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Hugo Santos Ferreira
Opinião

Repondo a verdade, para desagrado dos “arautos da desgraça”

“Mesmo com uma diminuição normal e esperada do lado da procura de casas acessíveis (…) a verdade é que, mesmo assim, não vamos atingir o “prato da balança” da oferta”

Hugo Santos Ferreira
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Repondo a verdade, para desagrado dos “arautos da desgraça”

“Mesmo com uma diminuição normal e esperada do lado da procura de casas acessíveis (…) a verdade é que, mesmo assim, não vamos atingir o “prato da balança” da oferta”

Sobre o autor
Hugo Santos Ferreira

Muito se tem falado da “quebra” e do “colapso do imobiliário”, do “fim do boom”. Tem sido vulgar ouvir expressões como “ano terrível”, o “pior”.

É natural e estranho seria se, com toda a situação geopolítica a uma escala mundial, com uma guerra de repercussões e um fim desconhecidos, com os efeitos económicos de um cenário pós-pandémico grave, com a inflação acentuada, com o aumento das taxas de juros, com a consequente diminuição do poder de compra das famílias e por isso a menor retenção da sua poupança, com as enormes dificuldades nos abastecimentos, com o galopante aumento dos materiais, da matéria-prima, da mão-de-obra e de da construção, se o sector imobiliário não se ressentisse.

O ano de 2022 prevê-se, ainda assim, ser um ano positivo para o sector. Os números que vão sendo conhecidos, como os do sector comercial, dão bom prognóstico, esperando-se que venha, com a ajuda da logística, escritórios e hotelaria, a atingir agora cerca de € 2,7 mil milhões, face aos valores de investimento do ano anterior (€ 2,2 mil milhões). Na verdade, em Agosto e segundo dados publicados pela C&W, já se tinham concretizado € 1,2 mil milhões de investimento, esperando-se concretizar até ao final do ano mais € 1,5 mil milhões. Também o sector residencial tem vindo a demonstrar bom desempenho, prevendo-se chegar a Dezembro com valores de investimento interessantes, os quais se não atingirem o valor do ano anterior (quase € 32 mil milhões), andarão lá muito perto. Relembremo-nos que, mesmo em 2021 (ano ainda pandémico), o sector residencial conseguiu atingir volumes de investimento superiores em 18% year-on-year e em 12% face a 2019, ano pré-pandemia e o melhor ano de sempre da última década, bem como tendo conseguido superar para quase 200 mil casas vendidas o volume atingido em 2019, tudo sinal da resiliência e da capacidade de superação deste sector.

Mas se já em 2022 o sector tem sido capaz de contornar as dificuldades, certo é que 2023 será um ano mais desafiante, com a crescente inflação e aumento das taxas de juro a tornar o rendimento disponível das famílias ainda mais diminuto, prevendo-se ficar também marcado pela incerteza de um fim de uma guerra ou da sua escalada, bem como pelo consequente agravamento nos abastecimentos energéticos. Para os promotores imobiliários acresce a incerteza de qual o “teto” dos preços da construção, da mão-de-obra (que cada vez escasseia mais) e da matéria-prima. Saber qual o preço e o seu custo de financiamento vão ser chave.

Portanto, diria que, com todo este cenário, podemos antever no futuro próximo, em especial na promoção imobiliária residencial e em particular para targets mais acessíveis, um certo arrefecimento do mercado, um certo standby, ou efeito suspensivo no investimento, esperando por períodos de mais clareza.

Mas há que reconhecer que arrefecimento ou abrandamento não são sinónimos de quebra, nem tão pouco de colapso nos preços. É que, mesmo com uma diminuição normal e esperada do lado da procura de casas acessíveis – classe média e classes mais baixas – e em particular dos portugueses, a verdade é que, mesmo assim, não vamos atingir o “prato da balança” da oferta. Isto é, a falta de oferta de casas e muito de casas novas ou reabilitadas é de tal ordem, que mesmo essa diminuição não será suficiente para face fazer à enorme falta de oferta (só aqui já combateríamos um outro slogan dos “profetas da desgraça”, que anseiam por uma bolha imobiliária, em que continuando a haver procura face a uma escassez de oferta colossal faz cair por terra o principal argumento da dita “bolha”).

Depois, sempre teríamos de dizer que, para os segmentos mais altos do residencial, o efeito da diminuição do lado da procura não será praticamente sentido. Portugal soube posicionar-se como um destino preferencial para o turismo ou para o investidor imobiliário a uma escala mundial. A quantidade de investidores, residentes não habituais, golden visas, turistas que querem passar parte do seu ano aqui e que chegam todos os dias a Portugal é enorme. Se os franceses, os brasileiros e os chineses já nos tinham descoberto como um dos “melhores países do mundo”, agora é a vez dos americanos e também dos espanhóis, que fogem a “sete pés” de um novo imposto sobre as grandes fortunas. Devo dizer, tenho pena que não consigamos, mais uma vez, estar a fazer casas acessíveis para os portugueses. Culpa não só de todos os custos de contexto que retratei, mas acima de tudo da bruta carga fiscal incidente sobe os projetos imobiliários, dos 50% de impostos que os portugueses pagam na compra de casa, do malfadado AIMI, da burocracia e dos licenciamentos inenarráveis, que inviabilizam assim cada vez mais a produção de casas baratas e que, mais uma vez, não deixam outra alternativa aos promotores imobiliários de se voltarem a virar para quem tem poder de compra.

Por fim, diria também que, para o segmento comercial, 2023 será um ano com boas perspetivas. O investimento já calendarizado, a liquidez disponível no mundo e o desejo do sistema financeiro investir no imobiliário continua a ser enorme e, de facto, o nosso mercado imobiliário nacional continua a estar na mira dos investidores a uma escala mundial.

E, portanto, estamos preparados e atentos aos crescentes desafios para 2023, para um ligeiro arrefecimento da procura para quem esteja mais dependente de financiamento bancário, mas vejo um sector imobiliário nacional muito tranquilo, sereno e acima de tudo com muita vontade de vencer mais e novos desafios.

NOTA: O Autor escreve segundo o Novo Acordo Ortográfico

Sobre o autorHugo Santos Ferreira

Hugo Santos Ferreira

Presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII)
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