O sector imobiliário testemunhou uma considerável transformação digital durante o ano de 2022. O primeiro ano da pandemia obrigou o sector a acelerar este processo e, desde então, a transição para um modelo 100% digital tem sido privilegiada todos os anos.

Neste contexto de digitalização, as proptechs tornaram-se um elemento essencial para qualquer actividade imobiliária. A compra e venda de casas, o aluguer, a sustentabilidade dos processos, a digitalização de edifícios e cidades e a segurança das casas requerem mais e melhor tecnologia para continuar a avançar.

Factores como a inflação, o aumento do custo energético e a falta de abastecimento devido à guerra na Ucrânia tornaram evidente alguma instabilidade no sector nos últimos meses. Apesar disso, os capitalistas de risco têm consciência que o momento actual é indicado para investir em proptechs.

Segundo uma análise do Statista, Portugal apresentou um volume de investimento de 164.2 milhões de USD, desde 2010 até ao 1º trimestre de 2022, através de proptechs, posicionando o mercado nacional em sexto lugar no ranking europeu.

A indústria proptech está a crescer e alterou significativamente todo o mercado imobiliário. A pandemia foi crucial nesta transformação, acelerando estes avanços tecnológicos, num sector que tradicionalmente era lento para se adaptar à tecnologia. As empresas proptech emergiram como verdadeiras transformadoras deste Marketplace e as novas plataformas tecnológicas agregadoras de valor trouxeram inovação ao mercado imobiliário, transparência, melhor ocupação e melhor comunicação entre todos os players do sector.

“Existem grandes oportunidades de digitalização no sector imobiliário e isto representa uma oportunidade de crescimento que precisamos de aproveitar”, diz Ana Villanueva, Co-Fundadora e CEO Iberia Tiko. A proptech espanhola tem escritórios em Madrid, Barcelona, Valência, Bilbau, Málaga, Sevilha, Zaragoza, Lisboa, Setúbal e Porto. Com um ambicioso plano de expansão para a Europa, o seu modelo baseia-se na aplicação de tecnologia ao sector imobiliário na apara que a compra e venda de casas. Em 2022 o iBuyer Tiko conseguiu alcançar um GMV (valor de todas as suas transacções e negócios) de 250 milhões de euros em 2022. Este ano tem sido um ponto de viragem para a empresa, que consolidou a sua posição com um crescimento anual de 230%.

“Vivemos numa época em que a tecnologia nos permite ser mais eficientes, mais rentáveis e mais sustentáveis. Como empresas de proptech, temos ao nosso alcance todas as ferramentas necessárias para melhor compreender as pessoas e, assim, poder oferecer aos utilizadores o melhor serviço”, refere a CEO da Tiko Iberia.

Ana Villanueva afirma que ainda há um longo caminho a percorrer e muito terreno para que estas empresas cresçam e continuem a revolucionar este sector. “Estamos certos de que este ano será decisivo para o sector imobiliário e a tecnologia será a principal protagonista”, conclui.

O Conselho de Ministros aprovou o Decreto-Lei que cria o novo regime jurídico do cadastro predial, que define os princípios e as regras a que deve obedecer a actividade de cadastro predial, e que estabelece o Sistema Nacional de Informação Cadastral e a Carta Cadastral como registo único e universal de prédios em regime de cadastro predial, com vista à simplificação, agilização, desmaterialização e modernização dos respectivos procedimentos, aumentado assim, significativamente, o número de prédios cadastrados

Este regime, que altera o anterior em vigor desde 1995, permitirá incrementar o conhecimento e cobertura sobre a propriedade do solo. Trata-se de uma alteração legislativa relevante, uma vez que actualmente apenas 30% do território nacional tem cadastro predial.

O novo regime concretiza a possibilidade de juntar a informação que existe no cadastro com a que está na Autoridade Tributária e no registo predial do IRN, permitindo a interoperabilidade de dados entre estas entidades.

Por outro lado, o diploma promove a descentralização e a partilha de competências, deixando a Direcção-Geral do Território de ter a exclusividade na promoção das operações de cadastro, que passam a poder ser efectuadas nas Comissões de Coordenação e Desenvolvimento Regional e noutras entidades da Administração Pública, como as autarquias locais.

O Decreto-Lei aprovado assume o Balcão Único do Prédio (BUPi) como plataforma de interface com o cidadão em matéria de cadastro predial e plataforma integrada de comunicação entre as bases de dados e aplicações de entidades da Administração Pública.

O novo regime integra uma das metas da Reforma «Reorganização do sistema de cadastro da propriedade rústica e do Sistema de Monitorização de Ocupação do Solo (SMOS)», inscrita na componente «C8 – Florestas», do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR).

A Sonagi concluiu recentemente a aquisição de mais de 70% do edifício Jean Monnet, junto à Avenida da Liberdade, em Lisboa, conhecido por ser a actual sede do Parlamento Europeu e da Comissão Europeia em Lisboa.

Esta é a segunda aquisição de relevo na área do investimento imobiliário feita desde 2021 pela holding imobiliária Sonagi, que tem como accionista de referência a Sodim, holding da família Queiroz Pereira.

Os cerca de 8.770 m2 adquiridos pela Sonagi, vão agora ser alvo de uma profunda remodelação, ficando disponíveis dentro de um ano. Os pisos, com áreas de 790 m2, vêm dar resposta à escassez de oferta de espaços de escritórios desta dimensão que existe nesta localização, que se destaca pelas vistas sobre a cidade e sobre o rio, pela qualidade da sua renovação e pelas preocupações com a sustentabilidade e a eficiência energética dos espaços.

De acordo com Francisco Caldeira, da equipa de Capital Markets da Worx Real Estate Consultants, que assessorou a venda, “a transacção deste reconhecido edifício demonstra que, tal como a Worx tem afirmado, apesar da conjuntura mundial, o mercado nacional de investimento imobiliário permanece resiliente”.

Arcoverde é o mais recente empreendimento promovido pela Krest Real Estate investments e da Revive. O projecto, dos dois promotores imobiliários belgas, está situado numa área em reabilitação em Paço d’Arcos, no município de Oeiras e é composto por oito edifícios, totalizando 200 unidades com estacionamento subterrâneo e unidades comerciais. Além disso, haverá um conjunto de amenities para os residentes e para a comunidade em geral.

O desenvolvimento desta área está no epicentro de uma iniciativa de renovação da Câmara Municipal de Oeiras e visa promover a biodiversidade e a natureza da área em que se encontra. A sustentabilidade é o lema do projecto que procura beneficiar a eficiência energética dos edifícios, permitindo uma redução do custo da energia.

“Estamos muito entusiasmados por iniciar este primeiro projecto conjunto com a Revive em Portugal. Este projecto segue o objectivo Krest de contribuir para o bem-estar social, ambiental e económico. Arcoverde irá contribuir para a qualidade de vida de toda a comunidade envolvente. É isto que nos move: investir e desenvolver projectos sustentáveis que criem valor para a área e para as comunidades”, diz Claude Kandiyoti, ceo da Krest.

Alexandre Huyghe, ceo da Revive, acrescenta que “este será um dos nossos primeiros projectos na área da Grande Lisboa, que irá criar novas formas de vida e de interacção, sempre focalizado nas pessoas e no ambiente. Estamos muito ansiosos por ver o resultado final e contribuir para a regeneração desta área do concelho de Oeiras, que tem tanto para oferecer aos seus residentes e potenciais residentes”.

A CBRE registou uma absorção recorde de 272 mil metros quadrados em 2022, tornando-se este um valor histórico para o sector de escritórios em Lisboa.

Por sua vez, a cidade do Porto verificou um forte dinamismo com uma absorção de 60 mil metros quadrados, que se mantém em linha com os anos anteriores, e mostra o caminho de consolidação que a cidade invicta tem feito. Num total de 158.071 metros quadrados transaccionados por agentes no mercado de escritórios nacional, em 2022, cerca de 68 mil foram assessorados pela CBRE, o que resultou numa participação de mercado de 43%.

A consultora registou nesta área o seu melhor ano de sempre com um crescimento de 87% face a 2021, tendo participado em transacções emblemáticas, como a colocação da Galp, que irá ocupar 20 mil metros quadrados no ALLO – Alcântara Lisbon Offices -, localizado na frente ribeirinha. Esta transação foi a maior operação de arrendamento em 2022. No mesmo empreendimento, a consultora foi também responsável pelo arrendamento de 8.500 metros quadrados à EY e de 6 mil à Cloudflare.

“Estivemos activamente envolvidos em quatro das cinco maiores transacções do mercado de escritórios de Lisboa, o que certamente contribuiu para a consolidação da nossa liderança de mercado. O sector dos escritórios, em 2022, teve uma performance incomparável, e se havia dúvidas sobre o fim dos escritórios, em consequência das alterações nos formatos de trabalho resultantes da pandemia, as mesmas estarão totalmente dissipadas. Também o poder de atracção de Portugal como um mercado de excelência para se viver e trabalhar voltou, como em anos recentes, a ser um factor muito relevante no resultado alcançado pelo mercado de escritórios“, sublinha André Almada, Senior Director de Advisory & Transactions Offices da CBRE Portugal.

No segmento de FLEX Offices, a CBRE revela que o mercado se tem mostrado bastante dinâmico e que os operadores deste tipos de espaços mantêm o interesse nas duas principais cidades portuguesas, muito sustentado pelo estilo de vida que as mesmas oferecem e a competitividade do talento encontrado localmente.

Nesta área, a consultora assessorou as três operações mais relevantes no mercado, nomeadamente com a colocação de 5.800 metros quadrados referentes ao primeiro espaço da WeWork em Portugal, no edifício Alexandre Herculano 50, e do LACS, no edifício 24 de Julho, ocupando a totalidade do imóvel com 4.400 metros quadrados, ambas em Lisboa. No Porto, acompanhou também a colocação de 5 mil metros quadrados para a Spaces, no edifício Joana D’Arc, sendo este o primeiro espaço do operador na zona Norte do país.

A reinterpretação dos clássicos e charmosos chalets estivais do Estoril é uma das marcas distintivas do novo condomínio residencial de luxo The Frame, composto por quatro villas. O processo de comercialização está a cargo, em exclusividade, da JLL. 

O The Frame é promovido pela Inspire Capital, que amplia, assim, os seus investimentos na área residencial da região de Lisboa e cujo portfólio integra projectos como o Colline e Janelas da Sé, em bairros tradicionais da capital. 

“Para a Inspire Capital este investimento faz todo o sentido, pela localização única, as vistas mar e a possibilidade de criar um condomínio exclusivo com arquitetura contemporânea, jardins privativos e todos os acabamentos para uma vivencia de luxo. Um conceito que se exprime em “Luxury for your soul”, refere Pedro Lopes, founder & managing partner da Inspire Capital

Com traço do atelier ARX Arquitetos, o The Frame “faz uma leitura arquitectónica contemporânea desta cultura patrimonial da Linha do Estoril-Cascais, propondo quatro villas únicas, com enormes janelas e jardins que enquadram o mar, sobre o qual este condomínio tem uma panorâmica invejável”. 

A localização privilegiada numa zona nobre da Linha é outro trunfo do The Frame. Situado na rua Narcisa Sousa Graça, numa zona elevada com vista ampla para o mar, o condomínio não só beneficia da proximidade pedonal de poucos minutos à praia, como está próximo de uma vasta oferta de equipamentos sociais, culturais e de lazer, além de restaurantes, hotéis, colégios e comércio diversificado.

Para Patrícia Barão, head of Residential da JLL, “este condomínio é algo completamente diferente do que tem surgido no mercado de segmento alto. A localização com acesso a todo o tipo de equipamentos e a vista panorâmica já seriam argumentos imbatíveis. Mas o facto de ser um condomínio exclusivo de apenas quatro villas que reinventam o charme e a sofisticação dos chalets históricos do Estoril, dá-lhe o toque final”.

A Home Tailors Real Estate acaba de criar o departamento de Development and Corporate que vai dedicar-se à comercialização de empreendimentos e à gestão de activos de fundos imobiliários.

O novo departamento arranca com cerca de 20 empreendimentos em comercialização que correspondem a 300 unidades. O valor dos activos em comercialização ascende aos 121 milhões de euros.

A criação deste departamento é mais um passo no crescimento da Home Tailors que pretende assim reforçar a posição no mercado com um leque de serviços e produtos cada vez mais abrangente.

Para David Carapinha, ceo & founder da Home Tailors Real Estate, este departamento “é mais um objectivo alcançado na nossa estratégia de crescimento. Ao fim de apenas cinco anos de vida é para nós um orgulho a concretização de mais este marco”.

A ideia passa por criar “uma estratégia de comercialização única para cada um dos empreendimentos que temos em carteira para assim podermos alcançar os melhores resultados”, acrescenta.

O grupo Vanguard Properties realizou um investimento estratégico de 30 milhões de euros na Ecosteel, que inclui a aquisição de 50% do capital da empresa de referência internacional no sector das caixilharias. Desta forma, a promotora “consolida o seu papel na dinamização da construção industrial portuguesa e na promoção da construção sustentável”.

Com este investimento a Ecosteel entra num novo ciclo de expansão na sua indústria de base, nomeadamente nos sistemas de caixilharia minimalistas de construção inovadoras e instalações artísticas, passando também pela área do design e tecnologia. Este investimento permitirá a criação de uma nova unidade industrial de produção de madeira laminada cruzada (CLT) destinada à construção de edifícios em altura. 

Neste contexto de expansão da empresa, está previsto o reforço superior a 60% do número de colaboradores da empresa para cerca de 400 até 2024, entre os quais arquitectos, engenheiros, designers, serralheiros e instaladores.

Até ao momento, a Vanguard Properties já investiu mais de 50 milhões de euros em empresas industriais portuguesas, especializadas na produção de estruturas modelares, nomeadamente, a Black Oak Company, em Junho de 2021.

Localizado entre o parque do Jamor e Monsanto, o projecto é comercializado pela Castelhana Real Estate que tem mais de 80% dos apartamentos disponíveis já reservados e vendidos. Os portugueses representam 95% dos clientes compradores.

“Os apartamentos do Alma Gardens estão repletos de materiais naturais e luz que proporcionam um refúgio tranquilo para relaxar, com vistas sobre a cidade e o rio. Os interiores elegantes e modernos comunicam com generosas varandas através de grandes portas de correr envidraçadas, fornecendo a conexão perfeita entre o interior e o exterior dos apartamentos. A sustentabilidade é um factor chave no projecto. Cada apartamento é projectado para ser energeticamente eficiente com bombas de calor de fonte de ar para aquecimento de águas, painéis solares térmicos comuns no telhado e com infraestruturas de carregamento para viaturas eléctricas”, sublinha Darija Zivni Aziz, da Criterion Portugal.

O Alma Gardens representa um investimento de 80 milhões de euros para a construção destes 4 edifícios residenciais que deverão estar concluídos no primeiro trimestre de 2025.

O empreendimento residencial, que conta com a assinatura do atelier de arquitectura da Quadrante e do arquitecto João Tiago Aguiar, é constituído por 126 apartamentos distribuídos por 4 edifícios de apenas 4 andares cada, com extensos rooftops que combinam uma arquitectura verde com a envolvente, servindo cada edifício com exclusivas piscinas e áreas privativas de estar e de lazer.

Para Patrícia Clímaco, sócia da Castelhana Real Estate, “o Alma Gardens é um investimento seguro numa zona tranquila de Miraflores, distinguindo-se pela sua exclusividade, ao oferecer aos residentes de cada edifício piscina para adultos, piscina para crianças e ginásio no rooftop, estacionamento com pré-instalação de carregamento eléctrico e arrecadações”.

A CEO da Castelhana acrescenta que “este projecto é pensado para famílias que desejam viver perto do centro de Lisboa, rodeados de natureza e usufruir de todo o conforto e conveniência de poderem estar perto das melhores escolas, numa zona bem servida de transportes, acessos e serviços”.

Todos os apartamentos contam com amplas varandas e janelas do chão ao tecto que envolvem todas as fachadas, com um ritmo de avanços e recuos que espelham a cadência do mar, com floreiras em todo o seu perímetro.
O Alma Gardens abre agora o stand de vendas. Durante o próximo mês de Fevereiro, qualquer nova venda reverterá com a contribuição de 5.000 euros a favor das Aldeias SOS, mais precisamente da Aldeia SOS de Bicesse e do Centro de Apoio Familiar e Aconselhamento Parental de Oeiras.

Os preços de venda das casas em Portugal (Continental) subiram 18,7% em 2022, a valorização anual mais elevada dos últimos 30 anos, de acordo com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário. É necessário recuar a 1991 para encontrar uma taxa de variação homóloga no final do ano superior à registada neste último mês de Dezembro. Em 1991 apurou-se um aumento dos preços de 18,8%, marca que até agora tinha sido aproximada apenas pelas valorizações observadas nos dois anos anteriores à pandemia, ambas situadas no patamar dos 15,0%.

O ano 2022 deu, assim, sequência à trajectória de forte intensificação no crescimento dos preços observada desde 2017, ano em que a valorização de 12,8% mais que duplicou a de 5,6% registada em 2016. Os anos 2018 e 2019 consolidaram a tendência, com valorizações homólogas em Dezembro de 15,4% e 15,8%, respetivamente. Este ciclo foi apenas interrompido em 2020, quando os preços de venda da habitação terminaram o ano com um crescimento mais moderado, de 4,8%, em reflexo da pandemia. O ano 2021 foi já de reativação da tendência de intensificação das subidas, registando-se uma valorização homóloga de 12,2%, num percurso ao qual 2022 veio dar continuidade.

Ano a dois ritmos

Sem prejuízo da forte valorização registada no final do ano, 2022 registou um comportamento dos preços a dois ritmos. Na primeira metade do ano, mais concretamente até Julho, os preços mantiveram uma trajectória de aceleração, com sucessivas subidas mensais médias de quase 2,0%. A segunda metade de 2022 foi de perda de intensidade, com um arrefecimento das variações mensais, que por duas vezes foram inferiores a 1,0%, entrando inclusive em terreno negativo (variação mensal de -0,5% em setembro). Daqui resulta que, apesar de ter atingido um valor robusto de 18,7%, a variação homóloga registada em dezembro apresenta uma contração face aos registos da segunda metade do ano, quando este indicador atingiu o pico inédito de 21,1% (em agosto), e é mesmo a mais baixa desde julho.

As variações trimestrais dos preços também confirmam esta tendência. Ainda assim, as subidas trimestrais de preços têm sido menores a cada trimestre, passando de 5,5% no 1º trimestre de 2022, para 5,0% no 2º trimestre, 3,7% no 3º trimestre e, finalmente, 3,2% no último trimestre do ano.