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    Opinião

    O reinvestimento de mais-valias no programa “Mais Habitação”

    Com a redação introduzida pelo “Mais Habitação”, passou a exigir-se que o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar nos 24 meses anteriores à transmissão e a comprovação daquele requisito pela fixação do domicílio fiscal nesse imóvel

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    O reinvestimento de mais-valias no programa “Mais Habitação”

    Com a redação introduzida pelo “Mais Habitação”, passou a exigir-se que o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar nos 24 meses anteriores à transmissão e a comprovação daquele requisito pela fixação do domicílio fiscal nesse imóvel

    Cuatrecasas
    Sobre o autor
    Cuatrecasas

    A lei que introduziu as medidas do mediático pacote legislativo “Mais Habitação” (publicada a 6 de outubro), trouxe alterações ao regime de reinvestimento de mais-valias em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).

    Recorde-se que, tendo em vista eliminar obstáculos à mudança de habitação e à mobilidade das famílias, o Código do IRS prevê que os ganhos resultantes da venda de imóveis destinados a habitação própria e permanente podem estar excluídos de tributação, não sendo devido imposto, desde que, nomeadamente, verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

    a) O valor de realização (valor de venda) seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino (habitação própria e permanente);

    b) O reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

    c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

    Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente deve afetar o imóvel adquirido à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos 12 meses após o reinvestimento.

    Até outubro de 2023, a lei não fazia qualquer referência ao conceito de domicílio fiscal para efeitos deste regime, nem estabelecia qualquer período temporal mínimo para a utilização da habitação alienada como própria e permanente.

    Com a redação introduzida pelo “Mais Habitação”, passou a exigir-se:

    • que o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar nos 24 meses anteriores à transmissão;
    • a comprovação daquele requisito pela fixação do domicílio fiscal nesse imóvel.

    Passou também a prever-se que o mesmo contribuinte não pode ter beneficiado deste regime de exclusão de tributação no ano da obtenção dos ganhos e nos três anos anteriores, exceto quando se comprove que tal se deveu a circunstâncias excecionais.

    Estas alterações vêm limitar a aplicação do regime de reinvestimento.

    Não deverá, todavia, deixar de referir-se que o mesmo diploma introduziu duas medidas que alargam a exclusão de tributação de mais-valias, numa perspetiva mais favorável ao contribuinte, ainda que de forma transitória:

    • a suspensão por um período de dois anos da contagem do prazo para a realização do reinvestimento, com efeitos a 1 de janeiro de 2020;
    • a não tributação dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis destinados a habitação secundária, cujo valor de realização seja aplicado, no prazo de três meses, na amortização de crédito à habitação referente a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes.

    Esta última medida permitirá aliviar as famílias dos encargos incorridos com empréstimos bancários, sem as penalizar relativamente à tributação de mais-valias decorrentes da venda de habitações secundárias realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

    NOTA: As Autoras escrevem segundo o Novo Acordo Ortográfico

    Sobre o autorCuatrecasas

    Cuatrecasas

    Marisa Mirador, advogada, sócia da área de Direito Público da Cuatrecasas e Rita Bastos Ramalho, advogada, associada da área de Direito Público da Cuatrecasas
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