Mercado imobiliário nacional pode alcançar novo máximo histórico no investimento
O investimento em imobiliário atingiu, entre Janeiro e Setembro deste ano, 1.656 milhões de euros, um aumento de 27% em termos homólogos, depois de algumas transacções, previstas para o segundo trimestre, terem sido concluídas no terceiro
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A Cushman & Wakefield apresentou o Marketbeat Outono 2022, uma publicação semestral que vai na sua 39ª edição e resume a actividade do mercado imobiliário nacional, até ao momento, e as suas perspectivas.
Segundo Eric van Leuven, diretor geral da consultora em Portugal, “até ao momento, o mercado imobiliário nacional tem um dos seus anos de maior actividade e dinamismo, em que a absorção de escritórios já ultrapassou o record anterior (de 2018), sendo possível que também no caso do investimento institucional seja um dos melhores de sempre. Vivemos, no entanto, um momento peculiar pois, por outro lado, aproxima-se cada vez mais o espectro da recessão devido à guerra na Ucrânia, e aos altos níveis de inflação e taxas de juros, o que, no caso do investimento institucional, poderá resultar em menores níveis de actividade e alguma diminuição de valores dos imóveis”.
Assim, no que diz respeito à evolução futura da actividade, Eric van Leuven antecipa que “o abrandamento da actividade e a subida das yields, já hoje sentidos na maior parte da Europa, deverão também chegar a Portugal”, devido ao clima de instabilidade que se vive na Europa, o que pode influenciar uma menor propensão para o investimento. “Por outro lado, o mercado português tem muitos factores atenuantes a seu favor, nomeadamente uma forte procura, sobretudo nos sectores de escritórios e logística, sendo que o País continua a atrair empresas que pretendem instalar-se em Portugal, num contexto de falta de oferta de espaços de qualidade, o que nos faz prever aumentos de rendas. Outros temas transversais para 2023 serão a manutenção de elevados custos de construção e as cada vez maiores exigências em matéria de sustentabilidade, tanto por parte de ocupantes como de investidores”, afirma Eric van Leuven.
Escritórios
A primeira metade de 2022 foi caracterizada por um aumento notório da actividade, para o qual terá contribuído uma maior pressão para a concretização de processos de tomada de decisão que vinham a ser adiados desde o início da pandemia. Adicionalmente, registaram-se diversos negócios pontuais de grande dimensão, os quais representaram mais de metade do volume de absorção de escritórios na Grande Lisboa, que, com 247.900 m² transaccionados entre Janeiro e Setembro de 2022, superou já o valor anual de 2021, atingindo um máximo histórico.
As maiores transacções registadas no primeiro semestre correspondem a futuras ocupações de novas sedes corporativas, com destaque para a Fidelidade, com 28.000 m² no seu edifício da Av. Álvaro Pais, e para o BNP Paribas que adquiriu os edifícios Echo e Aura do Exeo Office Campus, num total de 38.250 m². O volume total de área contratada concentrou-se maioritariamente no Parque das Nações (zona 5), com 28%, e nas novas zonas de escritórios (zona 3), com 20%. O sector de Serviços Financeiros agregou de 36% da ocupação.
À semelhança da capital, também no Grande Porto o sector de escritórios registou entre Janeiro e Setembro de 2022 um aumento expressivo da procura (+34%) quando comparando com o período homólogo, num volume de ocupação de 45.200 m². CBD Baixa (Zona 2) e Matosinhos (Zona 6) foram as zonas mais activas, agregando cerca de 67% do volume total de absorção; com as TMT’s & Utilities a predominarem com mais de metade da área ocupada. Para tal contribuíram os maiores negócios registados até
à data, nomeadamente a contratualização pela Saltpay de um total de 4.740 m² no Porto Business Plaza e a ocupação pelo coworking Spaces (IWG) de 4.500 m²
Retalho
O contexto de recuperação da crise pandémica tem vindo a contribuir para que o volume de vendas a retalho no início do ano tenha atingido valores acima de 2019, com um crescimento homólogo acumulado até Agosto de 8,6%, segundo o INE. Apesar do potencial impacto negativo do aumento generalizado dos preços, os produtos não alimentares foram os principais responsáveis por esta evolução, com um aumento de 18,7%, compensando a quebra de 0,6% entre os produtos alimentares.
No primeiro semestre de 2022, a procura de lojas agregada pela Cushman & Wakefield registou um decréscimo de 10% face ao período homólogo, com um total de 210 novas aberturas e uma área estimada de 81.400 m². A predominância do comércio de rua manteve-se, com 64% do total de novas aberturas, seguido pelos centros comerciais com 21%. Continua a verificar-se um grande interesse dos retalhistas por lojas de grande dimensão, nomeadamente retail parks e unidades stand alone, que em conjunto representaram cerca de 13% do número de operações. O setor da restauração continuou a dominar, representando 45% das novas aberturas, seguido do sector alimentar com 20% que totalizou 40 novas lojas. No primeiro semestre do ano destaca- se também o sector “outros” onde se inclui o mobiliário, decoração e bricolage, que registou um crescimento de mais de 50% face ao período homólogo.
Industrial & Logística
A actividade ocupacional entre Janeiro e Junho de 2022, registou um decréscimo de 26% quando comparado com o período homólogo, mas ficou acima do volume da primeira metade de 2020, com uma absorção total de 205.200 m². Com perto de 30 negócios, a área média por operação aumentou para os 7.600 m², para o qual contribuíram algumas operações de grande dimensão, entre os quais a aquisição da NewCold das antigas instalações da Elos em Palmela com uma área coberta de 40.000 m², o início da construção pela WEG da expansão da sua fábrica em Santo Tirso com 22.700 m² e o arrendamento da Garland na Plataforma Logística de Leiria com uma área de 16.100 m².
Continuando a tendência do ano passado, na primeira metade de 2022 apenas 31% da ocupação correspondeu a projectos desenvolvidos à medida do ocupante, demonstrando um maior dinamismo das operações de venda ou arrendamento. Em relação à distribuição geográfica da procura, mantém-se o domínio das regiões de Lisboa e Porto, que agregaram respectivamente 55% e 18% da absorção. Cerca de 40% da absorção em Lisboa ocorreu no eixo Almada – Setúbal (Zona 2) com 44.100 m² e cerca de 60% na absorção no Porto ocorreu no eixo Valongo – Alfena (Zona 3) com 22.700 m².
Hotelaria
Os primeiros sete meses do ano evidenciaram a enorme recuperação da actividade turística em Portugal face ao ano anterior, com um aumento generalizado de todos os indicadores. Neste contexto, o número de hóspedes a nível nacional atingiu os 11,4 milhões, com um crescimento homólogo de 183% e as dormidas totalizaram 30,6 milhões, reflectindo uma evolução de 208%. Os indicadores começam a aproximar-se dos números atingidos no período pré-pandemia, embora comparando o período de Janeiro a Julho de 2022 com o mesmo de 2019 verifica-se ainda um decréscimo de 5% tanto no número de hóspedes como nas dormidas.
Desde o início do ano, foram inaugurados em Portugal perto de 35 unidades hoteleiras, trazendo ao mercado 2.080 quartos, cerca de 42% dos quais com classificação 4 estrelas. Os concelhos de Lisboa e Porto concentram a maior parcela desta nova oferta, com 15 novas unidades hoteleiras num total de 1.020 unidades de alojamento. Entre as novas aberturas em Portugal destacam-se o W Algarve (5 estrelas), o Pestana Douro Riverside (5 estrelas), o Hyatt Regency Lisboa (5 estrelas) e o The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel (4 estrelas).
Residencial
De acordo com os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, na primeira metade de 2022 o mercado de compra e venda de apartamentos nas cidades de Lisboa e Porto registou um crescimento significativo face ao ano anterior, continuando a tendência de recuperação já verificada em 2021.
Segundo o SIR / Confidencial Imobiliário, Lisboa registou valores de venda médios acumulados anuais até Junho de 2022 de €5.990/m2 nos apartamentos novos (-2%) e €4.280/m2 nos apartamentos novos e usados (+9%). Entre estes últimos, os valores mais elevados continuam a ocorrer na Zona Tradicional e no Centro Histórico com €5.530/m² e €5.380/m2 respectivamente, com a Zona Tradicional a registar o maior aumento (+25%) quando comparando com o período homólogo. A zona do Parque das Nações registou o segundo maior aumento (+23%), registando um valor de venda médio de €5.190m².
No Porto os valores transaccionais de apartamentos registaram um aumento mais acentuado que em Lisboa, nomeadamente de 17% entre os fogos novos, para os €4.140/m², e de 24% em termos totais, para os €3.180/m². Os valores mais elevados do mercado de apartamentos novos e usados registaram-se nas zonas da Foz, com
€3.650/m², e na zona Ribeirinha, com €3.520/m².
Promoção e reabilitação urbana
O sector de promoção e reabilitação urbana registou um decréscimo da actividade na primeira metade do ano quando comparando com o período homólogo. A Cushman & Wakefield identificou um volume total transaccionado de €310 milhões entre Janeiro e Agosto, distribuídos por cerca de 35 negócios. Entre estes, destacam-se a aquisição por parte da AXA IM – Real Assets do projecto da Torre 3 do Colombo, por um valor entre os €40 e os €45 milhões; e a venda, pela CGD à Lundin Mining Corporation, dos antigos terrenos Obriverca (Marvila) com cerca de 106.400 m2, por €38 milhões.
Os valores médios de transacção de propriedades nas ARU em Lisboa registaram uma subida quer nas propriedades até 500 m² (+7%) quer nas propriedades com mais de 500 m² (+11%), para os €3.910/m² e €3.360/m² respectivamente.
O Porto registou uma quebra nos valores médios dos imóveis transaccionados nas ARU, nomeadamente de -2% nos prédios de dimensão até aos 500 m², atingindo valores unitários de €2.070/m² e de -8% entre os activos de dimensão superior a 500 m², convergindo em valores absolutos para os €2.200/m². Os preços mais elevados nos ativos de menor dimensão ocorreram na Foz e na Ribeirinha, com €3.470/m² e €2.430/m² respectivamente.