sector que tradicionalmente era lento para se adaptar à tecnologia. As empresas proptech emergiram como verdadeiras transformadoras deste Marketplace e as novas plataformas tecnológicas agregadoras de valor trouxeram inovação ao mercado imobiliário, transparência, melhor ocupação e melhor comunicação entre todos os players do sector.

“Existem grandes oportunidades de digitalização no sector imobiliário e isto representa uma oportunidade de crescimento que precisamos de aproveitar”, diz Ana Villanueva, Co-Fundadora e CEO Iberia Tiko. A proptech espanhola tem escritórios em Madrid, Barcelona, Valência, Bilbau, Málaga, Sevilha, Zaragoza, Lisboa, Setúbal e Porto. Com um ambicioso plano de expansão para a Europa, o seu modelo baseia-se na aplicação de tecnologia ao sector imobiliário na apara que a compra e venda de casas. Em 2022 o iBuyer Tiko conseguiu alcançar um GMV (valor de todas as suas transacções e negócios) de 250 milhões de euros em 2022. Este ano tem sido um ponto de viragem para a empresa, que consolidou a sua posição com um crescimento anual de 230%.

“Vivemos numa época em que a tecnologia nos permite ser mais eficientes, mais rentáveis e mais sustentáveis. Como empresas de proptech, temos ao nosso alcance todas as ferramentas necessárias para melhor compreender as pessoas e, assim, poder oferecer aos utilizadores o melhor serviço”, refere a CEO da Tiko Iberia.

Ana Villanueva afirma que ainda há um longo caminho a percorrer e muito terreno para que estas empresas cresçam e continuem a revolucionar este sector. “Estamos certos de que este ano será decisivo para o sector imobiliário e a tecnologia será a principal protagonista”, conclui.

O Conselho de Ministros aprovou o Decreto-Lei que cria o novo regime jurídico do cadastro predial, que define os princípios e as regras a que deve obedecer a actividade de cadastro predial, e que estabelece o Sistema Nacional de Informação Cadastral e a Carta Cadastral como registo único e universal de prédios em regime de cadastro predial, com vista à simplificação, agilização, desmaterialização e modernização dos respectivos procedimentos, aumentado assim, significativamente, o número de prédios cadastrados

Este regime, que altera o anterior em vigor desde 1995, permitirá incrementar o conhecimento e cobertura sobre a propriedade do solo. Trata-se de uma alteração legislativa relevante, uma vez que actualmente apenas 30% do território nacional tem cadastro predial.

O novo regime concretiza a possibilidade de juntar a informação que existe no cadastro com a que está na Autoridade Tributária e no registo predial do IRN, permitindo a interoperabilidade de dados entre estas entidades.

Por outro lado, o diploma promove a descentralização e a partilha de competências, deixando a Direcção-Geral do Território de ter a exclusividade na promoção das operações de cadastro, que passam a poder ser efectuadas nas Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional e noutras entidades da Administração Pública, como as autarquias locais.

O Decreto-Lei aprovado assume o Balcão Único do Prédio (BUPi) como plataforma de interface com o cidadão em matéria de cadastro predial e plataforma integrada de comunicação entre as bases de dados e aplicações de entidades da Administração Pública.

O novo regime integra uma das metas da Reforma «Reorganização do sistema de cadastro da propriedade rústica e do Sistema de Monitorização de Ocupação do Solo (SMOS)», inscrita na componente «C8 – Florestas», do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).

A Sonagi concluiu recentemente a aquisição de mais de 70% do edifício Jean Monnet, junto à Avenida da Liberdade, em Lisboa, conhecido por ser a actual sede do Parlamento Europeu e da Comissão Europeia em Lisboa.

Esta é a segunda aquisição de relevo na área do investimento imobiliário feita desde 2021 pela holding imobiliária Sonagi, que tem como accionista de referência a Sodim, holding da família Queiroz Pereira.

Os cerca de 8.770 m2 adquiridos pela Sonagi, vão agora ser alvo de uma profunda remodelação, ficando disponíveis dentro de um ano. Os pisos, com áreas de 790 m2, vêm dar resposta à escassez de oferta de espaços de escritórios desta dimensão que existe nesta localização, que se destaca pelas vistas sobre a cidade e sobre o rio, pela qualidade da sua renovação e pelas preocupações com a sustentabilidade e a eficiência energética dos espaços.

De acordo com Francisco Caldeira, da equipa de Capital Markets da Worx Real Estate Consultants, que assessorou a venda, “a transacção deste reconhecido edifício demonstra que, tal como a Worx tem afirmado, apesar da conjuntura mundial, o mercado nacional de investimento imobiliário permanece resiliente”.

Arcoverde é o mais recente empreendimento promovido pela Krest Real Estate investments e da Revive. O projecto, dos dois promotores imobiliários belgas, está situado numa área em reabilitação em Paço d’Arcos, no município de Oeiras e é composto por oito edifícios, totalizando 200 unidades com estacionamento subterrâneo e unidades comerciais. Além disso, haverá um conjunto de amenities para os residentes e para a comunidade em geral.

O desenvolvimento desta área está no epicentro de uma iniciativa de renovação da Câmara Municipal de Oeiras e visa promover a biodiversidade e a natureza da área em que se encontra. A sustentabilidade é o lema do projecto que procura beneficiar a eficiência energética dos edifícios, permitindo uma redução do custo da energia.

“Estamos muito entusiasmados por iniciar este primeiro projecto conjunto com a Revive em Portugal. Este projecto segue o objectivo Krest de contribuir para o bem-estar social, ambiental e económico. Arcoverde irá contribuir para a qualidade de vida de toda a comunidade envolvente. É isto que nos move: investir e desenvolver projectos sustentáveis que criem valor para a área e para as comunidades”, diz Claude Kandiyoti, ceo da Krest.

Alexandre Huyghe, ceo da Revive, acrescenta que “este será um dos nossos primeiros projectos na área da Grande Lisboa, que irá criar novas formas de vida e de interacção, sempre focalizado nas pessoas e no ambiente. Estamos muito ansiosos por ver o resultado final e contribuir para a regeneração desta área do concelho de Oeiras, que tem tanto para oferecer aos seus residentes e potenciais residentes”.

A CBRE registou uma absorção recorde de 272 mil metros quadrados em 2022, tornando-se este um valor histórico para o sector de escritórios em Lisboa.

Por sua vez, a cidade do Porto verificou um forte dinamismo com uma absorção de 60 mil metros quadrados, que se mantém em linha com os anos anteriores, e mostra o caminho de consolidação que a cidade invicta tem feito. Num total de 158.071 metros quadrados transaccionados por agentes no mercado de escritórios nacional, em 2022, cerca de 68 mil foram assessorados pela CBRE, o que resultou numa participação de mercado de 43%.

A consultora registou nesta área o seu melhor ano de sempre com um crescimento de 87% face a 2021, tendo participado em transacções emblemáticas, como a colocação da Galp, que irá ocupar 20 mil metros quadrados no ALLO – Alcântara Lisbon Offices -, localizado na frente ribeirinha. Esta transação foi a maior operação de arrendamento em 2022. No mesmo empreendimento, a consultora foi também responsável pelo arrendamento de 8.500 metros quadrados à EY e de 6 mil à Cloudflare.

“Estivemos activamente envolvidos em quatro das cinco maiores transacções do mercado de escritórios de Lisboa, o que certamente contribuiu para a consolidação da nossa liderança de mercado. O sector dos escritórios, em 2022, teve uma performance incomparável, e se havia dúvidas sobre o fim dos escritórios, em consequência das alterações nos formatos de trabalho resultantes da pandemia, as mesmas estarão totalmente dissipadas. Também o poder de atracção de Portugal como um mercado de excelência para se viver e trabalhar voltou, como em anos recentes, a ser um factor muito relevante no resultado alcançado pelo mercado de escritórios“, sublinha André Almada, Senior Director de Advisory & Transactions Offices da CBRE Portugal.

No segmento de FLEX Offices, a CBRE revela que o mercado se tem mostrado bastante dinâmico e que os operadores deste tipos de espaços mantêm o interesse nas duas principais cidades portuguesas, muito sustentado pelo estilo de vida que as mesmas oferecem e a competitividade do talento encontrado localmente.

Nesta área, a consultora assessorou as três operações mais relevantes no mercado, nomeadamente com a colocação de 5.800 metros quadrados referentes ao primeiro espaço da WeWork em Portugal, no edifício Alexandre Herculano 50, e do LACS, no edifício 24 de Julho, ocupando a totalidade do imóvel com 4.400 metros quadrados, ambas em Lisboa. No Porto, acompanhou também a colocação de 5 mil metros quadrados para a Spaces, no edifício Joana D’Arc, sendo este o primeiro espaço do operador na zona Norte do país.