A palavra-chave escolhida, por unanimidade, para 2023 foi ‘optimismo moderado’. Apesar da conjuntura económica de inflação e da instabilidade política, da falta de oferta de activos e da previsão de aumento do valor das rendas do sector residencial, as perspectivas mantêm-se optimistas influenciadas pela procura de investimento estrangeiro no país, que continua forte em todos os segmentos.

“O mercado imobiliário tem grande visibilidade e é responsável por grande parte da atracção de investimento internacional no nosso país. Estamos confiantes e com um sentimento positivo para 2023”, sublinhou Patrícia Melo e Liz, CEO da Savills Portugal.

Com uma breve introdução de Paulo Silva, Head of Country da Savills Portugal, que contextualizou esta análise conjuntural do sector, a apresentação e moderação ficou a cargo da Head of Research & Communications, Alexandra Gomes, que partilhou dados dos vários mercados, desde o industrial & logística, escritórios, retalho, a residencial e investimento, contando ainda com a participação dos respectivos directores de agência, Pedro Figueiras, Frederico Leitão de Sousa, José Galvão, Miguel Lacerda e Alberto Henriques.

As questões de ESG e sustentabilidade também foram destacadas, dada a sua relevância para os investidores que procuram cada vez mais activos que cumprem os seus requisitos.

Análise do mercado de investimento
Após dois anos de pandemia, 2022 foi a confirmação da recuperação com uma nota muito positiva do mercado nacional de investimento imobiliário. No final de 2022, o volume de investimentos imobiliários comerciais atingiu 3,3 mil milhões de euros. Em contraste com um cenário de forte incerteza económica e política europeia, o mercado interno continuou a revelar-se um porto seguro e resiliente para os investidores. Após um primeiro semestre instável e a um ritmo mais lento, onde apenas 830 milhões de euros foram transacionados, durante o segundo semestre do ano o mercado acelerou, testemunhando as vendas de carteiras importantes.

Crow Portfolio (Hospitality), Connect Portfolio (Industrial & Logistics) e Move Portfolio (Student Housing) somaram mais de 1.200 milhões de euros no volume total de investimento contabilizado em 2022. No total, as vendas de várias carteiras em 2022 foram responsáveis por 50% do volume total de investimento em 2022 e demonstraram a confiança e o empenho dos investidores no mercado doméstico. Os investidores norte-americanos foram os principais atores em 2022, através da compra de activos nos segmentos Hospitality, Industrial & Logistics e Residential.

Em 2022, os sectores da Hotelaria, Escritórios e Logística destacaram-se, liderando a preferência dos investidores. A Hotelaria, através da venda da Crow Portfolio, registou uma quota de mercado de 37%, seguida de activos de escritório com 21% e logística com 13%. Os chamados segmentos tradicionais, o sector dos escritórios atingiu um total de 710 milhões de euros, um ligeiro decréscimo de 9% em relação a 2021. O ponto alto foi a venda da sede do Novo Banco na Zona Prime CBD ao promotor Merlin Properties, num total de 15.477 m2 pela soma de 112 milhões de euros. Em 2022, foram vendidos outros activos emblemáticos de escritórios, nomeadamente a antiga sede do Banco Popular e o edifício Liberdade 242, sede da Fidelidade, demonstrando o forte desejo dos investidores de ativos essenciais nas zonas prime, ou de imóveis com elevado potencial de reabilitação, correspondendo às actuais exigências da procura, tanto em termos de dimensão, como de especificações técnicas e sustentáveis, visando inquilinos de qualidade e contratos a longo prazo.

Mas o grande destaque pertence ao sector industrial & logístico. Após vários anos de estagnação total tanto no mercado de investimento como no mercado ocupacional, em 2022 este sector foi responsável por um investimento recorde de 567 milhões de euros no total através da venda de carteiras. Dos 15 negócios fechados ao longo do ano, 5 eram portfólios. O ano de 2022 foi também um ano de resultados positivos para segmentos alternativos, que ascendeu a mais de 300 milhões de euros. A venda da Portfolio Move to Round Hill Capital por 200 milhões é a prova de que os segmentos alternativos se tornaram uma peça fundamental no mercado imobiliário português. À medida que este tipo de activos começa a progredir em Portugal e a consolidar a sua posição, atrairá cada vez mais capital internacional de players que queiram alargar a sua carteira a outros mercados geográficos.

O capital transfronteiriço permanece dominante no investimento imobiliário no mercado português, com nacionalidades a alargarem-se ano após ano. Em 2022, para além da operação de Hospitalidade do Crow Portfolio, 38% do investimento internacional foi direccionado para os ativos de escritório e industriais & logísticos.

Em 2022, os investidores norte-americanos foram responsáveis por investir mais de mil milhões de euros. No entanto, este resultado deve-se inteiramente à transacção da Crow Portfolio adquirida pelo americano Davidson Kempner. Se retirarmos esta operação extraordinária da equação, os investidores dos mercados europeus lideram a tabela. Espanha foi responsável por 18% do volume de investimento com a aquisição de ativos no valor aproximado de 600 milhões de euros, seguida pelos investidores franceses, com um valor de investimento ligeiramente superior a 350 milhões de euros.

Os investidores nacionais representam uma quota de mercado de 15%, correspondente ao encerramento de 48 transações e um volume total de investimento de mais de 450 milhões de euros relacionado com a aquisição de activos de escritório e hotelaria, com um investimento médio de 10 milhões de euros. O pool nacional de investidores em 2022 foi liderado por Fundos de Gestão Imobiliária, Bancos, Promotores e também incluiu investidores privados.

As tendências para 2023

Para 2023, o cenário delineado pela actual situação económica deverá continuar durante todo o ano, com o aumento das taxas de juro a fim de equilibrar as taxas de inflação e os elevados custos de construção. Com a Euribor a aumentar as taxas e os spreads de risco de crédito mais elevados, as decisões de investimento a serem tomadas com mais cautela, com uma estratégia mais pronunciada de ‘esperar para ver’. O aumento dos custos de financiamento, afetando os valores de retorno esperados dos investidores, determinará se há espaço para a reprincing dos preços.

Será um ano de maior cautela e pensamento estratégico, altamente influenciado pela evolução da inflação e das taxas de juro. Uma maior diversificação das carteiras pode ser a estratégia adotada pelos investidores que desejem equilibrar o seu grau de exposição, tais como o investimento em segmentos residenciais e alternativos, nomeadamente os de senior living, health care e student housing, uma vez que existe uma falta de oferta existente no mercado. Os activos de escritórios vão sempre permanecer no topo das preferências dos investidores.

As classes de activos que evoluem em torno das tendências demográficas, beneficiarão também de alterações nos perfis geracionais e nos fundamentos do mercado que permanecem relevantes durante um longo período. Por outro lado, temos um mercado ocupacional que bate recordes históricos nos sectores de escritórios e logística, que são apoiados por uma procura que não mostra sinais de enfraquecimento e vai contra as previsões de declínio do mercado ocupacional.

Além disso, uma das principais tendências em 2023 será uma maior preocupação com as questões do ESG e da descarbonização. Portugal tem um parque imobiliário que necessita urgentemente de renovação a fim de se alinhar com os objectivos ambientais estabelecidos para 2030.

O centro de tecnologias digitais e criativas TUMO será responsável pela implementação de um programa educativo inovador, permitindo a alunos, entre os 12 e os 18 anos, desenvolverem, de forma gratuita e voluntária, competências na área da tecnologia e da criatividade, tudo a acontecer no histórico edifício dos Antigos Correios de Coimbra.

O projecto une um grupo de mecenas como a Critical Software, Paulo Marques e Pedro Bizarro (fundadores da Feedzai), o Licor Beirão, a Oxy Capital, a Câmara Municipal de Coimbra, a Altice Portugal, o BPI | Fundação ‘’la Caixa’’, a Fundação Santander e a Fundação Calouste Gulbenkian.

“Poder integrar, a par de outros parceiros, desde a primeira hora, um projecto desta dimensão, assumindo toda a Gestão de Projecto e Obra, a Fiscalização e a Coordenação de Segurança em Obra, da empreitada de reabilitação do edifício, tem um valor incalculável para a TUU pelo legado que deixará para as futuras gerações e para Coimbra”. Para Hélder Loio, CEO da TUU, “o TUMO tem a ambição de alterar a forma como as próximas gerações se vão relacionar, não só com a tecnologia, com as artes e com o empreendedorismo, mas também com temas como a cidadania, o desenvolvimento sustentável ou a responsabilidade social. Agradecer a todos os que acreditaram que era possível fazer isto acontecer em Coimbra, é pouco! Este projecto é da matéria de que se fazem os sonhos!”.

(na imagem: Hélder Loio, CEO da TUU)

A cerimónia de assinatura do memorando de entendimento entre vários parceiros, aconteceu a 25 de Janeiro tendo os trabalhos de reabilitação do edifício, arrancado nessa mesma data. A intervenção destina-se a preparar 2000 m2 do edifício centenário com equipamento tecnológico ultramoderno para receber os primeiros jovens em Setembro de 2023.
“Coimbra vai ganhar, assim, especial dinâmica com a presença destes 1500 jovens que terão a oportunidade de conceber um percurso de aprendizagem individual e personalizado. Este projecto vai permitir ainda a atracção de mais talentos ao concelho, nas mais diversas áreas”, sublinhou José Manuel Silva residente da CM de Coimbra. O autarca lembrou ainda a dinâmica que este projecto vai trazer para a zona central da cidade, contribuindo para a revivificação da Baixa de Coimbra e do Mercado Municipal D. Pedro V.

O TUMO foi fundado em 2011 em Erevan, na Arménia. O projecto tem vindo a expandir-se com grande sucesso em todo o mundo, estando presente em países como a Alemanha e a França, num total de 14 Centros e 25.000 alunos activos. Em 2023, abrem novos centros na Alemanha, Estados Unidos e Portugal.

A abertura em Coimbra marca o início de uma campanha de expansão de centros de educação TUMO por todo o território nacional. Prevê-se a abertura de mais centros em Portugal nos próximos anos.

A sessão de reflexão estratégica “Matosinhos Neutralidade Carbónica 2030” participada pela empresa municipal resultou num plano de acção com medidas e soluções para se reduzir em 85% as emissões de carbono e se limitar a subida média de temperatura em 1,5oC no concelho. O grande objectivo é atingir a neutralidade carbónica em 2030, antecipando a descarbonização prevista para o ano de 2050.

Esta sessão de trabalho juntou a presidente da Câmara Municipal, Luísa Salgueiro, a vereadora do Ambiente e da Transição Energética e Presidente do Conselho de Administração da MatosinhosHabit, Manuela Álvares, a administradora da MatosinhosHabit, Helena Vaz, o director executivo da Agência de Energia do Porto, Rui Pimenta e representantes das uniões das freguesias, que analisaram quatro áreas de actuação para a conclusão do plano estratégico “Matosinhos Neutralidade Carbónica 2030”: Energia; Mobilidade sustentável; Acção do município e envolvimento das partes interessadas; e Financiamento.

Foram também definidas várias iniciativas para dinamizar e motivar a participação da comunidade no processo de descarbonização do concelho.

Enquadrada pela nova estratégia, a reabilitação do Conjunto Habitacional da Guarda FFH (Fundo de Fomento Habitacional), em Perafita irá beneficiar de um investimento de 1,175 milhões de euros “na incorporando materiais mais eficientes, sistemas de poupança de energia e de eficiência térmica como, por exemplo, o sistema térmico de isolamento exterior (ETICS) e o sistema de águas quentes solares (AQS)”. A 2ª fase desta obra arranca em Março de 2023 e ficará concluída no primeiro trimestre de 2024.

Está em marcha um conjunto importante de empreitadas de abastecimento e saneamento no Concelho de Portel, cujo valor ultrapassa os 7,5 milhões de euros. Em termos de abastecimento iniciaram-se, em outubro de 2022, os trabalhos da “Empreitada de ampliação e reabilitação do sistema de abastecimento do concelho de Portel”, adjudicada pelo valor de 3,2 milhões de euros.

Presentemente estão a decorrer os trabalhos de construção do reservatório de São Bartolomeu do Outeiro (2 células de 200 m3) e respetiva estação elevatória, bem como a reabilitação das captações e reservatório de Santana e mais de 5 km de condutas adutoras.

Ao nível do saneamento, estão a decorrer, desde fevereiro de 2022, os trabalhos da empreitada que irá assegurar a construção das ETAR de Monte do Trigo, Santana, Vera Cruz e São Bartolomeu do Outeiro, a que corresponde um investimento de 2,4 milhões de euros.

Está ainda em fase de lançamento de concurso a empreitada de execução dos emissários dos subsistemas de Monte do Trigo e Santana, no valor de 350.000€ e em fase de cabimentação orçamental a empreitada de execução das estações elevatórias e sistemas de drenagem associados, a construir nos subsistemas de Monte do Trigo, Santana, Vera Cruz e São Bartolomeu do Outeiro, com um preço base de 1.500.000€.

Com a conclusão de todas estas intervenções, o Município de Portel ficará dotado de todos os sistemas de abastecimento, drenagem e tratamento de águas residuais preconizados para o Município no Contrato de Concessão da Águas de Vale do Tejo (AdVT), sendo garantida a excelência do serviço de abastecimento de água potável à população, bem como a proteção da saúde pública e do ambiente.

O gabinete de arquitectura OPENBOOK registou uma facturação de 6 milhões de euros em 2022, valor que representa um crescimento de 50% face ao ano transacto. 2022 foi um ano decisivo, com aposta nas áreas Investment Advisory e no design, em complemento à arquitectura.

De entre as várias conquistas, o gabinete destaca ainda o crescimento da equipa, 33%. Hoje são 60 os colaboradores do atelier. 2022 foi ainda o ano de arranque da nova área de negócios da empresa, Investment Advisory, um serviço de apoio ao investimento imobiliário.

A actividade da OPENBOOK cresceu nas diferentes vertentes de actuação, da corporativa à hotelaria, sem esquecer o residencial. No segmento corporativo, imagem de marca de atelier destacam-se vários trabalhos como o edifício e fit-out da multinacional de jogos Miniclip em Portugal, bem como do fit-out do escritório da Ferring Pharmaceuticals e do Novo Banco Campus, ambos no Taguspark e do campus do BNP Paribas, no Parque das Nações. Destaque ainda para o projecto Ritz 77 com a renovação e reabilitação da zona de Galerias e do espaço exterior e zona de bar e piscina do icónico hotel lisboeta. A nível internacional a sede da Rotarex no Luxemburgo e o novo escritório da PwC em Angola são dois dos trabalhos destacados no mercado internacional.

A OPENBOOK reforçou ainda a sua aposta na vertente de turismo e lazer com a NOBK, recém-criado estúdio especializado em design de interiores, que assinou vários projetos de grande visibilidade. Destaque para o design de produto e mobiliário do bar e zona de piscina do hotel Ritz e a reabilitação do Choupana Hills, no arquipélago da Madeira, prestigiado hotel de luxo destruído pelos incêndios que deverá (re)nascer em breve.

“Queremos continuar a traçar um percurso sólido não só na área corporativa onde somos uma grande referência, mas também noutros sectores como o do turismo que está a ganhar cada vez maior relevância no nosso portefólio”, explica Paulo Jervell, partner da OPENBOOK.

Nova área, novos percursos

Vencedora na categoria “Melhor Atelier” nos Prémios Construir 2022, a OPENBOOK tem já algumas metas definidas para o ano que agora arranca, como alcançar 7,5 milhões de euros de faturação e apostar cada vez mais no mercado internacional onde tem desenvolvido vários projectos em diversas geografias: do Luxemburgo ao Brasil ou Angola.

Nos planos para 2023 está a aposta no reforço da equipa que deverá continuar a crescer em 2023 (cerca de 35%) e a criação de uma área de actividades de design do grupo, que permitirá expandir a oferta de serviços na área corporativa, tais como: design de ambientes, sinalética e wayfinding, branding e design de identidade de marca.

Até ao final do mês de Novembro, o consumo de cimento no mercado nacional ascendeu a 3.542 milhares de toneladas, o que traduz um crescimento de 1%, face ao mesmo período de 2021.

Segundo revela a Síntese Estatística da Habitação, assinada pela Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), ao nível do licenciamento de edifícios habitacionais, nos primeiros onze meses de 2022, observa-se um aumento de 1%, que resulta de uma subida de 1,9% no número de licenças emitidas para construção nova e de uma diminuição de 6,3% nas licenças para obras de reabilitação. Quanto ao licenciamento de fogos em construções novas, assiste-se a um acréscimo de 5,3%, em termos homólogos, para 27,834 alojamentos.
Até Novembro de 2022, o volume de novo crédito à habitação concedido pelas instituições financeiras observa uma variação de 6,8%, em termos homólogos, para um montante de 14.750 milhões de euros.

Relativamente ao valor mediano da avaliação de habitação para efeitos de concessão de crédito, no mês de Novembro, apura-se uma valorização de 13,9%, em face de taxas de crescimento de 14,9% nos apartamentos, e de 11,3% nas moradias, em termos homólogos.

A associação destaca a prestação da Região Autónoma dos Açores, onde o número de fogos licenciados em construções novas nos doze meses terminados em Novembro de 2022 foi de 615, valor que traduz um aumento de 2,5% face aos 600 alojamentos licenciados nos doze meses anteriores. Destes, 11% são de tipologia T0 ou T1, 33% são de tipologia T2, 40% de tipologia T3 e 16% de tipologia T4 ou superior. Quanto ao valor de avaliação bancária na habitação, verificou-se, nesta região, uma variação homóloga de 13,3% em Novembro.

O volume de vendas da rede imobiliária Coldwell Banker foi, em 2022, de 143 milhões de euros, o que significa um aumento de 26,55% em relação aos 113 milhões verificados no período homólogo.

Com um registo de três casas vendidas por dia em 2022, também neste indicador a imobiliária cresceu 30%. O valor médio de venda da rede a nível nacional foi 511,7 mil euros.

Já o valor médio de venda registado no segmento de luxo, onde também actua através da sua insígnia Coldwell Banker Global Luxury, foi de 1,7 milhões de euros.

As categorias mais vendidas foram os apartamentos (64,3%), as moradias (15,3%), as quintas (7,2%) e os terrenos (5%). Nos apartamentos as tipologias mais vendidas foram o T2 (27,6%), T3 (23,9%), o T1 (12%) e o T4 (9,6%).

Em 2022, a Coldwell Banker foi ainda protagonista da transacção do ano, com o valor mais alto por metro quadrado (m2). Tratou-se da venda de um apartamento para reabilitação, no Chiado, em Lisboa, com o preço por m2 a atingir os 27 mil euros, tendo sido vendido por 7,5 milhões de euros.

Em termos regionais o top 10 dos concelhos com mais transacções registadas foi liderado por Lisboa, Ponta Delgada e Sintra, seguindo-se Cascais, Almada, Porto, Setúbal, Loures, Ribeira Grande e Coimbra.

A nível nacional, a Coldwell Banker conta com 11 agências e tem 200 consultores associados.

A OBO Bettermann Portugal, fabricante de material elétrico especialista em soluções para instaladores, está na vanguarda da certificação contra incêndios e assegura que os seus sistemas
antifogo estão equipados de acordo com as classificações e normas mais recentes em vigor. Deste modo, os autores de projetos e instaladores encontram-se mais protegidos, na medida em que a aprovação dos sistemas instalados é rigorosa e garantida pelos certificados emitidos, que comprovam a utilidade e adequação dos produtos em questão. Para garantir que a instalação corre em conformidade com o certificado, a OBO Bettermann disponibiliza os seus peritos que oferecem aconselhamento e assistência para cada situação de instalação.

A existência de ductos antifogo na construção constitui um requisito para edifícios onde existe elevado tráfego, nomeadamente hospitais, hotéis ou túneis. Em caso de incêndio, os sistemas elétricos e a sua função devem ser assegurados, garantindo o seu fornecimento sem interrupção. Para este efeito a OBO disponibiliza ductos antifogo e sistemas de
caminhos de cabos, verificados e certificados pela DIN 4102 parte 12.

As vias de evacuação e saídas de emergência podem ser protegidas através dos ductos antifogo, com revestimento que protege os cabos contra o efeito do incêndio, existindo um “encapsulamento” dos componentes inflamáveis dos cabos elétricos. Assim, as vias de evacuação e saídas de emergência continuam a poder ser utilizadas pelas pessoas, sem a presença de fogo ou fumo.
As calhas de instalação encontram-se certificadas de acordo com a Classificação Técnica Europeia, EN 1366 parte 5, oferecendo uma segurança de 30 segundos a 120 segundos.

A Casa Peixoto, empresa nacional de comércio de materiais de construção, casas de banho, pavimentos e revestimentos, decoração, bricolagem e jardim, vai inaugurar a primeira loja no arquipélago dos Açores. Angra do Heroísmo, na Ilha Terceira, é o local escolhido, que se junta à rede de lojas da marca que passa agora a contar com oito lojas, sete das quais em território nacional.

A Casa Peixoto Açores enquadra-se no seguimento da expansão da marca que, em 2022, assinalou a abertura da sua maior loja no Porto.

Com uma forte aposta num serviço altamente personalizado, assegurado por profissionais especializados, a nova Casa Peixoto nos Açores, com uma área de cerca de 1000 m2, inclui uma oferta abrangente de materiais de construção e artigos de decoração dispostos em dezenas de ambientes diferentes que dão resposta às necessidades dos profissionais destes sectores (arquitectos, empreiteiros, donos de obra, entre outros) bem como do público em geral.

Com um conceito contemporâneo de showroom e ambientes, as lojas Casa Peixoto, destacam-se pela sua modernidade e inovação com uma exposição renovadora dos materiais de construção que proporciona uma nova experiência ao cliente.

Para responsável da nova loja nos Açores, a marca nomeou Daniel Avelar, com 10 anos de experiência no sector, que ficará encarregue das operações e expansão da empresa no arquipélago açoriano.

A cerimónia de inauguração da nova loja, com abertura oficial no dia 1 de Fevereiro, vai contar com a presença do sócio e administrador, Augusto Peixoto, juntamente com a equipa técnica e com mais de uma dezena de colaboradores dos diversos departamentos.

O mercado de investimento em imobiliário comercial continua dinâmico e, além dos investidores institucionais, há cada vez mais privados a aplicar o seu capital em activos de rendimento. É o caso da transacção realizada no início deste ano em plena baixa do Porto, através da qual um investidor privado estrangeiro adquiriu por um milhão de euros uma loja que tem como ocupante o restaurante Luzzo Pizzaria, instalado em dois pisos de um edifício reabilitado na Rua Mouzinho da Silveira.

A transacção foi concretizada pela consultora internacional Athena Advisers, que actuou em nome do comprador no seu primeiro negócio no sector comercial em Portugal, e a JLL que representou o vendedor, também um investidor privado.

O espaço comercial ocupa uma área de 171 m² e está arrendado desde 2018, com um contrato de longo-termo, à Luzzo Pizzaria, uma cadeia nacional de restauração que opera em regime de franchising e conta já com 27 restaurantes em todo o país.

“Esta aquisição foi realizada por um cliente que já tínhamos acompanhado na compra de casa em Lisboa e que agora investiu connosco num activo comercial”, conta David Moura-George, director geral da Athena Advisers em Portugal. “É mais um exemplo que vem dar força a uma tendência que denotamos há algum tempo e que se prende com o facto de que, os estrangeiros que compram habitação no nosso país acabam por diversificar o seu portefólio, investindo em produtos do sector comercial. Isso será cada vez mais recorrente e, nos próximos tempos, os investidores brasileiros irão destacar-se neste tipo de investimento devido à insegurança no seu país e à instabilidade politica. Além disso, cada vez que estes compradores diversificam os seus negócios, fazem-no com tickets cada vez mais elevados, que em alguns casos podem chegar aos 30 milhões de euros”, defende David Moura-George.

De acordo com Salvador Leite Castro, head of Private Wealth Investment, Capital Markets JLL, “Esta transacção é um sinal claro de que o Porto está no radar dos investidores e que o imobiliário comercial continua a ser procurado numa estratégia de diversificação de capitais.”